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    繼去年8月以來(lái)兩次調(diào)整貸款額度后，近日，上海市公積金管理中心又傳出“正在醞釀提高公積金個(gè)人住房貸款額度”的消息，上海公積金貸款條件或?qū)⑦M(jìn)一步放寬。
　　據(jù)悉，此次公積金調(diào)整，有關(guān)部門(mén)醞釀以每位繳存者為單位進(jìn)行貸款，亦即一戶兩人交納公積金的家庭，貸款總額將比原來(lái)以戶為單位最高30萬(wàn)元的貸款額度高出不少。
　　上海復(fù)旦大學(xué)房地產(chǎn)研究中心主任尹伯成教授認(rèn)為，提高公積金貸款額度，對(duì)目前樓市影響并不大，而是旨在改變預(yù)期，傳達(dá)一個(gè)信號(hào)：“政府?dāng)M出臺(tái)此政策意在‘暖市’?！?BR>　　公積金放寬
　　一個(gè)月前，上海市公積金管理中心已將購(gòu)買(mǎi)5年內(nèi)次新房的公積金貸款成數(shù)，由原先的七成增加到八成。
　　“消除公積金沉淀，提高貸款限額應(yīng)該是最直接也是最有效的渠道之一?！鄙虾９e金管理中心政策法規(guī)處副研究員叢誠(chéng)稱(chēng)，上海公積金利用率日趨下降的現(xiàn)狀正有待合理化解。
　　“公積金制度是政策性的購(gòu)房金融業(yè)務(wù)，主要目的之一就是對(duì)中低收入家庭住房給予金融扶持?！眳舱\(chéng)表示，一旦醞釀的新政通過(guò)，就意味著激發(fā)了一部分消費(fèi)群體的熱情?！斑@從一定程度上將對(duì)房地產(chǎn)銷(xiāo)售起到促進(jìn)作用?！?BR>　　“如果這一消息屬實(shí)，實(shí)質(zhì)上就擴(kuò)大了政策的受益面，將有利于自住需求者購(gòu)房置業(yè)?！痹诓畹禺a(chǎn)副總經(jīng)理蔣國(guó)雄看來(lái)，這體現(xiàn)了政府部門(mén)面對(duì)銷(xiāo)售放緩的局面，意欲鼓勵(lì)自住需求、促進(jìn)上海房地產(chǎn)消費(fèi)結(jié)構(gòu)合理調(diào)整的思路。
　　蔣國(guó)雄表示，2005年政策的收緊使得二手房交易量持續(xù)下滑，市場(chǎng)已經(jīng)進(jìn)入一個(gè)比較理性的階段，部分區(qū)域房?jī)r(jià)下調(diào)也給自住性購(gòu)房者更大的選擇空間。如果貸款額度可以達(dá)到60萬(wàn)元，那么，一套100萬(wàn)元以?xún)?nèi)的住宅通過(guò)組合貸款的方式，購(gòu)買(mǎi)者相對(duì)容易承受，“這樣可降低購(gòu)房成本，應(yīng)該對(duì)中低收入家庭更有幫助?！?BR>　　中房華東指數(shù)研究院副院長(zhǎng)陳晟表示，這可以將其與銀行采用多種形式推出房貸新品、變相放寬房貸視為同一系列的調(diào)控措施，這一可能出臺(tái)的新政策是對(duì)自住購(gòu)房需求的扶持。
　　‘十一五’期間，上海還將進(jìn)一步拓展公積金制度的覆蓋面，”叢誠(chéng)透露，將逐步取消現(xiàn)行繳存政策中對(duì)戶籍、身份的限制；同時(shí)拓寬公積金使用渠道。此外，有關(guān)部門(mén)還在研究對(duì)組合房貸中的還貸次序進(jìn)行調(diào)整，允許借款人使用公積金優(yōu)先沖抵商業(yè)貸款。
　　“對(duì)購(gòu)買(mǎi)中低價(jià)房、重大工程配套商品房的市民，除自籌資金外，將提供全額住房公積金貸款。”這是叢誠(chéng)透露的另一個(gè)有助于拉動(dòng)樓市的利好消息。據(jù)悉，目前上海市公積金管理中心的政策法規(guī)部門(mén)正在研究針對(duì)不同收入和家庭條件的購(gòu)房者采取不同級(jí)別的公積金貸款政策。
　　陳晟也持相同觀點(diǎn)，“政府對(duì)于公積金的管理應(yīng)當(dāng)實(shí)行差別貸款政策，把有限的公積金用在需要真正購(gòu)房的市民中去，尤其是因重大工程而拆遷的中低收入居民可以多貸，這樣才能保障中低收入群體的購(gòu)房利益?！?BR>　　政策不宜過(guò)“猛”
　　雖然“提高繳存額度，放寬貸款條件”的做法是提高公積金利用率的最有效途徑，不過(guò)，仍有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，最近有關(guān)公積金的相關(guān)政策在一定程度上提供了優(yōu)惠，但目前樓市仍在較高價(jià)位運(yùn)行，每次關(guān)于公積金的調(diào)整對(duì)于解決購(gòu)房者的實(shí)際資金困難并無(wú)決定性作用。
　　尹伯成同樣認(rèn)為該項(xiàng)政策的信號(hào)意義大于實(shí)際意義，“對(duì)投資需求，公積金額度提高作用相當(dāng)有限，對(duì)自住需求可能略有拉動(dòng)?！?BR>　　尹伯成認(rèn)為，上海出臺(tái)該政策更大程度上是希望通過(guò)政策傳達(dá)一個(gè)信號(hào)——有關(guān)部門(mén)要暖市了，從而來(lái)改變觀望者對(duì)后市的預(yù)期。
　　“上海是房地產(chǎn)調(diào)控的重點(diǎn)城市之一，政府部門(mén)不可能一下子出臺(tái)很‘猛’的利好政策。”尹伯成告訴記者，春節(jié)以后，杭州出臺(tái)了“購(gòu)房入戶”等暖市政策，但上海目前不大可能出臺(tái)類(lèi)似政策。
　　他認(rèn)為，上海會(huì)逐步通過(guò)一些小政策來(lái)調(diào)節(jié)，“如果這些政策取得效果，那就不需要再采取其他政策?！?BR>　　在公積金政策調(diào)整消息傳出之前，上海市有關(guān)部門(mén)已透露出對(duì)房地產(chǎn)松綁的意思，如取消一些限制性的規(guī)定，并出臺(tái)相應(yīng)的鼓勵(lì)消費(fèi)的政策。
　　一位參加過(guò)上海市政協(xié)會(huì)議的房地產(chǎn)專(zhuān)家告訴記者，在會(huì)上，“宏觀調(diào)控已經(jīng)到位”的聲音很高，部分參會(huì)人士甚至建議取消轉(zhuǎn)按揭限制等眾多限制政策。
　　默許正常投資需求？
　　上海市房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)印堃華提出五項(xiàng)促進(jìn)樓市回暖的建議。
　　業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，作為對(duì)上海市政府決策“智囊團(tuán)”專(zhuān)家，印堃華的觀點(diǎn)在某種意義上與上海市政府部門(mén)的想法比較接近。
　　印堃華認(rèn)為，在目前市場(chǎng)持續(xù)低迷的情況下可以采取幾項(xiàng)措施來(lái)激活市場(chǎng)：開(kāi)放轉(zhuǎn)按揭、擴(kuò)大貼息貸款、重啟退稅政策、藍(lán)印戶口以及大力發(fā)展租賃市場(chǎng)等。
　　他認(rèn)為，可將現(xiàn)在的貼息房?jī)r(jià)標(biāo)準(zhǔn)4500元/平方米提高到6500元/平方米?，F(xiàn)在上海市中心區(qū)中低價(jià)商品房的價(jià)格為6000～7000元/平方米，提高貼息標(biāo)準(zhǔn)后，可直接讓低收入家庭受惠。
　　他認(rèn)為，市場(chǎng)上有多種渠道來(lái)規(guī)避轉(zhuǎn)按揭限制，轉(zhuǎn)按揭不如干脆放開(kāi)。
　　對(duì)于投資型需求，印堃華認(rèn)為，投資是需要鼓勵(lì)的，對(duì)第二套住房收取重稅的觀點(diǎn)有待商榷。
　　一直以來(lái)，對(duì)宏觀調(diào)控爭(zhēng)論的焦點(diǎn)集中于如何處理投資需求的問(wèn)題上。
　　尹伯成告訴記者，宏觀調(diào)控的基本思路是打擊投機(jī)、抑制投資、鼓勵(lì)自住。去年以來(lái)，投資型消費(fèi)大部分退出了市場(chǎng)，自住型消費(fèi)占了主導(dǎo)。
　　“作為一個(gè)長(zhǎng)期研究房地產(chǎn)的專(zhuān)家，我希望全中國(guó)的老百姓都能居者有其屋，但客觀上來(lái)講，我們還做不到?！庇胰A說(shuō)，能做到的是居者有屋住，應(yīng)有一部分人租房住。
　　印堃華認(rèn)為，上海的流動(dòng)人口越來(lái)越多，打工者大部分租房，這需要有人出租，但不可能走老路，由國(guó)家來(lái)造房子用于出租，那只能用市場(chǎng)化辦法。“要采用市場(chǎng)化的辦法，就只有鼓勵(lì)投資，要有人對(duì)房地產(chǎn)長(zhǎng)期投資用來(lái)出租。我們需要鼓勵(lì)投資，投資的背后也是自住型消費(fèi)?！庇胰A說(shuō)。
　　業(yè)內(nèi)專(zhuān)家暗示，除了鼓勵(lì)消費(fèi)之外，在接下來(lái)一段時(shí)間里，正常的投資行為也有可能被鼓勵(lì)或被默許。（中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)）