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    春節(jié)過后上海樓市的冷啟動，讓不少人對今年樓市能否走穩(wěn)產(chǎn)生置疑，而部分業(yè)內(nèi)人士也有持謹慎樂觀的，一些投資客近期也開始活躍起來……那么，2006年上海樓市的整體態(tài)勢又將如何呢？
　　據(jù)有關方面的測算，上海樓市預計新增面積的供應量今年將達到2700萬平方米，存量住宅供應可能與新增供應持平,2006年上海樓市整體將呈供大于求的態(tài)勢。
　　由于宏觀調(diào)控有效抑制了 
過熱的投資需求，部分自住購房者的觀望心態(tài)，導致部分開發(fā)商推遲項目上市。房地產(chǎn)開發(fā)慣性將使得未來2年左右的新盤供應量只上不下，具有一定的剛性趨向。
　　自住需求預計全年需求可望達到2300萬平方米，仍將是2006年的主體。對于購房者來說，今年的住宅市場金融環(huán)境較2005年更為寬松。目前各銀行已有普遍放寬按揭貸款成數(shù)的趨勢，這一因素將對2006年住宅市場產(chǎn)生利好效應?？梢哉f，2006年的上海樓市成交量相對2005年會有所突破。
　　房價還有下降空間嗎？
　　2006年住宅價格的區(qū)域差異將越來越明顯，成交均價還有下跌空間，但不同區(qū)域價格走勢將有明顯分化--中心城區(qū)部分地段佳、配套好的板塊可能出現(xiàn)供不應求局面；而在供應集中、配套相對不夠完善的區(qū)域則需求有限。對開發(fā)商來說，住宅銷售的定價今年將面臨較大壓力。
　　美聯(lián)物業(yè)有關經(jīng)理認為，上海目前的樓價基本接近谷底。從美聯(lián)門店交易的情況來看，現(xiàn)時投資型客戶近期開始比較活躍。相對而言，自住型客戶入市意愿有所增強，但很大部分仍然停留在詢問階段；也有部分自住型買家有始入市，但購買力度仍然比較弱。主要原因是，他們對于信息敏感度不是很高，對于后市走勢仍然覺得不夠明確，擔心還會有新的政策出臺導致房價再次下降。
　　而戴德梁行泛城物業(yè)的一位專家對后市走勢的判斷認為，2006年上海整體市場價格仍有下降空間，平均價格估計在每平米7400元左右，但是價格的調(diào)整幅度估計不會超過7%。
　　再者，由于中心城區(qū)住宅用地日益稀缺，新增住宅供應總量的逐步減少，存量住宅供應將逐步成為主體。在這種情況下，中心城區(qū)新增供應較外圍區(qū)域?qū)媾R更好的市場條件。中心城區(qū)的地段及樓盤自身品質(zhì)等因素將成為決定樓盤價格的關鍵因素，部分板塊住宅價格有望小幅回升。
　　另一方面，據(jù)上海行業(yè)協(xié)會的問卷調(diào)查，資金方面存在困難的開發(fā)商已經(jīng)占到了45.5%?！坝捎诮灰琢看舐?，不能排除房價大落的可能”，該協(xié)會的一位會長這樣表示。他認為，目前新建商品住房交易量明顯下降，房價也已經(jīng)止?jié)q下行，如果交易量上不去，將會造成空置商品房劇增。因此，他建議放緩中低價普通商品房的上市進度，以減少開發(fā)企業(yè)普遍擔心的市場銷售壓力。
　　現(xiàn)在是否入市的好時機？
　　調(diào)整與鞏固仍是今年上海房地產(chǎn)市場發(fā)展的主題。
　　專家預計今年年存量住宅市場供應可達1500萬平方米之多，其中二手住宅比例更是高于新增住宅供應。因而，存量市場供應將對新增供應的消化產(chǎn)生較強競爭。
　　對此，有行家建議，趁現(xiàn)時二手房均價較為穩(wěn)定，房源較為充裕的時候，購房者的選擇余地會比較大。如果等到樓市全面復蘇，房價明顯回升再入市，購房者的選擇面就會相對小一些，就會比較被動。
　　“2006年，上海樓市依然會保持下調(diào)的總趨勢”，漢宇地產(chǎn)的一位負責人這樣認為。不過他也表示，如果沒有新的調(diào)控政策出臺，20 06年下半年市場可能會有有限的局部復蘇。
　　政府對房地產(chǎn)調(diào)控的決心與目標，現(xiàn)在看來決不僅僅是漲幅放緩，房價必須和城市居民的收入相吻合，才是調(diào)整的最終目標。
　　購房剛性需求在2005年間的受到相當?shù)囊种疲?006年將得到大幅度的釋放。也有專家認為，今年的政策導向?qū)⑹菍?005年的維持及深化，因而現(xiàn)在入市時機已經(jīng)成熟了。經(jīng)過今年上半年的市場平穩(wěn)過渡，可以說，上海樓市整體調(diào)整將步入一輪新的周期。
　　投資者是樓市“穩(wěn)定劑”？
　　最近，上海一家專業(yè)的房地產(chǎn)媒體也撰文認為，樓市應該為炒家正名。其實，在宏觀調(diào)控中，有關政策并沒有對房產(chǎn)投資一棒子打死，打擊的重點是短期炒作，而對于正常的投資行為則是進行了必要的規(guī)范。
　　一個成熟、健康的樓市需要一定數(shù)量的投資者。尤其長期投資者，應該是樓市的穩(wěn)定劑。沒有投資者，對穩(wěn)定房價并不利。有跡象表明，有膽識的長期投資者，又開始準備進場了。因為，處于樓市調(diào)整期的投資者才更顯身手。
　　但是，長期投資也需要適當扶持。業(yè)內(nèi)人士建言，在繼續(xù)規(guī)范樓市投資行為的同時，能否適當出臺一些鼓勵長期投資的政策？如扶持一批專業(yè)的房產(chǎn)投資服務機構(gòu)，為樓市投資者提供專業(yè)、規(guī)范的投資指導，也有助于改變目前投資者多憑個人判斷，盲目入市投資的現(xiàn)狀，從而使樓市投資走上良性發(fā)展的道路。（來源：東方財經(jīng)）