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    幾年前，少量溫州客人曾經(jīng)拜訪過(guò)珠三角地區(qū)，但很快就興趣索然地離開，折道向北。此后，整個(gè)中國(guó)的樓市沸點(diǎn)一直停留在以上海為代表的長(zhǎng)江三角洲地區(qū)。但現(xiàn)在，不勝重荷的長(zhǎng)三角樓市在宏觀調(diào)控下逐漸沉寂，人們重新將目光投向珠三角--在跳躍的房?jī)r(jià)背后，那些有錢人又回來(lái)了？
　　在深圳奮斗了６年，李大志終于成為深圳一家媒體的中層干部，并擁有近２萬(wàn)元的月薪，但他仍然買不起一套理想的房子。
　　"買得起的只是那些花錢不用數(shù)的人。"這個(gè)４０歲的男人說(shuō)。去年他舍不得掏出１４０萬(wàn)元買下一套香蜜湖熙園的房子。一年后，他發(fā)現(xiàn)那套房子賣到了２４０萬(wàn)元。
　　今年以來(lái)，深圳的房?jī)r(jià)開始溫和而堅(jiān)定地上升，而這個(gè)城市歷來(lái)以房?jī)r(jià)平穩(wěn)著稱。１０月以后，上升的幅度變得越來(lái)越大。深圳市國(guó)土資源和房產(chǎn)管理局提供的一份資料顯示，２００４年的深圳市住宅平均價(jià)格為每平方米５９９４元，今年１月１日至１１月２５日的平均價(jià)格為每平方米６９１２元，如果單論１１月的話，這個(gè)數(shù)字則達(dá)到每平方米８３２８元。
　　不惟深圳，廣州、東莞、珠海等珠三角各城市的房?jī)r(jià)最近皆有明顯升溫。
　　這是一個(gè)令人不安的反?，F(xiàn)象。幾年前，少量溫州客人曾經(jīng)拜訪過(guò)珠三角地區(qū)，但很快就興趣索然地離開，折道向北。此后，整個(gè)中國(guó)的樓市沸點(diǎn)一直停留在以上海為代表的長(zhǎng)江三角洲地區(qū)。但現(xiàn)在，不勝重荷的長(zhǎng)三角樓市在宏觀調(diào)控下逐漸沉寂，人們重新將目光投向珠三角--在跳躍的房?jī)r(jià)背后，那些有錢人又回來(lái)了？
　　火爆開場(chǎng)
　　購(gòu)房者發(fā)泄著情緒，他們與銷售者發(fā)生了激烈沖突。這一場(chǎng)景似乎成為此后兩個(gè)月深圳樓價(jià)劇漲的前奏。
　　這一幕發(fā)生在萬(wàn)科１７英里二期項(xiàng)目開盤第一天。這個(gè)項(xiàng)目于１０月１日開盤，開發(fā)商萬(wàn)科企業(yè)股份有限公司是中國(guó)最大的房地產(chǎn)企業(yè)之一。在這個(gè)月，深圳一共有２８?jìng)€(gè)新樓盤進(jìn)入市場(chǎng)，折前平均價(jià)格為每平方米１００１０元。
　　萬(wàn)科１７英里二期項(xiàng)目采取的是分期銷售方式，當(dāng)天只推出所有３２４套單位中的１００余套。分期銷售是刺激銷售的一種手段--開發(fā)商在開發(fā)項(xiàng)目取得預(yù)售證前實(shí)行提前登記，然后收取認(rèn)籌金，只銷售部分單位，卻集中所有已交納認(rèn)籌金的客戶抽簽選房。這不僅能造成購(gòu)房者搶購(gòu)的假象，還能使發(fā)展商借此在推出余下單位時(shí)提高價(jià)格。在深圳１０月進(jìn)入市場(chǎng)的２８?jìng)€(gè)樓盤之中，有２０個(gè)樓盤采取了這種銷售方式。
　　世聯(lián)地產(chǎn)顧問(wèn)（深圳）有限公司的研究報(bào)告表明，１１月的新樓盤在開盤當(dāng)天的選房率或銷售率幾乎都在５０％左右，最高的甚至達(dá)到９８％。這說(shuō)明，分期銷售確實(shí)起到了刺激銷售的效果。
　　但這次它給購(gòu)房者的刺激太強(qiáng)烈。萬(wàn)科１７英里二期項(xiàng)目的初期定價(jià)為每平方米１．６萬(wàn)元，后來(lái)的開盤均價(jià)是每平方米２．２萬(wàn)元。萬(wàn)科當(dāng)天再次推出５０套單位，即便其價(jià)格已抬升至每平方米２．５萬(wàn)元，也沒能滿足等待的購(gòu)房者--也就是說(shuō)，吃過(guò)一頓午飯，它又上漲了３０００元。
　　１１月１１日，深圳市國(guó)土局規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得采取提前登記、集中開盤、分期銷售的售房模式。同時(shí)發(fā)布的還有另外三條規(guī)定。
　　該局房產(chǎn)管理處處長(zhǎng)耿繼進(jìn)認(rèn)為，炒作是引發(fā)這次深圳房?jī)r(jià)劇烈上漲的三個(gè)原因之一。"個(gè)別中介機(jī)構(gòu)采取的銷售模式人為制造緊張氣氛，加劇部分購(gòu)房者的追漲行為。"他說(shuō)。
　　"緊張氣氛"繃緊了購(gòu)房者腦子里的弦，當(dāng)知道自己交納了認(rèn)籌金卻選不到房的時(shí)候，他們和開發(fā)商發(fā)生了沖突。這導(dǎo)致了萬(wàn)科１７英里銷售的停止。 萬(wàn)科１７英里位于龍崗區(qū)葵涌鎮(zhèn)溪涌村。在１０月，龍崗區(qū)一共有９個(gè)新樓盤入市，深圳市中原物業(yè)顧問(wèn)有限公司深港研究中心的數(shù)據(jù)表明，龍崗區(qū)在１０月的商品住宅銷售面積同比增加４９．１４％，銷售金額同比增加７２％。這次深圳房?jī)r(jià)上漲幾乎覆蓋了特區(qū)內(nèi)外的各個(gè)轄區(qū)。南山區(qū)、福田區(qū)、寶安區(qū)和龍崗區(qū)的平均房?jī)r(jià)都漲了３０％以上。
　　到了１１月，２９個(gè)新樓盤進(jìn)入市場(chǎng)。深圳市國(guó)土局提供的數(shù)字是，住宅銷售套數(shù)為１００２０套，銷售面積為９３．８萬(wàn)平方米，銷售金額為７８．１２億元，建筑面積平均價(jià)格為每平方米８３２８元。所有的數(shù)字都比上個(gè)月又高了許多。
　　熱錢爭(zhēng)辯
　　人們開始為深圳房?jī)r(jià)上漲的原因而爭(zhēng)辯。一個(gè)屢屢被提及的說(shuō)法是，將近２００億元的資金從房?jī)r(jià)走低的長(zhǎng)江三角洲撤離，來(lái)到了深圳。
　　沒有人能夠證實(shí)這個(gè)說(shuō)法。深圳市國(guó)土局提供的資料顯示，按金額計(jì)算，深圳房地產(chǎn)市場(chǎng)在１０月的內(nèi)銷比例是８９．９５％，１１月是９３．０５％。所謂內(nèi)銷指并非以來(lái)自臺(tái)、港、澳和外國(guó)的資金購(gòu)買，這個(gè)數(shù)據(jù)以購(gòu)房合同在房產(chǎn)管理局的備案數(shù)據(jù)為準(zhǔn)，由電腦系統(tǒng)自動(dòng)生成。
　　耿繼進(jìn)字斟句酌地說(shuō)："臺(tái)、港、澳地區(qū)購(gòu)房比例在正常波動(dòng)范圍內(nèi)，這兩個(gè)月還相對(duì)縮小。通過(guò)對(duì)典型樓盤的抽樣調(diào)查，沒有發(fā)現(xiàn)所謂大規(guī)模的２００億元的不在深圳居住的群體在深圳購(gòu)房。"
　　但對(duì)于外來(lái)資金的另一個(gè)組成部分--"溫州炒房團(tuán)"，他表示難以甄別。因?yàn)樯钲谑且粋€(gè)主要由移民組成的城市，很多定居下來(lái)的居民仍然使用外地身份證，無(wú)法通過(guò)身份證來(lái)界定他們是不是深圳居民。
　　"我認(rèn)識(shí)的人沒有到深圳炒房的。"溫州百吉門房地產(chǎn)營(yíng)銷公司總經(jīng)理成秀科說(shuō)，"不要把流出上海和江浙的資金想象為一筆巨額資金，宏觀調(diào)控以后，該收手的收手，該觀望的觀望。"同樣，溫州超然不動(dòng)產(chǎn)營(yíng)銷機(jī)構(gòu)總經(jīng)理呂巧正也認(rèn)為，流入深圳的溫州資金比較少。
　　耿繼進(jìn)認(rèn)為，從預(yù)售審批到房屋竣工再到辦理房產(chǎn)證，這個(gè)過(guò)程平均用時(shí)一到兩年。資金要在此埋伏一到兩年才能出手，所以深圳沒有短期炒作空間。
　　他承認(rèn)在商用物業(yè)市場(chǎng)"有一些基金"，不過(guò)它們不介入住宅物業(yè)，沒有進(jìn)入管理環(huán)節(jié)，所以不了解它們的具體數(shù)額。
　　"深圳住宅物業(yè)市場(chǎng)被外來(lái)資金炒作的可能性是沒有的，不是空間不大，而是沒有。"這是耿繼進(jìn)的結(jié)論。
　　但中原物業(yè)顧問(wèn)有限公司在一份最近的報(bào)告中提醒，"也許水榭花都三期項(xiàng)目的熱銷正是外來(lái)資金在深圳成功炒作的表現(xiàn)，但同時(shí)它也為深圳樓市敲響了警鐘"。
　　中原物業(yè)顧問(wèn)有限公司得出結(jié)論是因?yàn)檫@個(gè)位于南山區(qū)香蜜湖的項(xiàng)目在銷售過(guò)程中出現(xiàn)了炒賣籌號(hào)的現(xiàn)象，報(bào)告說(shuō)，"根據(jù)三級(jí)市場(chǎng)接到的委托，水榭花都三期的籌號(hào)已經(jīng)賣出高達(dá)３５萬(wàn)元的價(jià)格。"
　　"５００萬(wàn)人要買房"？
　　除了人為炒作，耿繼進(jìn)把這次房?jī)r(jià)上漲的其他原因歸為兩點(diǎn)。一是進(jìn)入所謂"金九銀十"的銷售黃金季節(jié)，二是高檔樓盤集中推出，在統(tǒng)計(jì)上提高了成交價(jià)格。
　　這兩個(gè)說(shuō)法得到了一些業(yè)內(nèi)人士的支持。但仍有很多人并不認(rèn)同"炒作"的說(shuō)法。
　　"我覺得不是炒出來(lái)的，這是根本的需求。"中原物業(yè)顧問(wèn)有限公司總經(jīng)理李耀智說(shuō)。
　　深圳房地產(chǎn)業(yè)的所有人都會(huì)對(duì)你闡述"根本的需求"是怎么一回事。簡(jiǎn)單地說(shuō)，那就是"地少人多"。卓越置業(yè)集團(tuán)有限公司營(yíng)銷策劃部總經(jīng)理李寧用圓的面積公式估算出，如果深圳是一個(gè)圓，它的半徑將不到１１公里。"多么小的一個(gè)圓啊，"他接著算：６００萬(wàn)人從事低收入職業(yè)，不是購(gòu)房者；１００萬(wàn)人是原住民，也不是購(gòu)房者；剩下的５００萬(wàn)人都是從外地來(lái)的移民，有購(gòu)房的需求，也有購(gòu)房的能力。"他們一定會(huì)買房。"
　　在李寧看來(lái)，這也正是為什么相同的房地產(chǎn)政策在上海和深圳取得了不同效果的原因。"因?yàn)樯钲谑钦鎸?shí)需求。真實(shí)需求越打越旺盛。"他說(shuō)，深圳人在中央政府對(duì)房地產(chǎn)業(yè)實(shí)行宏觀調(diào)控后發(fā)現(xiàn)，深圳房?jī)r(jià)還在繼續(xù)上漲，"信心就恢復(fù)了"。
　　心理預(yù)期是決定房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展程度的一個(gè)重要指標(biāo)。"兩三年前，深圳人覺得深圳是沒有未來(lái)的。"李寧所指的是，那時(shí)候，一位深圳市民在網(wǎng)絡(luò)上發(fā)表了一篇帖子，述說(shuō)自己對(duì)深圳未來(lái)發(fā)展的憂慮，對(duì)他的觀點(diǎn)產(chǎn)生共鳴的深圳市民多得令人難以想象，這位作者最后甚至得到了與深圳市市長(zhǎng)當(dāng)面交談的機(jī)會(huì)。這可能也是深圳房?jī)r(jià)在前幾年一直保持平穩(wěn)的原因。
　　"但現(xiàn)在這種心理開始扭轉(zhuǎn)了。"李寧說(shuō)。
　　同時(shí)，深圳人越來(lái)越清楚地看到特區(qū)內(nèi)已經(jīng)沒有地可供建房，關(guān)內(nèi)關(guān)外巨大的發(fā)展差異又使他們更愿意留在關(guān)內(nèi)置業(yè)，所以特區(qū)內(nèi)的房?jī)r(jià)漲得非常厲害。因?yàn)樯钲谀厦媸窍愀郏瑬|面是海，所以只能向北面和西面擴(kuò)張，隨著地鐵和更多高速公路通車，特區(qū)內(nèi)的財(cái)富與人群得到轉(zhuǎn)移，特區(qū)外的房?jī)r(jià)也會(huì)上升，當(dāng)然現(xiàn)在是從交通通道的沿線開始。
　　但耿繼進(jìn)不同意特區(qū)內(nèi)沒有土地可供應(yīng)的說(shuō)法。他說(shuō)，關(guān)于供需有一個(gè)客觀指標(biāo)，就是在售房套數(shù)。"我每天下班前都會(huì)看一眼網(wǎng)站上的數(shù)字，昨天還有６萬(wàn)套沒有賣出去。６萬(wàn)套是什么概念？它相當(dāng)于深圳半年以上的成交量。"
　　"這６萬(wàn)套是多了還是少了，我歡迎研究機(jī)構(gòu)來(lái)研究深圳到底需要多少套在售房。"
　　問(wèn)題是，開發(fā)上的滯后性是否意味著這６萬(wàn)套房賣完之后深圳特區(qū)內(nèi)的房將會(huì)越來(lái)越少？
　　"打開地圖，認(rèn)真看一下，你會(huì)發(fā)現(xiàn)還有相當(dāng)多建設(shè)用地沒有開發(fā)。我們這樣做是想把它們擠壓出來(lái)，進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)。"耿繼進(jìn)說(shuō)。
　　為加快這個(gè)過(guò)程，閑置土地逾期一年未開發(fā)要征收相當(dāng)于土地價(jià)格１０％的土地閑置費(fèi)，第二年要依法收回。
　　這樣做有沒有把閑置土地?cái)D壓出來(lái)呢？耿繼進(jìn)的回答是有，但他沒有給出具體數(shù)據(jù)。
　　平抑房?jī)r(jià)
　　為平抑房?jī)r(jià)，深圳市政府在今年實(shí)行了一連串的政策。比如規(guī)定不準(zhǔn)撤消合同備案制度，此前，深圳就在實(shí)行購(gòu)房１５天內(nèi)必須到房產(chǎn)管理局辦理備案的制度；比如兩年之內(nèi)房子轉(zhuǎn)讓，要全額征收５．９％的營(yíng)業(yè)稅。很明顯，這兩條規(guī)定都是為了約束炒作二手樓。
　　"打擊了二手樓，就刺激了一手樓，"李寧說(shuō)，"因?yàn)樾枨笫莿傂缘摹?
　?。保痹拢保比?，深圳市國(guó)土局再次發(fā)布不準(zhǔn)分期銷售等"四大禁令"。"有人說(shuō)我們的政策是治標(biāo)不治本，但至少規(guī)范了銷售秩序，使買賣雙方更容易處在平等的位置上。"耿繼進(jìn)說(shuō)。
　　早在三年前，深圳市政府就開始執(zhí)行"控制增量、盤活存量、關(guān)內(nèi)土地零供應(yīng)"的土地政策。從那時(shí)候到今年，深圳停止在特區(qū)內(nèi)批準(zhǔn)房地產(chǎn)用地，在特區(qū)外批準(zhǔn)也格外謹(jǐn)慎。
　　今年深圳預(yù)計(jì)出讓的８０萬(wàn)平方米商品房用地都在關(guān)外，１至１１月已經(jīng)出讓４４．０４萬(wàn)平方米，加上１２月準(zhǔn)備出讓的６．６７萬(wàn)平方米，今年實(shí)際出讓的商品房用地約為５０萬(wàn)平方米，僅為計(jì)劃出讓面積的６３％。 這樣做不僅是為了控制增量，實(shí)際上特區(qū)內(nèi)也已經(jīng)沒有多少土地可供應(yīng)。深圳是一個(gè)地形奇特的城市。它被分為特區(qū)內(nèi)和特區(qū)外兩部分，人們分別稱為關(guān)內(nèi)和關(guān)外，關(guān)內(nèi)高樓林立，幾乎看不到一片空曠的土地，關(guān)外卻截然不同。
　　但在今年１１月１５日，深圳市政府又推出５項(xiàng)措施，其中最重要的一項(xiàng)是，重新恢復(fù)特區(qū)內(nèi)的土地供應(yīng)，打算今后每年新增商品房用地１．６平方公里。耿繼進(jìn)說(shuō)："擠壓出來(lái)的閑置土地，再配合政府出讓一部分土地，我覺得供需是可以平衡的。"另一個(gè)目的是通過(guò)增加土地供應(yīng)量來(lái)平抑房?jī)r(jià)。
　　但李寧認(rèn)為政府的舉動(dòng)只能在理想狀態(tài)下實(shí)現(xiàn)。"實(shí)際情況就像你往狼群里扔一塊肉，你能指望靠這塊肉來(lái)滿足狼群?jiǎn)幔?他的結(jié)論是狼群只會(huì)越來(lái)越餓，特區(qū)內(nèi)的地價(jià)和房?jī)r(jià)也只會(huì)越來(lái)越高。
　　李寧說(shuō)，平抑深圳房?jī)r(jià)最根本的辦法是給深圳一個(gè)清晰的城市定位，既然沒那么多地，就靠行政劃撥給它。然后建設(shè)與城市經(jīng)濟(jì)實(shí)力相匹配的基礎(chǔ)設(shè)施，把人向關(guān)外引。
　　"既不想把人往關(guān)外引，又想把關(guān)內(nèi)的房?jī)r(jià)壓下來(lái)。這是一個(gè)悖論。"他說(shuō)。（南方周末）