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    如果時間可以倒流，12年前的郭俊琴，也許會聽信親朋好友的勸告，放棄投資北京市海淀區(qū)海淀鄉(xiāng)正白旗樹村那片污水橫流、垃圾遍地的廢墟，而基于此廢墟上開發(fā)的上地建材城，也就不會遭遇一年前被城管強行拆除的變故。

    郭俊琴是上地建材城的法定代表人兼董事長。

    164畝土地的頃刻變故

    2004年7月28日建材城，上午8時，三臺挖掘機開進上地建材城，下午2時，北京市海淀區(qū)城市管理監(jiān)察大隊(下稱海淀城管)開始對建材城進行全面拆除。頃刻間，這個投資額達2億元、面積達6萬多平米、內(nèi)有1311戶商戶的建材城被拆除。

    自7月21日海淀城管發(fā)出《限期拆除決定書》起，僅僅7天時間，63745.73平方米的上地建材城便化為一片廢墟。而此前，這個建材城卻“合法”地存在了11年。

    12年前，郭俊琴帶著一筆資金進駐上地，以土地租賃的方式從海淀鄉(xiāng)樹村大隊正白旗生產(chǎn)大隊獲得了這164畝土地的30年使用權(quán)。在那個“招商引資，發(fā)展為王”的年代，郭俊琴的到來，受到了海淀鄉(xiāng)政府的熱烈歡迎及支持，上地建材城也成了海淀鄉(xiāng)樹村積極引進的重要經(jīng)濟項目。

    經(jīng)過建設(shè)，這里很快成為“北京市最大的建材綜合市場”，獲得了“文明市場”、“誠信企業(yè)”、“規(guī)范化管理建材市場”等榮譽。

    然而到了2001年，由于該市場所處的位置被劃定為北京市城市總體規(guī)劃的市區(qū)綠化隔離地帶，上地建材城成了不符合城市規(guī)劃的違章建筑。

    對此，郭俊琴也曾試圖補救。她配合這一規(guī)劃，請區(qū)規(guī)劃局、規(guī)劃所做了自拆自建的方案和沙盤。按照她的自拆自建計劃，上地建材城這塊164畝的土地，首先規(guī)劃出80多畝進行綠化，另外剩下的80多畝，則建成一個半地下的精品購物市場，地上同樣做全面綠化。這些方案報上去之后，立刻得到了鄉(xiāng)里、區(qū)里，包括市里領(lǐng)導(dǎo)的支持。郭俊琴本以為有了市領(lǐng)導(dǎo)的批復(fù)，這個方案能最終通過，但最終還是猶如石沉大海一般沒了結(jié)果。

    2004年6月14日下午，由海淀區(qū)安監(jiān)局、消防局、衛(wèi)生部門、城管、公安等九個部門30人組成的整治小組到上地建材城檢查，對建材城的石材、板材、鐵藝等銷售區(qū)域做出了停業(yè)整頓的處理，并再次通知上地建材城，限定在9月底前將整個市場全部拆除，原建材城占地改為綠地。

    但是，郭俊琴他們還未來得及做出反應(yīng)，拆除就提前兩個月的時間到來了。此時，郭俊琴還有19年合法使用該土地的年限。

    招商旋渦中的執(zhí)法爭議

    2005年11月4日上午9時，北京市海淀區(qū)人民法院二樓審判廳。拖延了將近1年的上地建材城訴海淀城管行政違法一案正式開庭審理。這起號稱“北京市最大的行政訴訟案”吸引了近三四百人的旁聽。歷時近3個小時的庭審并未得出任何結(jié)論，甚至連雙方的辯論都還沒來得及開始，就被法院宣布休庭，擇日再審。

    雙方的焦點在于海淀城管有沒有權(quán)力行使這項行政處罰行為。

    海淀城管大隊法制辦副主任張廣玖稱，他們于2004年6月18日開始對上地建材城立案調(diào)查。經(jīng)查，上地建材城銷售中心位于海淀區(qū)體西路甲8號的17項96處房屋，從1993年開始建設(shè)，總建筑面積63745.73平方米，均沒有“建設(shè)工程規(guī)劃許可證”。

    而原告上地建材城的代理律師李宙則認為，上地建材城有近一半的建筑物是合法建設(shè)，并非“未經(jīng)批準(zhǔn)”。其中有房屋產(chǎn)權(quán)證部分面積為13115.4平方米，所有權(quán)人系海淀鄉(xiāng)樹村村委會，性質(zhì)為集體所有，由上地建材城以承租方式取得使用權(quán)；有《開工證》的部分面積1.6萬平方米；雖然曾經(jīng)行政處罰，但被同意保留使用部分7120平方米。如果說是非法的，這個建材城為何能存在達11年之久呢？

    “事實上，即便上地建材城是非法建筑，城管大隊也無權(quán)執(zhí)行?！崩钪鎸Ρ究浾哒f。他的理由是，根據(jù)北京市頒布的《關(guān)于本市城市管理綜合執(zhí)法試點工作擴大區(qū)域的通知》，區(qū)級城管部門只有權(quán)拆除10平方米以下的不符合市容標(biāo)準(zhǔn)的建筑物。另據(jù)《中華人民共和國城市規(guī)劃法》的規(guī)定，對未取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證的建筑物進行行政處罰，其行政機關(guān)應(yīng)該是北京市規(guī)劃局。

    但是，海淀區(qū)城管大隊有關(guān)人士始終堅持認為，根據(jù)《北京市市容環(huán)境衛(wèi)生條例》第27條中的規(guī)定，以及《北京市人民政府辦公廳關(guān)于進一步明確拆除違法建筑物或者設(shè)施有關(guān)執(zhí)行程序問題的通知》，其是具有獨立行政處罰主體資格的行政機關(guān)，具備拆除上地建材城的職權(quán)。

    對此，李宙反駁道，適用《北京市市容環(huán)境衛(wèi)生條例》第27條并不妥當(dāng)，因為該條例第4條規(guī)定，該條例的組織實施由市政管理行政部門負責(zé)，也就是市政管理委員會，而非城管大隊。

    2005年2月6日，中國法學(xué)會相關(guān)專家對強拆上地建材城一案進行的研究論證肯定了李宙的觀點。這些專家包括應(yīng)松年、姜明安等行政法學(xué)界的著名專家。

    一位行政法學(xué)家在接受本刊采訪時認為，一個存在了11年的大型建筑，如果認為其沒有建設(shè)規(guī)劃許可證就要拆除，這在國外是不可思議的。國外的做法是，如果這個沒有建設(shè)規(guī)劃許可證的大型商城沒有損害公共利益，政府就應(yīng)該盡可能地讓它合法化，即馬上辦理許可證。“更何況上地建材城這個建筑載體上依附了更多的合法權(quán)益：有投資者合法使用土地30年的權(quán)利，有投資者和商戶們的合法經(jīng)營權(quán)，有他們的財產(chǎn)權(quán)，還有消費者享受保質(zhì)保量售后服務(wù)權(quán)?！边@位法學(xué)專家說。

    也有專家認為，這是有關(guān)部門未按城市遠景發(fā)展規(guī)劃而盲目招商引資，致使投資商陷入土地租賃權(quán)限未到期就被逼著退租的困境，是典型的官方不作為的案例。

   “房地產(chǎn)化”下的博弈

    如果說12年前，上地建材城所在的這塊土地還只是少人問津的邊緣投資地帶，那么，12年后的今天，作為連接中關(guān)村和上地的重要紐帶，這塊土地已然成了開發(fā)者爭相搶奪的風(fēng)水寶地?！?2年前的荒涼和現(xiàn)在的車水馬龍相比，簡直是天壤之別。僅地價，12年內(nèi)我們這塊164畝的土地，就從不到10萬元，猛漲到現(xiàn)在的200萬元?！惫∏賹Ρ究浾哒f。

    據(jù)11月1日出版的《樓市》雜志報道，目前上地區(qū)域內(nèi)的房地產(chǎn)銷售價格從2003年的5300元/平方米，漲到了目前的7179元/平方米，漲幅高達35.5%。

    而這也正是疑問產(chǎn)生的地方——上地建材城的拆除，有可能是為了給某些開發(fā)商的利益讓路，郭俊琴對本刊說。

    支撐她這種想法的證據(jù)是幾份土地轉(zhuǎn)讓“協(xié)議書”。其中最大的疑問來自《樹村新村項目5＃、7＃、8＃地及部分綠化用地合作開發(fā)建設(shè)協(xié)議書》。“就這份‘協(xié)議書’內(nèi)容來看，協(xié)議中所說的5＃地，就包含了上地建材城的土地?！惫∏僬f。

    郭提供的2003年8月8日簽訂的這份“協(xié)議書”中，甲方為北京萬霖房地產(chǎn)開發(fā)有限公司。根據(jù)郭俊琴的介紹，此“甲方”就是海淀鄉(xiāng)正白旗樹村大隊的房地產(chǎn)開發(fā)公司，和自己當(dāng)初簽訂土地租賃合同的海鵬工商公司，同屬隊辦企業(yè)。乙方則為北京科技園文化教育建設(shè)有限公司。

    根據(jù)本刊查到的關(guān)于北京科技園文化教育建設(shè)有限公司的信息得知，“樹村5#、7#、8#地塊”是該公司目前的主要建設(shè)項目之一。據(jù)該公司稱，此地塊將建成一個總建筑面積超過250萬平方米，集學(xué)習(xí)、研發(fā)、居住及休閑為一體的生態(tài)型綜合服務(wù)區(qū)，成為“海淀職業(yè)教育產(chǎn)業(yè)孵化園”。

    在調(diào)查中本刊還發(fā)現(xiàn)，事實上，北京科技園文化教育建設(shè)有限公司又是從北京泰躍房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司手中，受讓了所謂的“樹村5#、7#、8#地塊”。而早在2002年2月3日，萬霖公司就與北京泰躍房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司，根據(jù)《北京市政府關(guān)于綠化隔離帶地區(qū)發(fā)行規(guī)劃》，簽訂了《樹村新村項目5#、8#地及部分綠化用地合作一切建設(shè)協(xié)議書》。只是后來由于泰躍公司在協(xié)議履行中的實際困難，才轉(zhuǎn)讓給北京科技園文化教育建設(shè)有限公司。

    據(jù)業(yè)內(nèi)人士指出，在日益缺地的北京房地產(chǎn)市場，這種土地轉(zhuǎn)讓差價空間是非常巨大的。因為相對于申請用地指標(biāo)，盤活存量土地顯然要容易得多?！霸诮?jīng)濟發(fā)展日益被‘地產(chǎn)化’的今天，這種失地風(fēng)波只是不小心被曝光出來，才產(chǎn)生這么大的動靜和關(guān)注而已?！币晃粚Υ艘蚜?xí)以為常的地產(chǎn)界人士對本刊說。[中國新聞周刊]