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    １０月見出分曉的是上海房地產(chǎn)市場中消費者的耐心和智慧。他們比開發(fā)商想象的更聰明，沒有被樓市見底的謊言或跳樓大減價的圈套所騙

    ８個月前，筆者說上海房地產(chǎn)難逃一劫，由此可能影響到全國的房地產(chǎn)市場，甚至中國經(jīng)濟。今天，筆者說上海房地產(chǎn)還是難逃一劫，不過它與全國多數(shù)城市的房地產(chǎn)市場以及中國經(jīng)濟，呈背馳之勢。今后一段時間，上海房地產(chǎn)還會在低谷中掙扎，價格還會進一步下落。但是一個以二、三線城市為主打的房地產(chǎn)上行周期，可能已悄然展開。

    去年５月開始的宏觀調(diào)控，并沒有從根本上減少資金流動性。前幾年抗通縮而大幅拉低的利率水平，并沒有得到正?；?，加息只進行了一次便草草收兵。很大程度上，中國經(jīng)濟中資金流動性過高的問題并未解決。政府所做的，是運用行政手段干預(yù)銀行貸款程序，墊高信貸流出銀行的門檻。

    水不抽走，早晚會流出來。對于靠大量借貸運作的開發(fā)商來說，銀根確實緊了。對于現(xiàn)金充裕的開發(fā)商以及形形色色的炒家來說，資金不是大問題。經(jīng)過一段時間的觀望，炒家們估計宏觀調(diào)控和房地產(chǎn)新政已成強弩之末，于是熱錢紛紛重新出籠。開發(fā)商們由大城市移向二、三線城市，溫州炒房團從上海轉(zhuǎn)戰(zhàn)西北，山西小煤窯資金從北京南下廣東。深圳、青島、西安、武漢、成都房地產(chǎn)一片欣欣向榮，地方政府識相地嚴控有關(guān)房地產(chǎn)（尤其是房價上漲）的信息，中央政府則采取了睜一只眼、閉一只眼的態(tài)度。

    根據(jù)熱錢的走勢以及建筑機械進口的最新數(shù)據(jù)，筆者判斷中國房地產(chǎn)整體上可能已經(jīng)進入一個新的上升周期，不過二、三線城市的回暖和上海市場的冷冬同時存在。

    與世界其他地方相比，中國的房地產(chǎn)市場有兩個重要特征。第一是區(qū)域間差別甚大。中國至少有２０個房地產(chǎn)市場，經(jīng)濟發(fā)展、收入水平、供求關(guān)系、二手市場各不相同，各地房地產(chǎn)的周期變化也就不同。這一點與美國房地產(chǎn)市場類似，不同于亞洲其他任何國家（包括日本）。第二是資金的全國性流動。發(fā)展商的資金永遠是全國（或全世界）流動的，不過中國在個人投資的流動性上似乎強過美國，十分具有亞洲特色。

    今天中國房地產(chǎn)市場的冷暖落差和國內(nèi)熱錢的跨境游動，基本上反映了這兩個特征。

    再回到上海，那里的房價看漲還是看跌？筆者曾經(jīng)預(yù)言，上海房地產(chǎn)１０月見分曉。見分曉未必意味著當月大跌，而是指形勢明朗化。筆者認為，上海房價還會跌?！敖鹁陪y十”的銷售旺季，在尷尬和無奈中草草收場。９月初靠減價和１０月中靠按揭政策鼓起來的人氣，證明是曇花一現(xiàn)。開發(fā)商們的努力促銷和并不到位的減價，并未激起多少買房人的熱情。九、十月成交量的些微上升，不過是多浪下跌過程中的技術(shù)性反彈。熊市從來都不是一跌到底，而是通過技術(shù)反彈消耗多方的資金和勇氣，然后再跌。

    １０月見出分曉的是上海房地產(chǎn)市場中消費者的耐心和智慧。他們比開發(fā)商想象的更聰明，沒有被樓市見底的謊言或跳樓大減價的圈套所騙。于是，成交量依然低迷，開發(fā)商的資金鏈越繃越緊。

    接下來的劇情不難想象。今后幾個月是新盤落成的高峰，售房速度遠遠跟不上排山倒海般出現(xiàn)的新供應(yīng)量，可售面積急劇上升，供求不平衡進一步惡化，購買力進一步等待……

    上海房地產(chǎn)的需求已經(jīng)回歸理性，但是供應(yīng)還沒有回歸理性。發(fā)展商們今天的減價，多以促銷為目的，而非逃生之必需，所以減價總是點到為止。面對變得理性的消費者，以及泉涌般的新樓盤，開發(fā)商念“拖字訣”是躲得過初一躲不過十五。筆者對上海開發(fā)商的忠告是：早減價，搶在同行之前一步到位；對上海購房者的建議是：再等等。

    中國的房地產(chǎn)市場會出現(xiàn)冰火兩重天，有趣！[財經(jīng)時報  陶冬]

（本文僅代表作者個人觀點）