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　　商務(wù)部牽頭撰寫的《全國商業(yè)地產(chǎn)運行報告》尚在等待國務(wù)院的批復(fù)，緊縮了兩年的商業(yè)地產(chǎn)信貸已經(jīng)露出了“解凍”的跡象。２００４年１１月初，《中國農(nóng)業(yè)銀行經(jīng)營性物業(yè)抵押貸款管理辦法》被下發(fā)到北京、天津、上海等７個一線城市的地區(qū)分行。

　　就在這份文件下發(fā)之前，農(nóng)行已經(jīng)初步解凍了商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)貸款。同時，建行、中行也正在就解凍商業(yè)地產(chǎn)科目貸款（包括商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)貸款和按揭貸款）進行研究，經(jīng)歷了兩年融資煎熬的商業(yè)地產(chǎn)，終于等來了久違的甘霖。

突如其來的解凍

　　對于北京第三極文化主題商場的銷售總監(jiān)李久軍而言，１１月的“幸?！眮淼挠行┩蝗弧M入１１月，該項目的銷售量較前幾個月呈現(xiàn)出快速的上漲趨勢。

　　實際上，李久軍有些突然的幸福來自于農(nóng)行一項新的商業(yè)貸款政策，《中國農(nóng)業(yè)銀行經(jīng)營性物業(yè)抵押貸款管理辦法》（以下簡稱《辦法》）的低調(diào)執(zhí)行——允許投資者以購買的經(jīng)營性物業(yè)作為抵押，向農(nóng)業(yè)銀行申請按揭貸款，并以日后形成的經(jīng)營收益還本付息。據(jù)悉，其還款周期可長達到１０年。

　　顯然，此舉無疑增強了商業(yè)地產(chǎn)的購買力。“新成交的客戶當(dāng)中有相當(dāng)?shù)谋壤际窃谑褂眠@個貸款，至少有三成以上?！崩罹密姼嬖V記者。

　　這樣“優(yōu)惠”的信貸政策，商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)商已有兩年多沒有享受到了。自從２００３年國務(wù)院批示嚴格控制商業(yè)地產(chǎn)科目貸款之后，包括農(nóng)行在內(nèi)的國有四大行以及商業(yè)銀行不僅全面收緊了商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)貸款業(yè)務(wù)，而且還取消了所有優(yōu)惠的“按揭”業(yè)務(wù)。

　　“審批一個商業(yè)項目的按揭貸款要接近一個月，即便批準放款，償還的周期最多也就是５～７年?！币晃坏禺a(chǎn)商向記者回憶道。這樣的信貸政策讓購買力大為衰減，再加上開發(fā)貸款“收得更緊”，迫于資金鏈的壓力，這位地產(chǎn)商甚至動過將項目轉(zhuǎn)手的念頭。不過，他現(xiàn)在終于熬到了信貸政策“解凍”的前夜。

　　現(xiàn)在看來，兩個月前商務(wù)部調(diào)研組做出的結(jié)論更像是這次信貸松動的前奏。當(dāng)時，商務(wù)部調(diào)研組成員王永平在接受記者采訪時表示，商業(yè)地產(chǎn)過度占壓銀行貸款余額的現(xiàn)象已經(jīng)基本緩解，而導(dǎo)致國務(wù)院批復(fù)緊縮商業(yè)地產(chǎn)信貸的“ＳＨＯＰＰＩＮＧ?。停粒蹋陶加勉y行３０００億資金”的報道，在調(diào)查中也并未得到證實。商業(yè)地產(chǎn)信貸走向解凍，似乎在那一刻就已注定。

共同的利益鏈條

　　就在農(nóng)行低調(diào)執(zhí)行《辦法》的同時，記者從建行、中行獲悉，這兩家銀行也正在研究“解凍”商業(yè)地產(chǎn)科目信貸的問題，并且“不久就會有結(jié)果”。究竟是什么讓銀行如此集中地對商業(yè)地產(chǎn)科目信貸“解凍”呢？

　　記者了解到，在農(nóng)行放開商業(yè)地產(chǎn)按揭控制之前，其商業(yè)地產(chǎn)科目的開發(fā)貸款就已放開。一位農(nóng)行相關(guān)業(yè)務(wù)負責(zé)人對記者說：“銀行如果在放開開發(fā)貸款的同時不放開按揭貸款，銀行的已放出的開發(fā)貸款風(fēng)險會非常大”。言外之意，當(dāng)開發(fā)貸款隨著房產(chǎn)出售“變成”購房按揭貸款后，銀行也就“安心”了。

　?。玻埃埃茨曛衅冢?dāng)時對商業(yè)地產(chǎn)科目貸款嚴格的控制下，ＣＢＤ某商業(yè)項目仍然得到了民生銀行的商業(yè)按揭貸款。記者隨后從該項目開發(fā)商處了解到，該項目之所以能夠在嚴控之下得到商鋪的按揭貸款，很大一部分原因就是由于該項目在開發(fā)貸款中，除了中國銀行之外，有相當(dāng)?shù)谋壤齺碜悦裆y行。

　　顯然，按照前述農(nóng)行負責(zé)人的邏輯，正是出于防控風(fēng)險的目的，民生銀行才向這一項目提供了按揭貸款。實質(zhì)上，銀行提供了開發(fā)貸款的同時，就和開發(fā)商拴在一起，與地產(chǎn)商成為了一條繩上的螞蚱。

融資、經(jīng)營模式都需變革

　　記者從幾大銀行獲得的消息表明，商業(yè)地產(chǎn)貸款的全面解凍現(xiàn)在看來似乎僅僅是時間問題。但在解凍之后，商業(yè)地產(chǎn)帶給金融系統(tǒng)的風(fēng)險仍不可忽視。然而，要徹底根治風(fēng)險，一方面要對商業(yè)地產(chǎn)的融資多元化進行有益的探索，另一方面，現(xiàn)有的商業(yè)地產(chǎn)運營模式也應(yīng)該有所變革。

　　在已經(jīng)上報國務(wù)院等待批復(fù)的《全國商業(yè)地產(chǎn)運行報告》當(dāng)中，已經(jīng)明確了商業(yè)地產(chǎn)對于金融系統(tǒng)造成的風(fēng)險是由于融資渠道過于單一造成的，因此，多元化融資渠道的探索已經(jīng)非常緊迫。據(jù)了解，在這份報告當(dāng)中，商務(wù)部特意提到了ＲＥＩＴＳ，并建議國務(wù)院早日開放這個金融產(chǎn)品市場。

　　王永平告訴記者，該報告目前尚未得到國務(wù)院正式批復(fù)。不過，記者從銀監(jiān)會政策法規(guī)部副主任李伏安處獲知，目前銀監(jiān)會非銀司正在制定的新的信托業(yè)監(jiān)管政策當(dāng)中，已經(jīng)考慮并涉及到了ＲＥＩＴＳ的內(nèi)容。這或許是一個積極的信號。

　　在多元化融資的同時，商業(yè)地產(chǎn)的運營模式也應(yīng)有所變革。第三極總裁歐陽旭指出，從投資者的角度來說，如果項目租金收益不明顯，甚至不到住宅投資普遍標(biāo)準８％的話，將會陷入既貼補收益不足帶來的空缺，還需支付銀行按揭的雙重夾擊的尷尬境地。對于商鋪投資者和銀行而言，都將意味著資金鏈的風(fēng)險。

　　《全國商業(yè)地產(chǎn)運行報告》曾向國務(wù)院做出建議，要逐步引導(dǎo)商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)向持有型模式轉(zhuǎn)移。這顯然是最理想的模式，但在目前的市場條件下，尤其是中小地產(chǎn)商居多，且融資渠道不暢的情況下，實現(xiàn)所有權(quán)與經(jīng)營權(quán)的分離，保證投資收益，對于銀行和投資者而言都是防范風(fēng)險的現(xiàn)實手段。

北京最大規(guī)模國有土地將開始交易競價

業(yè)界認為，交易價格難現(xiàn)新高

　?。保痹拢玻比?，北京有史以來最大規(guī)模的國有土地使用權(quán)交易將進入競價的關(guān)鍵時刻。從北京市土地儲備中心宣布將有２０塊國有土地集中投放土地市場時起，地價又成了業(yè)界一項熱門的“猜謎游戲”。

　　然而，備受業(yè)界內(nèi)外矚目的“廣渠路３６號”地塊（即吉普車廠地塊）卻因受阻“交通評估”而不在本次入市交易的土地之中。而獲準入市交易的土地均在城八區(qū)之外，記者從萬達、富力、首創(chuàng)、城建、保利等幾家地產(chǎn)商處了解到，他們對于這２０塊土地的興趣遠沒有對清河地塊那般濃厚。業(yè)界也普遍認為，在本次土地交易中，交易價格將難現(xiàn)新高。

地產(chǎn)商熱情不高

　?。保霸拢常比?，北京市土地整理儲備中心一舉推出２０宗土地公開入市，并宣布其中的１９宗掛牌地塊將于１１月２１日同時開始競價。數(shù)據(jù)顯示，此次推出的２０宗國有土地總用地面積為２１６．０５公頃，其中建設(shè)用地面積１４１．８９公頃，總建筑面積約１８０．４９萬平方米。從地塊數(shù)量上來看，這無疑是北京市自實行國有建設(shè)用地招、拍、掛制度以來，同時推出地塊數(shù)量最多的一次。

　　與今年年中“新地王”清河地塊公開拍賣之前爭相競價的熱鬧場面相比，絕大多數(shù)開發(fā)商對此次競價的反應(yīng)相當(dāng)平淡。

　　記者從首創(chuàng)集團內(nèi)部獲悉，該集團現(xiàn)在關(guān)注的地塊主要是“懷柔區(qū)廟城鎮(zhèn)政府北側(cè)旅游配套項目用地”、“懷柔區(qū)富樂大街南側(cè)住宅項目用地”這兩塊土地，其原因與首創(chuàng)集團負責(zé)懷柔新城１４平方公里的土地一級開發(fā)有關(guān)。由于尚未有其他地產(chǎn)商對此地塊表示興趣，因此，首創(chuàng)集團在這兩塊土地上遭遇阻力的可能性不大。

　　而向來擅長通過“招、拍、掛”拿地的順馳置地則明確表示，此次掛牌交易的２０塊土地質(zhì)量都不太高，與順馳的要求相差甚遠。按照順馳目前獲取土地的標(biāo)準，一是要求土地位于城區(qū)，二是要求地塊的規(guī)劃建筑面積不少于１０萬平方米。顯然，按照這樣的標(biāo)準，本次入市的土地當(dāng)中確實沒有太多符合順馳口味的土地。

　　與順馳在清河地塊“斗法”的富力集團，出言同樣謹慎?！拔覀儸F(xiàn)在不方便透露是否參加２１日開始的競價?！备涣Γū本┑囊晃桓吖芨嬖V記者，但他卻明確了富力方面的拿地標(biāo)準，一定是７通１平的土地，且位于城區(qū)或城區(qū)附近，富力才會出手。

　　萬達、保利、復(fù)地三家地產(chǎn)商更是明確表示，不會在本次土地交易中參與競價。今年重新構(gòu)建華北市場的世茂集團也表示，相比之下，他們更關(guān)心即將入市的吉普車場地塊。諸多地產(chǎn)商對本次入市土地所表現(xiàn)出的熱情，似乎已經(jīng)注定這次土地交易，將難以創(chuàng)出地價的新高。

 蓄力等待“新地王”

　　對于２０塊土地的冷淡態(tài)度，地產(chǎn)商似乎是在為即將入市“廣渠路３６號”地塊積蓄力量，業(yè)界普遍相信，“廣渠路３６號”地塊又將是一場激烈的土地爭奪戰(zhàn)，地價超過目前的清河地塊幾乎已經(jīng)板上釘釘。

　　記者從有關(guān)渠道了解到，按照原計劃，“廣渠路３６號”地塊應(yīng)該出現(xiàn)在本次投放到市場交易的土地當(dāng)中，但是由于北京市交通委在對地塊評估時認為該地塊日后對于區(qū)域交通形成的壓力過大，因此建議削減一定的規(guī)劃建筑面積。有消息稱，削減的建筑規(guī)?？赡茉冢啡f平方米左右，但土地儲備中心方面拒絕對此做出正面答復(fù)。

　　盡管目前“廣渠路３６號”尚屬于“即將入市”地塊，但其在地產(chǎn)商那里受到的關(guān)注遠遠超過目前正式交易的所有２０塊土地。國美地產(chǎn)業(yè)務(wù)發(fā)展總監(jiān)陳云峰告訴記者，集團對于這塊土地有很大的興趣，應(yīng)該會參與這塊土地的競價。不過他同時承認，由于很多地產(chǎn)商看好這一地塊，因此，成交價格肯定會比較高。他甚至預(yù)測，最終的成交價可能達到４０億元的天價。

　　除國美之外，富力、珠江兩大地產(chǎn)商也都對此塊土地興趣濃厚。由于這兩個集團在廣渠路、雙井一帶都有規(guī)模相對較大的已建成樓盤，因此，對于這塊土地的渴望都十分迫切；而敗走清河地塊的順馳置業(yè)，在土地儲備的壓力下，也將介入此塊土地的競爭?，F(xiàn)在看來，“廣渠路３６號”地塊將要上演的爭奪戰(zhàn)絕不亞于“清河地塊”。

新聞背景 　清河地塊爭奪戰(zhàn)

　?。玻埃埃的辏冈拢比障挛纾硶r，北京土地市場公開交易以來，掛牌出讓的最大地塊在北京國土局開始競價。最終，華潤置地以２５．６５億元的天價擊敗其他競爭對手贏得該地塊，而此前志在必得的順馳置業(yè)，最終敗走清河。

　　當(dāng)時，有華潤、順馳、富力、城建、珠江、國融、北辰共七家地產(chǎn)商參與了最終的現(xiàn)場舉牌競價，經(jīng)過３０多輪的舉牌之后，清河地塊的價格已飆升８．６５億元。清河地塊是原三家毛紡企業(yè)用地，規(guī)劃建筑面積約７０萬平方米，掛牌底價當(dāng)時就已達到１６９８８６．４６萬元。來源：中國經(jīng)營報