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    不論是從投資額，還是從房產價格分析，房地產在我國經濟中的地位越來越重要，因此在未來相當長時期內應將房地產作為宏觀調控的監(jiān)測對象。但房地產的長期需求與短期需求，自住房需求與非自住房需求，當?shù)匦枨蟆鴥刃枨笈c國際需求存在顯著差異。

    房地產是一種特殊的產品，這是因為一定時期，土地供給是有限的，房地產供給受土地供給的約束較為明顯。雖然可以通過不斷擴大城市化（城鎮(zhèn)化），不斷提高建筑高度等手段，調整土地供給的瓶頸，但總的來說，一定時期的房地產供給是有限的。房地產價格較多的受需求決定，存在租金。要準確判斷房地產市場現(xiàn)狀及其走勢，嚴格區(qū)分不同的房地產需求特點是關鍵。同時，我們還應看到，目前中國由于沒有很好地在理論上和統(tǒng)計指標的技術支持上，滿足區(qū)分房地產不同種類的需求分析，在相當程度上引起對當前房地產業(yè)走勢判斷的混亂。當然，這種需求區(qū)分，還僅僅只是理論性的，需要進一步利用數(shù)據(jù)、統(tǒng)計及某些政策手段，對不同的市場進行市場分割，分別進行長期跟蹤監(jiān)測。

    １、長期需求與短期需求

    對房地產需求的分析，首先需區(qū)分房地產的長期需求與短期需求。如從長期來看，上海作為中國的經濟中心、國際性大都市，隨著中國改革開放的不斷深入，國際人員的跨國流動越來越頻繁，上海房地產價格將與紐約、香港等市場，具有一定的相關性、可比性。對于國內部分房地產商將上海房地產與紐約、香港等房地產價格相比，從中國從上海長期的發(fā)展?jié)摿?，認為上海房地產價格仍有很大的上漲空間，并不夸張，是有一定道理的。

    但從短期來看，房地產相對于其它貿易品，變現(xiàn)能力較差，雖然人員、資金的跨國流動，能促使某地房地產價格與世界其他類似城市的房地產價格，保持一定的相關性，但這種通過人員、資金的跨國流動，尤其在資本跨國流動受到管制的國家，這種套利行為并不能保證世界各國價格的一致性（即使假設配套措施一樣的情況下仍是如此）。更重要的是，短期內當?shù)胤康禺a價格是高還是低，更多地要受當?shù)鼐用窨芍涫杖氲挠绊?，受經濟發(fā)展特定周期的影響。如我國當煤、電、油、運全面緊張，物價上漲存在明顯壓力，宏觀經濟調控勢在必行的情況下，國家通過各種措施，包括利率手段進行貨幣緊縮，一部分房地產商資金鏈斷裂，此時仍說宏觀調控不對，有長期需求，則是因果顛倒了。

    ２、自住房需求與非自住房需求

    分析房地產需求，還需要區(qū)分自住房需求與非自住房需求。自住房需求根據(jù)住房是否用于基本生存需要，還是一般居住需要，可進一步區(qū)分為生存必需房與一般自住房兩種，前者是滿足生存需要的必要住房，后者是在滿足基本生存需要后進一步改善住房條件的住房。當然，兩者很難嚴格區(qū)分開來，且對于什么是生存必需住房的標準也不斷變化。但為了方便，從理論范疇上可以根據(jù)一國的收入水平，定性人均面積及裝修等配套項目，達到某個標準之下的住房稱為生存必需房，某個標準之上的，則認為是一般自住房。

    嚴格區(qū)分生存必需住房與一般自住房的意義在于，政府在這兩類住房的政策設計中，可發(fā)揮不同作用。實現(xiàn)“居者有其屋”是政府普遍愿望，也是實現(xiàn)社會公平的要求。因此，各國政府都通過采取各種措施保證生存必需住房的供給?？梢愿嗖扇≌D移支付手段，實現(xiàn)社會公平，另一方面，因為這一類住房屬于生存必需，需求價格彈性幾乎為零，價格的市場調節(jié)不能有效發(fā)揮作用，因此這一部分的需求，不會過多受房地產市場供求波動的影響。如前一階段政府高度重視拆遷引起的被迫住房需求，出臺了各種政策，反映了政府已認識到生存必需住房需求的滿足，必須采取不同于市場化的方式。但由于我國目前針對生存必需住房的“經濟適用房”政策的設計缺陷，經濟適用房并沒有能真正為低收入群體服務，有些甚至成為富有群體的投資渠道，使得房地產需求情況復雜，矛盾突出，各方利益群體爭持不下，反而加大了政府宏觀調控政策實施的難度。香港的廉租房實踐值得借鑒。

    香港政府的總體房屋政策定位是：政府基于社會發(fā)展和社會公平而介入，滿足那些市場不能為其提供基本住房的低收入人群的住房需要。對中高收入人群的住房需要，完全由市場供應。目前入住公屋的家庭分為以下幾類：（１）受清拆、重建、天災等影響而無家可歸者；（２）因體恤理由而需要房屋安置者；（３）初級公務員及退休公務員；（４）調遷及舒緩擠迫居住環(huán)境；（５）不能負擔租住私人物業(yè)昂貴租金的家庭。１９８７年４月起，房委會出臺政策，要求在公屋居住滿十年的租戶，須兩年一次申報家庭收入。不申報收入或家庭收入超逾所定限額的租戶須繳納額外租金。１９９６年６月，進一步實施維護公屋資源合理分配政策，收入和凈資產值超逾所定上限或不申報收入和凈資產的租戶，須繳交市值租金并于一年內遷出所住的公屋單位。中國的經濟適用房可變“賣”為“租”，同時為了防止富有人員低成本租用經濟適用房，應將入住經濟適用房的租戶信息提供給銀行，不允許銀行為這些人提供購房貸款，除非申請人一年內將退還經濟適用房。

    非自住房是指購房并不直接自我使用的住房或商用房。購買非自住房可能是投資，也可能是出于投機。區(qū)分自住房與非自住房的目的是，房地產既是耐用消費品，又是金融投資工具，自住房需求根源于房地產給消費者提供的效用，而非自住房需求根源于其可能產生的收入，這兩類的需求差別較大，兩者對不同宏觀調控工具的敏感性不同，尤其是對利率的敏感性差距較大。同時，投資房地產的目的又不完全相同，有的是追求穩(wěn)定的房地產租賃收入，有的是作為資本投入開展其它經營性活動，有的直接就是為了追求房地產價差收入，視同在炒作股票。一般來說，非自住房對調控政策的敏感性較強，且有一定的經濟領先性。

    同時，我們還應注意到，國際上通常使用租賃市場的價格來反映自住房的供求狀況。但在中國近階段，房屋租賃價格指數(shù)并不能有效的反映自住房的供求狀況。

    根據(jù)統(tǒng)計分析，房屋租賃價格指數(shù)相當平穩(wěn)，似乎表明自住房市場相當穩(wěn)定，在２００４年房屋售價、私房交易價格快速上升時期，甚至還出現(xiàn)下降現(xiàn)象。這也許可能是：（１）租賃市場的參與者不廣泛，中國人置房觀念根深蒂固，租房者一般是剛參加工作的過渡性住房需求，以及在城市打工的流動人口，這部分住房需求代表性不強，不能僅根據(jù)此價格指數(shù)完全代表自住房需求狀況，起碼在目前階段；（２）租賃市場不發(fā)達，并沒有形成統(tǒng)一、有效率的租賃市場，中介機構極不規(guī)范，黑中介事件時有發(fā)生，影響了市場的價格發(fā)現(xiàn)功能。因此，在我國當前，不能簡單使用售價／租賃價格判斷房地產市場是否存在泡沫。

    國際上通常通過個人綜合所得稅的方法來鼓勵自住房市場，即購買自住房的相關支出、房屋租賃可抵扣個人所得。而我國目前的稅收體系還無法實現(xiàn)綜合所得稅，而是簡單以“第二套住房”作為判斷自住房與非自住房的依據(jù)，鼓勵第一套住房，限制第二套以上的住房。這種方法似乎容易操作，但是漏洞較多。從長期來看，中國還應該出臺有效的政策手段，例如采用綜合所得稅，鼓勵自住房需求。

    ３、當?shù)匦枨笈c全國需求、國際需求

    房地產雖然相對于其它貿易品可變現(xiàn)能力較差，但只是相對而言?？陀^上一城市的房地產，特別是較大城市的房地產市場絕不僅僅是當?shù)厥袌觯赡軙蔀閲鴥仁袌?、國際市場。因此某一地區(qū)的房地產需求，不僅受當?shù)匦枨蟮挠绊?，還將會受國內需求、國際需求的影響。如縣、鎮(zhèn)的房地產需求以及中西部較為偏遠城市的房地產需求，可能僅僅只是當?shù)厥袌?，但諸如杭州、南京等地的房地產市場已不僅僅是當?shù)厥袌觯谙喈敵潭壬鲜芎贾?、南京所屬浙江、江蘇省轄內及周邊省需求的影響進而成為區(qū)域性、全國性市場。而對于北京、上海、深圳等地的房地產市場，市場需求已延伸到國際市場，國際化程度已達到一定程度。如上海作為國際化都市，近年來房地產業(yè)的發(fā)展吸引了大量外來資金包括國際和外地資本的流入。外來資本中包括江浙一帶的投資者，如溫州購房團等，也包括臺灣、香港甚至美國華人等境外投資者。據(jù)香港金融管理局發(fā)布的按揭貸款統(tǒng)計調查顯示，２００３年僅９月份一個月，用于購買中國內地物業(yè)的貸款總額即已增至近３億港元。

    同時，我們還應注意到這三類市場需求對房地產影響的深遠程度不盡相同。一般來說，當?shù)匦枨笙喈敺€(wěn)定，更多的屬于自住房性質，國內需求不但有自住房性質，也有投資、投機的成分，某些城市的國內需求有時投資、投機成分更多。而國際市場雖然也有自住成分，但更多的是投資、投機需求，因此需求相當不穩(wěn)定。據(jù)統(tǒng)計，２００４年上海投機性購房比重達１６．６％，長沙１６％，寫字樓則高達４０％。因此，一方面，當某地市場超越當?shù)厥袌龊?，不能簡單使用當?shù)胤績r與當?shù)鼐用袷杖氡扰袛嗍欠翊嬖诜康禺a市場泡沫 。另一方面，對房地產銷售的統(tǒng)計，不能簡單的統(tǒng)計銷售量與銷售額，更有必要區(qū)分當?shù)乜蛻?，外地客戶以及國際客戶，分別統(tǒng)計，以對當?shù)胤康禺a市場的需求穩(wěn)定性有進一步的把握。

    特別在人民幣匯率升值預期的壓力下，為防止各國貨幣幣值變動導致中國房地產市場價格的大起大落，給國民經濟帶來不利沖擊，我們應進一步加強資本管制的同時，加強對外銷房的監(jiān)測，適當時機對過度投機需求采取相應的限制措施，是在客觀分析房地產三種需求差異基礎上，準確把握宏觀調控力度的一項重要內容。

    （作者單位：國務院發(fā)展研究中心金融研究所）