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    新干線訊 每日經(jīng)濟新聞 
　　歷時2個月的全國大型商業(yè)地產(chǎn)首次專項調查終于塵埃落定，但全國眾多商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商的心卻依舊懸著———政府接下來將如何出“牌”？
　“目前調研報告正在批復過程中，我們在報告中給政府提出了一些建議?！弊蛉眨{查組成員、中國城市商業(yè)網(wǎng)點建設管理聯(lián)合會研究中心主任韓建徽告訴《每日經(jīng)濟新聞》，調查中確實發(fā)現(xiàn)了一些問題?！敖酉聛?，國家應該會在促進商業(yè)地產(chǎn)健康有序發(fā)展，避免銀行風險及土地、資金等社會綜合資源的浪費等方面有所考慮?！?BR>    過熱
   “調查發(fā)現(xiàn)，局部地區(qū)存在過熱現(xiàn)象。”
　　韓建徽不無擔憂地指出，問題主要表現(xiàn)在三個方面：一是一些地區(qū)的商業(yè)地產(chǎn)增長速度超過了當?shù)亟?jīng)濟發(fā)展水平；二是不少地區(qū)人均商業(yè)面積指標過高；三是大型商業(yè)設施建設結構不合理，局部區(qū)域商業(yè)地產(chǎn)的投資量過大，商業(yè)地產(chǎn)項目扎堆現(xiàn)象嚴重。
　　中國商業(yè)地產(chǎn)聯(lián)盟秘書長王永平亦深有同感?！斑@些問題在二三線城市尤為嚴重?！?月28日在上海舉行的中國城市商業(yè)建設規(guī)劃展上，王永平曾向《每日經(jīng)濟新聞》透露，調查組在廣西調研時發(fā)現(xiàn)，柳州市區(qū)1.5公里之內建了60多萬平方米的商業(yè)設施，其中體量高達20萬-30萬平方米的不止一個。
　　讓王永平更感憂慮的是，即便如此，這些區(qū)域的開發(fā)商還再三向調查組強調，當?shù)厣虡I(yè)地產(chǎn)并沒有過剩。
　　此次調查中備受關注的地級城市東莞，目前已云集了將近300萬平方米的商業(yè)面積。中原地產(chǎn)在東莞的調研報告顯示，東莞人均商業(yè)面積達到2平方米；而老區(qū)莞城的人均商業(yè)面積達到3.07平方米，對比世界發(fā)達國家人均商業(yè)面積1.2平方米，東莞商業(yè)地產(chǎn)人均商業(yè)面積指標已嚴重超標。
　　對此，韓建徽指出，不同的地區(qū)由于經(jīng)濟發(fā)展程度不一，自身對于商業(yè)地產(chǎn)項目的消化能力也不一樣。北京、上海、深圳等城市消化能力比較強，但一些欠發(fā)達的二三線城市如果沒有國家政策扶持，很難消化已形成的龐大的商業(yè)地產(chǎn)體量。
　　“商業(yè)地產(chǎn)有滯后性特點?！表n建徽強調，或許在短期內看不出問題，但未來一兩年內這些問題會集中釋放，比如大型商業(yè)項目倒閉、空置率居高不下等。
　　事實上，今年全國商業(yè)地產(chǎn)的投資熱潮可從公開統(tǒng)計數(shù)字上看出端倪：1-5月份，全國商業(yè)地產(chǎn)投資高達458億元，與去年同期相比增長38.7%，在建項目面積同比增長94.7%。1至5月國內商業(yè)地產(chǎn)項目開工面積達1.34億平方米，比去年同期增加兩成以上。與之相對應的是，2004年全年，我國商業(yè)地產(chǎn)空置面積就已經(jīng)達到2610萬平方米，到今年一季度空置面積又上升了20.3%。
　　與此同時，各地大型商業(yè)設施的建設依舊如火如荼。據(jù)商務部調查，近兩年來，北京、上海在建和擬建的大型購物中心建筑面積在100萬平方米以上；深圳已建成和在建的購物中心面積有100萬平方米左右；武漢、成都、杭州等中型城市商業(yè)地產(chǎn)也風頭正勁。
　　除了局部過熱，商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營的脫節(jié)也是讓調查組成員備感擔憂的一個問題。
　　韓建徽指出，眾多商業(yè)地產(chǎn)投資商對商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展規(guī)律認識不清，從而導致商業(yè)地產(chǎn)項目經(jīng)營不善，甚至開發(fā)商人間蒸發(fā)的現(xiàn)象時有發(fā)生。
　　最鮮活的例子是南寧的白馬商城。這個由溫州人投資開發(fā)、以小商品批發(fā)為主的大型批發(fā)城，號稱為大西南批發(fā)業(yè)“航空母艦”。但一期工程于2003年建成后至今未能正式投入運營，隨著投資方離奇失蹤，600多位業(yè)主高達數(shù)百萬元的訂位費都打了“水漂”。
　　“一些開發(fā)商在商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)過程中缺少對零售業(yè)運作的了解，盲目上馬大型商業(yè)項目。”王永平坦言。
　　基于此，韓建徽強調，本次調查非常及時也非常緊迫，因為全國各地的商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展速度太快，一些問題若不及時解決，將來可能會帶來非常嚴重的后遺癥。
    風險
    一位參與撰寫報告的人士透露，此次調查發(fā)現(xiàn)，銀行承擔的可預見的商業(yè)地產(chǎn)金融風險，其實并沒有此前預計的那么大。但是，以住宅名義立項的商業(yè)地產(chǎn)貸款所引發(fā)的隱性風險，卻比預期要大得多。
　　此前，一份出自商務部的《中國流通產(chǎn)業(yè)發(fā)展報告》預計，2005年我國商業(yè)地產(chǎn)投資規(guī)模將達到2000億元，增幅將高達20%。按照上述比例，銀行在商業(yè)地產(chǎn)上需要承擔的資金應該在1400億-1800億元之間。
　　“商業(yè)地產(chǎn)通過銀行的資金應該分為兩塊，一塊是直接的，另一塊是間接的。”韓建徽坦言，由于不少城市普遍存在商住樓，住宅和商業(yè)沒有明確界定，使得大量開發(fā)商將以住宅名義立項而取得的貸款用于商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)?！爱吘梗虡I(yè)地產(chǎn)的貸款門檻要比住宅高，利潤也大得多?！?BR>　　韓建徽表示，銷售回款和銀行貸款是國內商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)資金的主要來源，在目前許多商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)水平及銷售能力低下的情況下，開發(fā)商真正依靠的還是銀行資金，如果銀行對貸款去向缺乏監(jiān)控，許多貸款就會被用到商業(yè)地產(chǎn)項目的開發(fā)上。
　　對此，中國農(nóng)業(yè)銀行房地產(chǎn)信貸部一位負責人指出，考慮到風險因素，目前大多數(shù)銀行對于商業(yè)地產(chǎn)的貸款都非常謹慎，所以顯性貸款風險還是可控的。但是，“這種掛羊頭賣狗肉的圈錢方式，使得銀行不知道到底有多少貸款流向了商業(yè)地產(chǎn)，控制風險也就無從談起”。
　　事實上，這一問題正逐漸引起國內銀行的重視。近期，在商業(yè)地產(chǎn)空置率居高不下的重慶，有報道稱，銀行將嚴控商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)及按揭貸款的發(fā)放，除國有商業(yè)銀行在信貸方面對部分商業(yè)地產(chǎn)項目還有選擇性支持外，所有股份制銀行均已停止對商業(yè)地產(chǎn)項目的貸款發(fā)放。與此同時，央行在前段時間也明確表示，對于產(chǎn)權式商鋪的信貸各銀行不予支持。
　　《每日經(jīng)濟新聞》了解到，這次商務部的報告中也建議，銀行應建立規(guī)范的中長期貸款機制，鼓勵理性的商業(yè)開發(fā)；設計更多的融資產(chǎn)品，放開基金、信托市場，培育像海外基金那樣長期穩(wěn)定的投資主體。
商業(yè)地產(chǎn)建設與規(guī)劃嚴重脫節(jié)
　　韓建徽在接受《每日經(jīng)濟新聞》專訪時表示，一些區(qū)域的建設部門和規(guī)劃部門在商業(yè)地產(chǎn)上權責不清，建設與規(guī)劃脫節(jié)。
　　韓建徽指出，一些城市大搞商業(yè)地產(chǎn)，大多為了招商引資，搞地方政績工程，大型商業(yè)設施在建設審批時基本上沒有障礙。由于這些商業(yè)設施過于重視城市景觀要求，忽視了商業(yè)功能的開發(fā)，結果招不到商、引不來資，最終造成資金鏈斷裂。
　　他表示，現(xiàn)在各地建設部門和規(guī)劃部門各行其責，一些大型商業(yè)項目都已落成，卻還沒有到規(guī)劃部門立項，規(guī)劃滯后使得商業(yè)設施建設結構性矛盾突出。
　　另外，由于大型商業(yè)地產(chǎn)項目聽證制和一些法律的某些條款有沖突，所以各地政府基本上都沒有真正將聽證制執(zhí)行到位。
　　他最后說，《城市商業(yè)網(wǎng)點規(guī)劃條例》一旦出臺，有望有效改善建設與規(guī)劃脫節(jié)的問題，聽證制也將有其法律依據(jù)。