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　　住宅立項和寫字樓立項的土地出讓金大概相差50%，這還不包括使用年限、銀行按揭貸款、其他配套設(shè)備和收費標(biāo)準(zhǔn)上的差距

　　《經(jīng)濟(jì)》雜志報道，物流項目正成為房地產(chǎn)商們新的扎堆地帶，被稱為是土地市場的一塊“新大陸”。
 
　　“在廣州，包括合生創(chuàng)展、富力、恒大、美林基業(yè)、珠江投資等在內(nèi)的諸多房地產(chǎn)巨頭正以迅雷不及掩耳之勢四處圈地，迫切要介入這一領(lǐng)域，以期早一步搶占高地?！睒I(yè)內(nèi)媒體評論。

　　地產(chǎn)商們?nèi)绱饲嗖A物流地產(chǎn)的理由很簡單，在土地立項上，物流地產(chǎn)相對而言比較廉價。

　　“中國的物流地產(chǎn)是‘概念過剩’，很多地產(chǎn)商打著物流地產(chǎn)的幌子在圈地，再把土地拿來開發(fā)商業(yè)地產(chǎn)，”美國普洛斯中國區(qū)董事總經(jīng)理梅志明表示。

　　根據(jù)土地的用途不同，土地的價格也不同。開發(fā)商往往在廉價購買土地后轉(zhuǎn)做經(jīng)營其他地產(chǎn)項目。中信證券的分析師王德勇說，“這種現(xiàn)象太多了，有的甚至更嚴(yán)重。如住宅立項的土地用在商務(wù)僅在北京的CBD就是一件很普遍的事。”

　　商業(yè)技巧

　　中國號稱實施“世界上最嚴(yán)格的土地保護(hù)制度”，城市的土地屬于國有，但是“嚴(yán)格的土地制度”也鍛煉了中國地產(chǎn)商高超的商業(yè)技巧。

　　放眼北京的CBD，商務(wù)住宅和寫字樓的廣告比比皆是，而真正的敢理直氣壯號稱純住宅的寥若晨星。據(jù)了解，除籃堡國際公寓打出純住宅的口號以外，大多數(shù)的地產(chǎn)公司打出的口號都是商務(wù)、出租。而據(jù)業(yè)地產(chǎn)界人士透露，很多地產(chǎn)商都試圖把住宅或公寓立項的土地變相地開發(fā)成寫字樓的功能。

　　2004年4月，富力地產(chǎn)買下1900畝廣州花東鎮(zhèn)工業(yè)倉儲用地，價格大約在10萬元／畝，這塊土地的現(xiàn)在的地價已經(jīng)上漲到為18萬元／畝。而對于工業(yè)倉儲用地的用處，據(jù)了解，富力這個物流地產(chǎn)項目正在進(jìn)行前期的招商工作，計劃有住宅、酒店、寫字樓及物流等業(yè)態(tài)。

　　中原地產(chǎn)顧問公司總經(jīng)理李文杰認(rèn)為，這種現(xiàn)象沒有辦法區(qū)別是否違規(guī)。王德勇同樣認(rèn)為，開發(fā)商從頭到尾也都是按照政策范圍內(nèi)操作，只是最終產(chǎn)品的使用功能轉(zhuǎn)換了。

　　熟悉這一套的高手要算潘石屹，他的現(xiàn)代城和建外的SOHO通過集納時尚元素的家庭辦公理念，掩蓋了寫字樓的本來面目，購買者趨之若鶩。而據(jù)了解，建外SOHO的土地立項并非商業(yè)地產(chǎn)項目，但建起來的新型公寓卻完全具備寫字樓功能。

　　“政府給地產(chǎn)商劃定一個圈，就這么大的范圍，大家都聚集在圓圈中心，只有向邊緣靠近才能得到想要的，但不是盲目地靠近，而是看準(zhǔn)的情況下，”潘石屹說。

　　存在與合理

　　據(jù)中國房地產(chǎn)協(xié)會常務(wù)副會長張元端介紹，土地在開發(fā)之前有很多名目，比如有工業(yè)用地(工業(yè)地產(chǎn))、倉儲用地(物流地產(chǎn))、住宅用地和商業(yè)用地等。根據(jù)土地的用途不同，土地的價格也不同。

　　“寫字樓立項與住宅和公寓立項的在很多方面相差很多，”北京陽光100置業(yè)集團(tuán)有限公司常務(wù)副總經(jīng)理范小沖說。

　　據(jù)了解，住宅立項和寫字樓立項的土地出讓金大概相差50%，顯然用住宅立項的土地建造具有寫字樓功能的住宅會獲取更為豐厚的利潤。在使用年限上，住宅用地為70年，而商業(yè)寫字樓或者工業(yè)和其他用地一般為40年或50年。

　　王德勇說，如果說住宅用地的價格為500元時，商用地價就可能是1000元，同樣一塊地，開發(fā)立項不同價格差別很大。實際還遠(yuǎn)不止這些，考慮到使用年限上的差異，住宅用地的使用年限是70年，寫字樓是50年，二者相差就是70年乘以500元與50年乘以1000元的差價。這其中的成本收益相當(dāng)可觀。

　　此外，住宅和寫字樓的銀行按揭貸款也相差許多，住宅可以8成按揭而寫字樓只能6成或5成按揭，寫字樓功能的住宅還可以享受貸款利率的差別。還有在其他配套設(shè)備和收費標(biāo)準(zhǔn)上，包括電、水、層高等也不同，物業(yè)管理費、房產(chǎn)稅等也相差很多等等。

　　土地立項不同而導(dǎo)致巨大的利益差異，致使開發(fā)商改變土地的使用意圖和使用性質(zhì)已經(jīng)不是新鮮的事情。

　　“存在的原因首先是有市場有需求，而不是那個開發(fā)商為了省錢的問題?！痹诒本┦茁萌A遠(yuǎn)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司董事總經(jīng)理徐培建看來，地產(chǎn)商們并非圖謀土地差價。不可否認(rèn)以住宅或公寓立項蓋寫字樓比直接蓋寫字樓的成本要低，但這又與寫字樓的售價太高分不開。

　　由于價格太高，據(jù)中原地產(chǎn)的數(shù)據(jù)顯示：北京市空置一年以上辦公用戶(未出售的寫字樓)在2005年1月到6月是308.9萬平方米，占整個商品樓空置率的9.6%。

　　據(jù)了解，現(xiàn)在的市場需求大量存在一般中檔或乙級寫字樓，而目前供應(yīng)的寫字樓甲級或高檔的寫字樓很普遍，銷售率很低，所以那種商務(wù)樓或者叫做“住宅寫字樓”滿足了大量的市場需求。

　　政府是否稱職的考題

　　對于開發(fā)商改變項目用途，開發(fā)商在獲取土地的審批到建成很少有違規(guī)的地方，只是對最終產(chǎn)品的功能宣傳上做改變，對此政府一時拿不出明文規(guī)定的條例，讓開發(fā)商自覺守規(guī)幾乎不太可能，這就導(dǎo)致了政府原來的土地規(guī)劃虛設(shè)，無法有效管理。

　　“一旦查出違規(guī)的現(xiàn)象會拆掉重建。最輕的處罰也要罰款，補(bǔ)交土地出讓金，”北京市規(guī)劃委員會負(fù)責(zé)新聞辦的陳主任說。但他承認(rèn)，這種情況下不太容易確定土地身份，當(dāng)初立項的名目很多人不甚了解。而具體是否違規(guī)就要參看《北京城市規(guī)劃條例》。

　　“其實最終受到損失是政府，包括各種土地出讓金和稅費的損失，”王德勇說。政府的睜一只眼閉一只眼，不但損害了自己的利益，同時也拉低了市場價格，使競爭更加激烈。

　　“政府的管理難度很大，政府的工作太多，如何采取有效的管理辦法是政府該反思的，”范小沖說，“在國外，寫字樓不好就改住宅，這個是按功能并由市場決定，而不是立項?！彼J(rèn)為，政府政策需要重新劃分，反思住宅和寫字樓身份認(rèn)定，按著最終使用功能來確定標(biāo)準(zhǔn)。

　　對此，政府出臺了一系列新的土地政策，希望從土地源頭遏制土地市場出現(xiàn)的違規(guī)問題。

　　今年的7月初，北京市國土局出臺《北京市國有建設(shè)用地供應(yīng)管理辦法》配套文件出臺。這些配套文件中重要的一項就是土地預(yù)審制度：即要求開發(fā)商在申報立項時要向市土地行政主管部門提出用地預(yù)審申請，市土地行政主管部門將依法對建設(shè)項目用地進(jìn)行審查并提出意見。同時，開發(fā)商在做項目的可行性研究論證時也要注意主管部門的預(yù)審意見。

　　業(yè)界認(rèn)為，“主管部門的預(yù)審意見將成為開發(fā)商拿項目的命脈”。

　　其實早在2001年，國土資源部首次公布了《建設(shè)項目用地預(yù)審管理辦法》。2004年底，國土資源部以第27號令方式公布了修改后的新《建設(shè)項目用地預(yù)審管理辦法》強(qiáng)調(diào)：任何建設(shè)項目批準(zhǔn)、核準(zhǔn)必須經(jīng)過預(yù)審環(huán)節(jié)；建立建設(shè)項目用地分級預(yù)審制度；明確規(guī)定，未經(jīng)預(yù)審或者預(yù)審未通過的項目，不得批準(zhǔn)農(nóng)用地轉(zhuǎn)用、土地征收，不得辦理供地手續(xù)。而在此之前，開發(fā)商立項的基本審批程序是報發(fā)改委立項，然后再報規(guī)劃局審批建設(shè)方案，在這其中，國土資源局的作用是確認(rèn)土地性質(zhì)，評估土地出讓金，頒發(fā)《用地規(guī)劃許可證》。

　　文件的出臺體現(xiàn)了政府對土地規(guī)劃的新認(rèn)識，對于開發(fā)商而言，多一個預(yù)審環(huán)節(jié)就增加了隨意改變土地規(guī)劃用途的難度。

　　不過在王德勇看來，精明的開發(fā)商在土地審批和建設(shè)上并不存在“違規(guī)”，問題的關(guān)鍵在于使用上。如果在后期使用上政府不嚴(yán)加管理，地產(chǎn)商的相對廉價圈來的地還會巧妙地運作其他地產(chǎn)項目，單就一個土地預(yù)審制度恐怕很難解決“土地變形”問題。

　　也許政府在進(jìn)行土地規(guī)劃之時要考慮到市場需求，但政府部門又畢竟不是商人，他們更多的是要考慮公共利益。政府如何扮演好一個合理配置國有資源的角色，制訂一個“多贏”的政策，是一道政府否稱職的考題。