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面對外資流入我國房地產市場如何維護房地產市場健康發(fā)展

2005年09月09日07:59   來源：西本資訊
摘要：
    新干線訊 經濟日報 近日，國家外匯管理局資本項目管理部門有關負責人接受本報記者采訪時披露，外資進入房地產領域，在開發(fā)和銷售環(huán)節(jié)以中高檔商業(yè)樓和住宅為主，據測算，在我國房地產市場中所占比例約為15%。
    近年來，受房價快速上漲和人民幣升值預期影響，部分地區(qū)外資在當地房地產市場比較活躍，這一現象引起各界關注，但是到底有多少外資進入房地產市場一直缺乏一個確切的說法。該負責人表示，外匯局將完善外資進入房地產行業(yè)的相關外匯管理政策，借鑒國際經驗，按資本項目管理原則對外資進入房地產的交易和匯兌環(huán)節(jié)進行規(guī)范，配合上游部門實施房地產調控政策。同時，還要對房地產項下違法違規(guī)資金流出入加大查處力度，以抑制投機行為，維護宏觀調控成果，促進房地產市場持續(xù)健康地發(fā)展。
    近年來，人們對房地產價格上升較快有著切身感受。2004年，在國家加強宏觀調控的情況下，全國房屋銷售價格仍整體上升9.7%。于是，在國內房價上漲和人民幣升值預期背景下，一些境外資金被吸引進入到房地產領域。
    這位負責人介紹說，目前，外資進入我國房地產市場涉及開發(fā)和銷售兩個環(huán)節(jié)。開發(fā)環(huán)節(jié)有相關的統(tǒng)計，而銷售環(huán)節(jié)目前尚未建立起完整的統(tǒng)計監(jiān)測機制，不同的測算方法得到的結果也不盡相同?？傮w來看，外資進入房地產市場的主要渠道，包括外商直接投資、借用外債和境外機構和個人以自購和包銷方式買入商品房。
    在外商直接投資方面，根據統(tǒng)計數字，從1999年至2004年底，房地產行業(yè)新設外商直接投資企業(yè)累計合同使用外資410億美元，實際使用外資298億美元。而外商房地產開發(fā)企業(yè)除依靠自有資金外，還要借用境外銀行和股東貸款等形式的外債。同時，內資房地產公司也通過各種方式進入國際資本市場融資。外匯局在辦理日常業(yè)務中還發(fā)現一些企業(yè)利用預收定金等形式，變相向境外融通房地產開發(fā)資金。
    境外機構和個人購買商品房現象明顯增多，成為一些沿海城市新開高檔樓盤的主要購買者。有的境外機構在境內成立外商投資房地產中介公司，持有和經營物業(yè)收租，或轉售賺取價差。在一些城市還發(fā)現，有的境外居民一個人就購買幾套、十幾套甚至上百套住宅，投機動機明顯。
    對于人們關心的目前我國對外資進入房地產行業(yè)的相關外匯管理政策，這位負責人強調，保持房地產市場持續(xù)健康發(fā)展，關系到我國國民經濟和社會發(fā)展的大局。外匯管理部門一直積極配合有關部門，在外資流入、流出及匯兌方面相繼出臺配套措施，支持我國房地產市場的健康發(fā)展，同時限制對房地產的過度投機活動。
    從開發(fā)環(huán)節(jié)看，外匯管理部門對獲準進入我國房地產開發(fā)市場的外資企業(yè)進行相關的外匯登記及驗資詢證，開立相關資本金賬戶，規(guī)范境外借款和結匯。要求外商投資企業(yè)舉借的中長期外債累計發(fā)生額與短期外債的余額不超過投資總額與注冊資本的差額。外商投資企業(yè)資本金和外債結匯時，按提交給銀行的支付命令書直接將結匯后資金支付給指定的收款人，規(guī)范結匯后資金的交易等。
    從銷售環(huán)節(jié)看，在國家已取消區(qū)分內銷房與外銷房政策的背景下，對境外個人結匯購買房產超過5萬美元的，持結匯資金真實用途的證明材料到外匯局核實后方可辦理結匯；境外機構或個人以外匯購買的境內房產轉讓給境內機構或個人的，所得人民幣價款在提供原結匯水單和納稅證明等相關憑證后，方可購匯匯出。
    這位負責人表示，我國人口眾多，土地是稀缺性資源，一方面要支持房地產的健康發(fā)展，滿足廣大人民群眾的住房需求；另一方面又要規(guī)范發(fā)展房地產市場，防止大量投機炒作，維護廣大人民群眾的利益。因此，外匯管理部門將配合國家產業(yè)政策、土地政策、信貸政策和稅收政策等完善相應管理措施，以達到宏觀調控的預期效果。
    從國際經驗看，為防止國民財富流失、抑制房地產炒作、維護國家安全等目的，在國際貨幣基金組織187個成員中，有137個成員對外資投資房地產進行管制。境外機構和個人購買境內商品房，屬于資本項目的一部分。因此，這位負責人表示將按資本項目管理原則對外資進入房地產的交易和匯兌環(huán)節(jié)進行規(guī)范，同時，還要對房地產項下違法違規(guī)資金流出入加大查處力度，以抑制投機行為。
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