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　　單就房?jī)r(jià)而一刀切式地調(diào)控房地產(chǎn)行業(yè)，也許短期可以取得成效，但長(zhǎng)期來(lái)看，房地產(chǎn)市場(chǎng)上有效需求總量與實(shí)際供給總量之間的數(shù)量失衡、普通住宅需求絕對(duì)旺盛與高檔別墅供給相對(duì)較多的結(jié)構(gòu)性失衡仍會(huì)促使房?jī)r(jià)持續(xù)上漲

　　在國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)行調(diào)控的同時(shí)，有許多人不由自主地把房?jī)r(jià)看作是對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)行調(diào)控的著力點(diǎn)，把調(diào)控效果與房?jī)r(jià)升降劃上等號(hào)。他們過(guò)于片面地認(rèn)為，房?jī)r(jià)繼續(xù)上升則調(diào)控政策無(wú)效，房?jī)r(jià)企穩(wěn)并有所下降則調(diào)控政策有效，而房?jī)r(jià)降得越多則表明調(diào)控政策越有成效。
　　對(duì)于這種看法，我們應(yīng)保持足夠清醒的認(rèn)識(shí)：房?jī)r(jià)高企只是房地產(chǎn)行業(yè)現(xiàn)有問(wèn)題的淺層表象，隱藏在虛高不下的房?jī)r(jià)背后的，是目前房地產(chǎn)市場(chǎng)上供需數(shù)量與供需結(jié)構(gòu)的雙層失衡。單就房?jī)r(jià)而一刀切式地調(diào)控房地產(chǎn)行業(yè)，也許短期可以取得成效，但長(zhǎng)期來(lái)看，房地產(chǎn)市場(chǎng)上有效需求總量與實(shí)際供給總量之間的數(shù)量失衡、普通住宅需求絕對(duì)旺盛與高檔別墅供給相對(duì)較多的結(jié)構(gòu)性失衡仍會(huì)促使房?jī)r(jià)持續(xù)上漲。因此，我們可以把房?jī)r(jià)的升降看作是調(diào)控是否取得成效的風(fēng)向標(biāo)，但是，我們絕不能直接把房?jī)r(jià)作為宏觀調(diào)控的著力點(diǎn)，更不能把房?jī)r(jià)的一時(shí)升降作為對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)行調(diào)控的終極目標(biāo)。要想實(shí)現(xiàn)對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)調(diào)控的目標(biāo)，從根本上解決目前房地產(chǎn)市場(chǎng)上虛高不下的房?jī)r(jià)問(wèn)題，就必須著力化解房屋供需數(shù)量與供需結(jié)構(gòu)的雙層失衡，而這需要同時(shí)從房地產(chǎn)行業(yè)供、需的兩方面著手。
　　增加供給、優(yōu)化結(jié)構(gòu)
　　從供給的角度來(lái)看，宏觀調(diào)控政策要從以下三個(gè)方面著手：
　　一、放松銀根、加大土地供應(yīng)、盤活現(xiàn)有土地存量。在2004年宏觀調(diào)控之初，國(guó)家首先采取的是收緊銀根、地根的措施，但這項(xiàng)措施實(shí)際執(zhí)行的效果卻不盡如人意。由于目前房地產(chǎn)市場(chǎng)中存在由房貸、投機(jī)炒作所支持的巨大需求，因此，越收緊房地產(chǎn)市場(chǎng)的供給，房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系失衡的狀況越嚴(yán)重。因此，擴(kuò)大供給才是解決問(wèn)題的正確選擇。
　　二、增大對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的投資。1998年以來(lái)，房地產(chǎn)行業(yè)的興起和住房消費(fèi)的升溫，帶動(dòng)了我國(guó)經(jīng)濟(jì)快速增長(zhǎng)。房地產(chǎn)行業(yè)因其產(chǎn)業(yè)鏈條長(zhǎng)而促進(jìn)了鋼鐵、水泥、建筑等相關(guān)產(chǎn)業(yè)的蓬勃發(fā)展。當(dāng)前，在我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展戰(zhàn)略面臨轉(zhuǎn)型之際，房地產(chǎn)業(yè)更是肩負(fù)著擴(kuò)大內(nèi)需的重任。從這個(gè)角度來(lái)看，對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)調(diào)控的基調(diào)也不應(yīng)該建立在限制其發(fā)展和妨礙房屋供應(yīng)增加的基礎(chǔ)上。相反，在當(dāng)前房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)增幅有所回落的情況下，還應(yīng)繼續(xù)加大投資力量，形成良好的發(fā)展預(yù)期。
　　三、改善住房供應(yīng)的結(jié)構(gòu)性問(wèn)題，優(yōu)先發(fā)展中低檔普通商品房，增加經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)。從土地、信貸和稅收幾方面同時(shí)引導(dǎo)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)增加中低價(jià)位、中小戶型住宅的供應(yīng)比例。
　　平抑需求、合理引導(dǎo)
　　從需求的角度來(lái)看，宏觀調(diào)控政策要針對(duì)不同的住房需求從以下三個(gè)方面采取相應(yīng)措施：
　　一、嚴(yán)格控制境外投機(jī)資金對(duì)國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)的炒作。央行在日前公布的《2004中國(guó)房地產(chǎn)金融報(bào)告》中明確指出，受房?jī)r(jià)快速上漲和人民幣升值預(yù)期的影響，境外資金通過(guò)多種渠道進(jìn)入上海、北京等熱點(diǎn)地區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)。我們要對(duì)境外投機(jī)資金炒作熱點(diǎn)城市的房?jī)r(jià)保持足夠的警惕，對(duì)他們一邊唱空樓市一邊大肆購(gòu)置高檔商業(yè)用房的舉動(dòng)更要有清醒的認(rèn)識(shí)。境外投機(jī)資金來(lái)也匆匆、去也匆匆，他們對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的“虛假”需求和大幅拉高房?jī)r(jià)的手法，必然會(huì)對(duì)國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)的平穩(wěn)運(yùn)行產(chǎn)生極大的沖擊。因此，相關(guān)部門應(yīng)采取有效措施，通過(guò)各種手段依法打擊境外資金惡意抬高國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)需求的行為。
　　二、對(duì)國(guó)內(nèi)資金的投資性需求采取引導(dǎo)與調(diào)控并用的手段，以引導(dǎo)為主、以調(diào)控為輔。我國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展時(shí)間較短，人們普遍預(yù)期供需不均衡的狀況在短期內(nèi)難以得到根本解決。因此，在低利率和其他投資工具缺乏的情況下，這種預(yù)期催生了人們對(duì)房地產(chǎn)的“變異”性儲(chǔ)蓄需求與投資需求。對(duì)于國(guó)內(nèi)的這部分投資性購(gòu)房需求應(yīng)辯證地看待：既要認(rèn)識(shí)到他們的“虛假”需求對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)供求造成的負(fù)面影響，又切忌采取一棒子打死的粗暴做法。要積極引導(dǎo)這部分資金的流向，使其從對(duì)住宅的投資炒作轉(zhuǎn)向其他領(lǐng)域，以充分發(fā)揮這部分資金對(duì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的促進(jìn)作用，并在此基礎(chǔ)上，對(duì)其加以適度調(diào)控。
　　三、對(duì)于以個(gè)人按揭貸款形式構(gòu)成的住房需求加以合理引導(dǎo)。隨著住房分配制度的取消和按揭政策的實(shí)施，房地產(chǎn)市場(chǎng)在低水平上的供需平衡被打破，原有的“隱性需求”迅速轉(zhuǎn)化為現(xiàn)實(shí)需要。對(duì)于居民的真實(shí)居住需求，我們一方面要從政策上加以扶持，另一方面也要引導(dǎo)他們?cè)诔浞挚紤]貸款風(fēng)險(xiǎn)和自身經(jīng)濟(jì)實(shí)力的基礎(chǔ)上進(jìn)行合理的房貸消費(fèi)。