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華夏時報 “五一”假期，廣州的郊區(qū)異常熱鬧，一大早從市中心趕去的市民不是為了郊區(qū)游，而是排隊輪號、買房。在有房市風向標之稱的小黃金周，廣州樓盤傳來成交量同比上升93%的捷訊，與北京成交量下跌近五成的消息形成鮮明對比。

調(diào)控重拳之下，廣州樓市仍然生機勃勃，這到底藏有什么玄機？

“五一”賣火了

5月1日，就在“一房一價”調(diào)控措施實施當天，廣州北郊清遠地區(qū)附近的碧桂園清泉城樓盤，上演了一場千人搶購300套別墅的大戲。

“均價不到9000元的別墅，在廣州還怎么能找得到？”這是在現(xiàn)場最常聽到的話。

該樓盤位于郊區(qū)，離廣州中心仍有50分鐘左右的車程，卻絲毫沒有影響“買別墅像買生菜”的盛況。無獨有偶，碧桂園當天推出的鳳凰城樓盤和天麓山千套洋房，分別以一日簽售逾8億和一開盤便售罄的喜報告捷。

據(jù)統(tǒng)計顯示，“五一”前兩天，廣州十區(qū)兩市網(wǎng)簽335套房，日均網(wǎng)簽168套，同比去年“五一”日均87套上升93%。

盡管廣州今年一季度的成交量與去年四季度相比大跌了41%，但從4月開始，廣州樓市已擺脫陰霾，逐漸回暖。4月，全市十區(qū)一手住宅成交均價為14235元/平方米，與3月份13726元/平方米相比，環(huán)比微漲3.7%。成交套數(shù)則為3500套，日均成交套數(shù)為129.6套，與3月份日均成交套數(shù)113.8套相比，環(huán)比上漲13.9%。

仲量聯(lián)行統(tǒng)計得出，廣州一季度新建商品住宅均價為1.4萬元/平方米，漲幅達17%，遠遠超過了廣州市政府制定的房價漲幅要低于11%的目標。

供需錯位抑或假漲真跌？

廣州4月開始房市回暖以及“五一”期間成交量噴發(fā)的消息一出，各界解釋不一。

滿堂紅地產(chǎn)研究部人士告訴記者，長達一年的調(diào)控并不能掩蓋廣州本地市場的剛需強烈的一面，前幾個月多次頒布的調(diào)控措施有限地抑制了一部分剛需。但“五一”一到，隨著各大房地產(chǎn)商逐步在下半年放盤，中小型開發(fā)商為了快速回款，緩解資金壓力，開始打折促銷、以價換量等，買家市場的需求又被刺激了。

“可惜的是供給和需求錯位了?！庇浾咴邳S金周假期后到廣州中心區(qū)一樓盤踩盤時，銷售主管李經(jīng)理感嘆道。他介紹，該樓盤在三天假期中只簽售了一套房，而到該樓盤銷售中心咨詢的買家更是甚少，有些買家看到房價還沒降掉頭就走。

這樣的情況十分普遍，記者向天河區(qū)、越秀區(qū)、海珠區(qū)多家中介公司咨詢發(fā)現(xiàn)，廣州中心城區(qū)“五一”期間只有少量的新盤推出，舊盤也沒有誘人的促銷優(yōu)惠，新舊盤房價依然高企?！拔逡弧变N售的火旺主要是廣州郊區(qū)的盤拉上來的，從成交區(qū)域上看，基本上都是蘿崗、增城、從化、番禺和白云等外圍近郊板塊。

滿堂紅地產(chǎn)研究部人士表示，本地的剛需主要還是瞄準中心區(qū)域，但今年以來各大開發(fā)商力推的卻是郊區(qū)甚至周邊地區(qū)的樓盤，投資型買家自然會跟著開發(fā)商跑，但那些首次置業(yè)的買家和改善型買家則不會。

同時，二手房市場也出現(xiàn)類似的錯位。據(jù)相關人士分析，目前看二手房的多是首次置業(yè)者，但市場上較多的房源是100平方米左右的大戶型，雖然廣州現(xiàn)在的二手房房源比年初要多出15%左右，但增加的多是大戶型。房價方面，由于一手開發(fā)商仍沒有降價，小業(yè)主放盤價也不松口，成交減少。

“樓市沒降反升是因為房價‘假漲真跌’。”在北京大學公共經(jīng)濟研究中心研究員、廣州房地產(chǎn)資深專家韓世同看來，中心城區(qū)的樓盤促銷即使是大幅度降價，其價格也要遠遠高于郊區(qū)盤和尾貨盤，加上之前成交均價較低，現(xiàn)在中心城區(qū)成交放大，同樣會造成反向的結構性價格變化，顯得似乎房價在“上漲”，實際上房價是“假漲真跌”。原因在于即使是網(wǎng)簽，其成交數(shù)據(jù)也要比市場實際成交時間要滯后一星期左右。等到數(shù)據(jù)出來，市場已經(jīng)發(fā)生一些新的變化。

官方表示市場穩(wěn)定

在一波又一波的調(diào)控下，廣州房市仍然出現(xiàn)“量價齊升”，廣州市房管局相關人士對記者解釋，調(diào)控政策已在一定程度上影響了廣州的價格，市場整體仍處于穩(wěn)定狀態(tài)。他表示，4月下旬，國務院督察組前來檢查房地產(chǎn)市場調(diào)控和住房保障工作時，肯定了廣東所做的努力和成績。

早前，深圳、西安、北京、上海等地傳出政府對房價進行分片區(qū)限制、同時暫停發(fā)放高價房預售證消息。對此，廣州市房管局表示，目前尚未暫停發(fā)放高價房預售證。而廣州市批準預售的商品房項目比起前三個月有所增加，各大小開發(fā)商也開始陸續(xù)申報預售證，該人士預計下半年住房供應能滿足市民的需求。

當記者追問政府預計廣州房價何時才能真正降下來時，對方不予置評，卻將焦點轉(zhuǎn)向廣州的保障房上，透露今年年底前保障房上市的量會增加，目前的情況能得到改善。

廣州市政府今年將籌集保障房8.5萬套，是去年任務的3倍多，占全省總量的1/4。資金方面，廣州市將土地出讓凈收益用于保障房建設的比例從10%提高到13%，并在此基礎上逐步建立土地出讓收入溢價部分階段累進提取用于保障房建設。