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時代周報
 
調(diào)控趨緊，在開發(fā)商逐漸轉(zhuǎn)戰(zhàn)二三線城市之際，粵派地產(chǎn)商卻是逆勢而上，爭奪北京、上海等調(diào)控重地的土地。3天之內(nèi)，僅富力地產(chǎn)、合生創(chuàng)展和合景泰富3家粵派地產(chǎn)商投入京滬兩地的土地價款已高達(dá)107.81億元。

“調(diào)控的時機(jī)是拿地的好時機(jī)，調(diào)控嚴(yán)厲就意味著地價便宜?！睒I(yè)內(nèi)分析人士如是說。對粵派地產(chǎn)商來說，這是否同樣是京滬奪地的好時機(jī)？

現(xiàn)在是拿地好時機(jī)

即使在最嚴(yán)厲的調(diào)控政策之下，在京滬一線城市，土地交易市場依然火爆。根據(jù)中國指數(shù)研究院發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，截至11月22日，上海土地出讓收入以1369.94億元高居榜首，北京以1004.48億元位列第二，京滬兩地的土地交易收入均突破1000億元。其中，富力、合生創(chuàng)展和合景泰富等粵派地產(chǎn)商大舉圍獵京滬土地，引人側(cè)目。

11月19日，富力旗下北京富力城房地產(chǎn)開發(fā)有限公司和北京極富房地產(chǎn)開發(fā)有限公司聯(lián)合體公司以13.6億元競得北京市大興區(qū)地鐵亦莊線舊宮東站4號地。然而，這不過是粵派地產(chǎn)商攻略京滬的一景。

11月5日，富力地產(chǎn)和合景泰富聯(lián)合發(fā)布公告，斥資3.535億美元(折合人民幣23.47億元)收購HSNJD旗下上海城投悅城置業(yè)有限公司70%的股份。后者持有上海加州水郡住宅開發(fā)項目以及商業(yè)、辦公及酒店綜合項目加州廣場。這些項目均位于上海市楊浦區(qū)新江灣城。

此前兩天，京滬土地交易市場的主角合生創(chuàng)展。11月3日，合生創(chuàng)展斥資68.75億元奪得北京通州馬駒橋鎮(zhèn)商業(yè)地塊，時隔一天，合生創(chuàng)展再以15.59億元奪得上海金山地塊。

一切并非偶然。早于9月份開始，粵派地產(chǎn)商就在京滬兩地磨刀霍霍。9月1日，合生創(chuàng)展斥資12.46億元將上海廣富林2-5號地塊納入囊中，樓面地價16488元/平方米，溢價率131%。9月8日，合生創(chuàng)展以14.51億元競得靠近世博板塊的三林集鎮(zhèn)A14-1地塊，折合樓板價20870元/平方米，溢價率72%。

同樣的，粵派地產(chǎn)后起之秀合景泰富則是在9月首次進(jìn)入上海市場。實際上，合景泰富早于多年前就部署進(jìn)入上海，直到9月初通過公開拍賣以底價11.5億人民幣拍得上海浦東江邊地塊后，才正式進(jìn)軍上海。彼時，平均成本已近14700元/平方米。隨后，合景泰富向上海綠地收購其普陀項目50%的權(quán)益。次月，合景泰富斥資6億元購入上海嘉定地塊，平均土地成本達(dá)5500元/平方米。

在其他地產(chǎn)商紛紛轉(zhuǎn)戰(zhàn)二三線之際，粵派地產(chǎn)商逆勢而上，令人費(fèi)解。

“我們在看到風(fēng)險的同時，也蘊(yùn)藏著機(jī)遇。之所以北(京)、上(海)、廣(州)、深(圳)調(diào)控最嚴(yán)厲，正是因為這些區(qū)域投資傾向最多，未來房地產(chǎn)市場升值的期望最大，尤其是在未來通脹、人民幣升值和熱錢涌入的背景下?！眮喓罊C(jī)構(gòu)市場總監(jiān)郭毅對時代周報記者表示。就北京來說，“這個時候土地競爭相對并不激烈，土地溢價率相對比較低，地價可能更趨于合理。對于資金實力比較強(qiáng)的企業(yè)來說，現(xiàn)在拿地是個合理的選擇”。

一線城市高利潤是誘惑

“如果上市成功了，我們有錢了，會將加大進(jìn)軍上海、北京房地產(chǎn)市場的步伐?！痹S家印在上市前夕接受媒體采訪時曾如是表示。

作為中國房地產(chǎn)行業(yè)的標(biāo)桿城市，北京和上海等一線城市歷來都是開發(fā)商的必爭之地，對此虎視眈眈的富力和合生創(chuàng)展同樣早已布局京滬，尤其是合生創(chuàng)展早于2008年就移師北京，此番調(diào)控?zé)o疑是加速其布局。

“調(diào)控的時機(jī)是拿地的好時機(jī)，調(diào)控嚴(yán)厲就意味著地價便宜?！币拙又袊治鰩熝ㄐ蹖r代周報記者表示，粵派地產(chǎn)商之所以選擇此時加速擴(kuò)張，大有此消彼長的意味。他表示，比較前兩年，地王頻頻出現(xiàn)，粵派地產(chǎn)商基本上沒有機(jī)會和能力在土地市場上與其他一線開發(fā)商一較雌雄。如今，“粵派地產(chǎn)商已經(jīng)回過神來，有足夠的資金來加速擴(kuò)張。”

“萬科等開發(fā)商目前的模式是平價快銷、滾動開發(fā)，而以富力、合生為代表的其他粵派地產(chǎn)商則傾向于打造精致產(chǎn)品，實現(xiàn)物業(yè)附加值的最大體現(xiàn)，通過一個項目來獲取最大利潤。經(jīng)營方式不同，決定投資的取向?！惫闳缡潜硎?。

一線城市的利潤對開發(fā)商而言或是一大誘惑。她表示，如果在二三線城市，粵派地產(chǎn)商打造產(chǎn)品所帶來的附加值可能遠(yuǎn)不如一線城市。如果一個項目在二三線城市的銷售額是50億元，產(chǎn)品方面營造的溢價可能是10%-20%，整體利潤可能只是5億元，但是在北京、上海等一線城市，同樣性質(zhì)的地段銷售額可能達(dá)到100億-150億元，利潤肯定不一樣。

薛建雄進(jìn)一步解釋道，萬科、保利等開發(fā)商是現(xiàn)金滾動型開發(fā)，而富力、合生創(chuàng)展等粵派地產(chǎn)商顯然是持有型開發(fā)，在擴(kuò)張上并沒有保利、萬科的資源優(yōu)勢，因而在單個項目追求最大效益，富力等粵派開發(fā)商只能有選擇性地在有限城市深挖精耕，而以自身的資金實力，選擇北、上、廣、深作為重點發(fā)展城市，無疑是明智的。

資金鏈面臨考驗

“無論在什么環(huán)境下，危機(jī)是危與機(jī)并存?！苯?jīng)緯行研究中心經(jīng)理朱欣苑對時代周報記者表示?！伴_發(fā)商需要結(jié)合企業(yè)自身的狀況和現(xiàn)金流的狀況，只要是處于穩(wěn)健經(jīng)營的范圍內(nèi)，大可在一線城市拿地。”

截至10月底，合景泰富已經(jīng)累計預(yù)售金額達(dá)人民幣100.5億元，較原定計劃提早2個月完成全年目標(biāo)。由此看來，此次首進(jìn)上?？芍^是現(xiàn)金充裕。

然而，對于富力而言，卻暗藏隱憂。

11月9日，瑞銀發(fā)表報告指出，富力地產(chǎn)及合景泰富收購上海加州水郡項目七成股權(quán)，其中富力將支付19億元，將會令其凈負(fù)債比率今年升至120%，成為業(yè)內(nèi)最高負(fù)債比率的公司。

“這一舉措非常激進(jìn)，風(fēng)險非常高。首先是負(fù)債率已經(jīng)超出正常負(fù)債值，第二是接下來中央經(jīng)濟(jì)會議的定調(diào)可能是緊縮貨幣政策，這個環(huán)境下對發(fā)展商的資金鏈來說更是一個考驗?！敝煨涝穼Υ嗽u價道。

值得注意的是，近期，富力頻頻以聯(lián)合體現(xiàn)身土地交易市場。

去年12月聯(lián)合碧桂園和雅居樂組成了“民企聯(lián)合體”，以255億元斬獲廣州亞運(yùn)城項目之后，富力將聯(lián)合體模式發(fā)揮得淋漓盡致：謀天津，攻惠州。朱欣苑表示，合作開發(fā)可以降低項目風(fēng)險，但對企業(yè)自身的風(fēng)險并不會降低，可能面臨資金鏈斷裂的危險，富力可能會出賣股權(quán)，而合作伙伴則有優(yōu)先認(rèn)購權(quán)。顯而易見，富力選擇的是進(jìn)退兩宜的方式。