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 　就在樓市成交量萎靡、遭遇最冷黃金周時(shí)，預(yù)示著開(kāi)發(fā)商看好未來(lái)市場(chǎng)的開(kāi)工面積卻迎來(lái)2007年以來(lái)首次大幅提升。與此同時(shí)，內(nèi)地房企紛紛進(jìn)入資本市場(chǎng)，近期擬通過(guò)IPO或借殼方式謀求上市的企業(yè)就高達(dá)39家。業(yè)內(nèi)人士表示，盡管目前樓市陷入盤(pán)整期，但與兩年前乍遇冰封期的慌亂降價(jià)不同，眼下手握“余糧”、坐擁天量存地、背靠資本市場(chǎng)的開(kāi)發(fā)商們顯然沒(méi)那么懼怕樓市變冷。

　　最冷黃金周新房頻現(xiàn)打折

　　“金九”的褪色讓更多人將關(guān)注點(diǎn)放在“銀十”。然而如同半年前那場(chǎng)毫無(wú)前兆的回暖，成交量迅速萎靡造成的“最冷的黃金周”，這恐怕也是市場(chǎng)始料未及的。

　　昨日，來(lái)自北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)最新公布的數(shù)據(jù)顯示，今年10月1日至10日，北京期房網(wǎng)上簽約量為1615套，比去年同期的2945套下降約46%;而樂(lè)居工作室“十一”期間樓市調(diào)查顯示，有高達(dá)92.9%的網(wǎng)友認(rèn)為目前房?jī)r(jià)比較高，其中有54.6%的人表示房?jī)r(jià)太高，根本承擔(dān)不起。

　　隨著成交量的持續(xù)低迷，此前處于“打著燈籠求人買(mǎi)房”的新房，在售價(jià)方面也開(kāi)始松動(dòng)。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，“十一”期間，美華尚層開(kāi)盤(pán)9.2折;北京INN現(xiàn)房一次性付款9.5折，按揭9.8折;三里屯SOHO公寓一次性付款9.4折，按揭9.8折;東方郁金香一次性付款9.75折，按揭9.85折;首創(chuàng)禧瑞都一次性付款9.7折，按揭9.9折;圣世一品一次性付款9.5折，按揭9.8折……

　　如果說(shuō)上述新盤(pán)優(yōu)惠尚處在“毛毛雨”階段，那么熱銷(xiāo)項(xiàng)目遠(yuǎn)洋·遠(yuǎn)景閣部分房源出現(xiàn)的6.3折、售價(jià)在15000元/平方米的萬(wàn)年花城部分房源4.6折的超低折扣則預(yù)示著開(kāi)發(fā)商已開(kāi)始出手“拉”市場(chǎng)一把。

　　然而也有部分業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，“十一”期間出現(xiàn)的成交量下跌只是暫時(shí)的，大手筆的折扣也是偶然現(xiàn)象，未來(lái)仍存在回調(diào)的可能。

　　“國(guó)慶成交量回調(diào)實(shí)屬正常，一方面長(zhǎng)假拖緩購(gòu)房進(jìn)度，另一方面更重要的原因是，房?jī)r(jià)的持續(xù)上漲對(duì)購(gòu)房需求產(chǎn)生了較為明顯的抑制作用，購(gòu)房人觀望情緒日趨加重?！痹趤喓罊C(jī)構(gòu)市場(chǎng)總監(jiān)郭毅看來(lái)，短短一周的回調(diào)并不能完全代表“銀十”慘淡已成定局，樓市在上半年井噴式的銷(xiāo)售之后，投資需求并不旺盛，不可能持續(xù)噴發(fā)下去，本來(lái)這股力量能夠打動(dòng)投資需求進(jìn)場(chǎng)，但是銀行二套房貸的及時(shí)收緊，使投資需求馬上進(jìn)入觀望，造成了目前市場(chǎng)的冷清，加之市場(chǎng)有效供應(yīng)量不足，造成冷清的出現(xiàn)。

　　開(kāi)工面積大幅上調(diào)“出人意料”

　　與市場(chǎng)拋出的“最冷黃金周”不同，開(kāi)發(fā)商在經(jīng)歷了8月和9月的成交量下跌后，卻“出人意料”地開(kāi)始選擇將連續(xù)保持近兩年調(diào)低的開(kāi)工面積上調(diào)。

　　易居中國(guó)旗下克而瑞咨詢(xún)公司9日公布的調(diào)查報(bào)告顯示，在經(jīng)過(guò)此前的回暖后，開(kāi)發(fā)商們手中的“存貨”已經(jīng)不多，自2007年下半年便處于下降通道的開(kāi)工面積首次出現(xiàn)大幅度提升，其中恒大以1700萬(wàn)平方米的規(guī)模為中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)在建面積之最，而萬(wàn)科則將全年新開(kāi)工面積從403萬(wàn)平方米提升至585萬(wàn)平方米，提升幅度高達(dá)45%;綠城和招商地產(chǎn)也將全年開(kāi)工計(jì)劃分別由214萬(wàn)平方米和112萬(wàn)平方米提升至397萬(wàn)平方米和247萬(wàn)平方米，提升幅度近一倍。

　　對(duì)此，中國(guó)房地產(chǎn)測(cè)評(píng)中心主任龍勝平認(rèn)為，從短期來(lái)看，開(kāi)工與在建面積是房地產(chǎn)企業(yè)近期成長(zhǎng)性有力的體現(xiàn)，開(kāi)工與在建的持續(xù)增長(zhǎng)勢(shì)必會(huì)增加近期房地產(chǎn)企業(yè)的業(yè)績(jī)。

　　然而開(kāi)發(fā)商的一席話卻道出了開(kāi)工面積上調(diào)的根本原因。

　　“實(shí)際上這部分上調(diào)的開(kāi)工面積主要是根據(jù)今年前兩個(gè)季度的銷(xiāo)售額定下來(lái)的?！比f(wàn)科董秘譚華杰坦言，此前開(kāi)發(fā)商在賣(mài)的房子是去年開(kāi)工的，而由于經(jīng)歷了2007年的冰封期后，大多數(shù)開(kāi)發(fā)商在去年開(kāi)工的面積都急劇下降，隨著上半年市場(chǎng)去存貨過(guò)程迅速完成，此前開(kāi)工面積少造成的市場(chǎng)供應(yīng)量和交工日期無(wú)法滿(mǎn)足部分剛性需求開(kāi)始顯現(xiàn)，因此包括萬(wàn)科在內(nèi)，大部分開(kāi)發(fā)商從今年年中開(kāi)始增加開(kāi)工面積，但這些供應(yīng)大部分要等到明年才能形成體量。“從開(kāi)工到銷(xiāo)售，極限情況是4到6個(gè)月，大部分要一年左右，因此這部分上調(diào)的面積將在明年年中形成供應(yīng)?！弊T華杰表示。

　　事實(shí)上，在經(jīng)歷了今年二季度的火爆行情之后，三季度房地產(chǎn)市場(chǎng)已開(kāi)始趨于理性，各地成交量均有所回調(diào)，根據(jù)克而瑞的調(diào)查數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，三季度十大城市共計(jì)成交3365萬(wàn)平方米，環(huán)比二季度的3919萬(wàn)平方米約下滑15%。在北京，盡管最終三季度的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)要等到本月下旬才能見(jiàn)分曉，但就目前北京房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)顯示，北京可售期房量約為13萬(wàn)套，未簽約的現(xiàn)房量高達(dá)19萬(wàn)套，庫(kù)存量仍有約32萬(wàn)套之多。而在去年10月初，可售期房約為18萬(wàn)套，未簽約現(xiàn)房15萬(wàn)套，庫(kù)存量33萬(wàn)套左右，與今年的庫(kù)存相差無(wú)幾。而2007年10月的房地產(chǎn)銷(xiāo)售高峰期，北京的期房及現(xiàn)房庫(kù)存量?jī)H為23.4萬(wàn)套，這意味著經(jīng)過(guò)兩年的下挫及反彈，北京樓市仍有充足的庫(kù)存等待消化。

　　天量土地成為一大砝碼

　　就在外界為明年可能出現(xiàn)的新房庫(kù)存量大幅上漲擔(dān)憂(yōu)的同時(shí)，開(kāi)發(fā)商自己卻并沒(méi)那么緊張，并一再表示“與2007年不同，現(xiàn)在并不差錢(qián)”。而這背后除了由于樓市回暖帶來(lái)的“余糧”外，更有此前在土地市場(chǎng)的“囤積”以及眼下在資本市場(chǎng)的博弈。

　　克而瑞9日公布的2009年三季度末中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)土地儲(chǔ)備TOP10榜單揭示，2000萬(wàn)平方米的土地儲(chǔ)備量成為擁有豐厚土地資產(chǎn)的門(mén)檻，土地儲(chǔ)備前十名的房企，其土地儲(chǔ)備之和已達(dá)3.05億平方米。恒大地產(chǎn)的土地儲(chǔ)備面積為5100萬(wàn)平方米，碧桂園土地儲(chǔ)備面積為4360萬(wàn)平方米，分列前兩名，而在上半年頻頻制造地王的綠地、保利則以2600萬(wàn)平方米和2350萬(wàn)平方米僅列第六和第十。

　　與此同時(shí)，從土地儲(chǔ)備排行榜的10家進(jìn)榜企業(yè)來(lái)看，前三季度新增土地儲(chǔ)備建筑面積合計(jì)達(dá)2462萬(wàn)平方米，新增土地儲(chǔ)備投資額合計(jì)近719億元。其中第三季度新增土地儲(chǔ)備最多，新增土地儲(chǔ)備的建筑面積約1792萬(wàn)平方米，占前三季度總和的72.79%，新增土地儲(chǔ)備投資額約579億元，占前三季度總和的80.53%，雙雙超過(guò)前兩季度的總和。

　　“土地儲(chǔ)備是考量房地產(chǎn)企業(yè)的重要指標(biāo)，如一個(gè)房地產(chǎn)企業(yè)土地儲(chǔ)備過(guò)少，一旦地價(jià)上漲，企業(yè)的發(fā)展就會(huì)遭遇成本障礙;如土地儲(chǔ)備過(guò)多，一旦地價(jià)下跌，則會(huì)加大企業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)，土地減值影響巨大。把握好銷(xiāo)售和土地儲(chǔ)備之間的平衡關(guān)系，是房企高管感知市場(chǎng)能力的關(guān)鍵一環(huán)?！饼垊倨奖硎?，從拿地的溢價(jià)比例來(lái)看，第二季度只有37%的土地溢價(jià)比例超過(guò)100%，到了第三季度溢價(jià)比例超過(guò)100%的達(dá)到了57%。許多開(kāi)發(fā)商在第三季度的土地儲(chǔ)備增加了很多，僅十強(qiáng)企業(yè)在新增土地儲(chǔ)備方面的投資就達(dá)779億元。

　　恒大地產(chǎn)相關(guān)負(fù)責(zé)人也透露，一年前其上市暫停時(shí)，曾因?yàn)橥恋貎?chǔ)備過(guò)多而備受爭(zhēng)議，但一年后該公司再次遞交上市申請(qǐng)時(shí)，其巨大的土地儲(chǔ)備卻轉(zhuǎn)而成為重要砝碼。可謂是成也土地，敗也土地。

　　對(duì)此SOHO中國(guó)聯(lián)席總裁潘石屹認(rèn)為，囤地現(xiàn)象最嚴(yán)重的不是那些沒(méi)有上市的企業(yè)，因?yàn)榉巧鲜衅髽I(yè)資金有限，一般都會(huì)量入為出，有多大的銷(xiāo)售量就購(gòu)進(jìn)多少土地;而上市公司因?yàn)橘Y本市場(chǎng)有對(duì)土地儲(chǔ)備的追逐和激勵(lì)，恰恰越是上市公司越拼命地囤積土地，以滿(mǎn)足資本市場(chǎng)對(duì)土地儲(chǔ)備的要求。另外還有一些準(zhǔn)備上市的公司，也先要囤夠大量土地才能上市。

　　“這些年房地產(chǎn)公司圍繞土地問(wèn)題出現(xiàn)很多怪現(xiàn)象。幾年前，有兩家開(kāi)發(fā)商在同一地段各拿了一塊土地：一家開(kāi)發(fā)商建了房子銷(xiāo)售出去，沒(méi)有賺多少錢(qián);另一家開(kāi)發(fā)商囤著地，什么事也沒(méi)有干，最后把土地轉(zhuǎn)讓給了別人，賺了許多錢(qián)，比前一家開(kāi)發(fā)商賺的錢(qián)多許多倍。這些故事在房地產(chǎn)界太多了，每人都可以舉出幾例來(lái)。我的老家甘肅的農(nóng)民流傳著這樣一句話，‘養(yǎng)雞的不如倒蛋的’。現(xiàn)在中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)，建房子的不如囤地倒地的。”潘石屹說(shuō)。

　　39家內(nèi)地房企近期謀求上市

　　如果說(shuō)土地對(duì)于開(kāi)發(fā)商而言算是未來(lái)發(fā)展的資本，那么通過(guò)在資本市場(chǎng)爭(zhēng)奪來(lái)的融資份額，才真正讓開(kāi)發(fā)商有了當(dāng)下“笑傲”樓市冰封期的勇氣和實(shí)力。

　　9月30日從港交所傳出消息，恒大地產(chǎn)IPO已于9月底通過(guò)上市聆訊。根據(jù)時(shí)間表安排，恒大地產(chǎn)初定于10月進(jìn)行全球路演，11月正式掛牌。資料顯示，恒大此次赴港上市的集資額初步介于10億至15億美元之間，即約78億至117億港元。這將成為今年集資額最大的香港新股，也將是今年首只集資額超過(guò)百億港元的新股。以集資額上限計(jì)算，公開(kāi)發(fā)售若占一成，即約11.7億元。如果超額認(rèn)購(gòu)398倍，凍結(jié)的資金便達(dá)4668億元。

　　就在恒大地產(chǎn)上市聆訊同日，卓越地產(chǎn)、福建明發(fā)、廈門(mén)禹洲等公司均在港交所上市聆訊。有部分券商認(rèn)為目前經(jīng)濟(jì)尚未完全好轉(zhuǎn)，股價(jià)仍然高于實(shí)體經(jīng)濟(jì)的恢復(fù)情況，因此短期市場(chǎng)仍然以盤(pán)整為主。在這樣的前提條件下，新股發(fā)行很難以較高價(jià)格被認(rèn)購(gòu)，但卻絲毫不能動(dòng)搖開(kāi)發(fā)商進(jìn)入資本市場(chǎng)的決心。根據(jù)克而瑞對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)的跟蹤調(diào)查，近期擬通過(guò)IPO或借殼方式謀求上市的企業(yè)就達(dá)到39家，國(guó)慶節(jié)期間，恒盛地產(chǎn)已在香港證券交易所掛牌上市，該公司將是今年第一家登陸H股的內(nèi)地房企，隨后寶龍地產(chǎn)也于10月9日在香港掛牌上市。

　　“今年5月份以來(lái)，北京、上海、深圳等地‘地王’再現(xiàn)，成交總價(jià)和單價(jià)都紛紛創(chuàng)下歷史新高，這對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的資金實(shí)力要求越來(lái)越高，因此拿下優(yōu)質(zhì)‘地王’的企業(yè)不是資金雄厚的國(guó)企就是融資方便的上市公司?！鄙虾Ｒ拙臃康禺a(chǎn)研究院綜合研究部部長(zhǎng)楊紅旭表示，“大部分開(kāi)發(fā)商在成功上市后，將會(huì)迅速把融資所得用于買(mǎi)地、開(kāi)工新項(xiàng)目等方面，以進(jìn)一步擴(kuò)大規(guī)模，加速發(fā)展?！?/P>

　　“除了IPO，登陸港股市場(chǎng)的內(nèi)地開(kāi)發(fā)商還可以通過(guò)增發(fā)配股、發(fā)行可轉(zhuǎn)債等多種渠道募集資金，進(jìn)一步為公司新一輪的發(fā)展奠定強(qiáng)大的資金基礎(chǔ)?！饼垊倨揭脖硎?，隨著房地產(chǎn)行業(yè)的不斷發(fā)展，競(jìng)爭(zhēng)日漸加劇，行業(yè)監(jiān)管逐步形成，企業(yè)的經(jīng)營(yíng)受到了更多的關(guān)注，行業(yè)的自律性也在日漸增強(qiáng)，正在向“資本+專(zhuān)業(yè)”的模式轉(zhuǎn)變。資本對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展來(lái)講至為關(guān)鍵， 房地產(chǎn)企業(yè)想在這一輪的行業(yè)洗牌中站穩(wěn)腳跟，必須抓緊“資本”的稻草。

　　明年中期決定樓市走向

　　兩年已過(guò)，物是人非。

　　盡管目前樓市已出現(xiàn)購(gòu)房者所期待的“盤(pán)整期”，然而市場(chǎng)忽略了一個(gè)問(wèn)題，眼下的開(kāi)發(fā)商已不再是兩年前那個(gè)“青頭小伙”。在經(jīng)歷了生死邊緣的掙扎后，“緩過(guò)勁兒”的開(kāi)發(fā)商們手握“余糧”、坐擁天量存地、背靠資本市場(chǎng)的姿態(tài)，盡量沉著地應(yīng)對(duì)又一番潮起潮落的來(lái)臨。

　　盡管有部分業(yè)內(nèi)人士預(yù)測(cè)，隨著開(kāi)發(fā)商現(xiàn)階段增加的開(kāi)工面積入市，加之市場(chǎng)原有的庫(kù)存，到了明年二季度，房地產(chǎn)市場(chǎng)的待銷(xiāo)售量恐怕將達(dá)到甚至超過(guò)歷史的頂峰，屆時(shí)購(gòu)房者如果持續(xù)不買(mǎi)單，相關(guān)部門(mén)再出臺(tái)整治“囤地”的細(xì)則，即便是在資本市場(chǎng)獲得支持的開(kāi)發(fā)商恐怕仍將面臨銷(xiāo)售壓力，市場(chǎng)究竟是掉頭向下還是盤(pán)整上揚(yáng)，很可能也將在明年二季度敲定。但更多專(zhuān)家卻表示“后市轉(zhuǎn)暖的可能性甚大”。

　　“由于開(kāi)發(fā)商加快了開(kāi)工、施工進(jìn)度，預(yù)計(jì)第四季度后半期部分城市的供應(yīng)量應(yīng)該開(kāi)始有所增加，四季度價(jià)格繼續(xù)快速上漲的可能性不大，但也不會(huì)出現(xiàn)大幅回調(diào)?！痹谡劶拔磥?lái)房地產(chǎn)走勢(shì)時(shí)，龍勝平認(rèn)為，經(jīng)過(guò)連續(xù)多月成交量的高漲后，部分剛性需求重新陷入觀望，成交有所放緩，使得四季度房?jī)r(jià)逐步走向平穩(wěn);另一方面，市場(chǎng)供應(yīng)已經(jīng)逐步回升，供求關(guān)系趨于平衡，也有利于房?jī)r(jià)的穩(wěn)定。不過(guò)他表示，在旺盛的市場(chǎng)需求的推動(dòng)下，價(jià)格下調(diào)的可能性不大。“甚至可能會(huì)出現(xiàn)部分此前完成全年銷(xiāo)售任務(wù)的開(kāi)發(fā)商‘堅(jiān)守’原有售價(jià)不變甚至提高利潤(rùn)率，購(gòu)房人出現(xiàn)追漲效應(yīng)，未來(lái)成交量仍然存在著回調(diào)的空間?！?/P>

　　中國(guó)房地產(chǎn)研究會(huì)副會(huì)長(zhǎng)顧云昌也認(rèn)為，雖然近期一線城市的成交量下滑，但二三線城市仍然很火爆，“隨著供應(yīng)的逐步增加，剛性需求的適當(dāng)釋放，對(duì)整個(gè)樓市而言還是樂(lè)觀的”。

　　業(yè)內(nèi)人士表示，短期之內(nèi)購(gòu)房者所期盼的大幅度打折促銷(xiāo)恐難實(shí)現(xiàn)，甚至還會(huì)出現(xiàn)上調(diào)的情況。以前三季度銷(xiāo)售金額和銷(xiāo)售面積排行榜的前23家開(kāi)發(fā)商為例，4月份企業(yè)銷(xiāo)售面積突破500萬(wàn)平方米，之后節(jié)節(jié)攀升，到6月達(dá)到最高峰587萬(wàn)平方米;但是7、8、9月份企業(yè)銷(xiāo)售面積又回落到3月的水平，月成交量維持在470萬(wàn)平方米左右。金額方面，在6月份下滑的基礎(chǔ)上，7月、8月維持在430億元左右，而9月份則進(jìn)一步攀升到505億元，整體均價(jià)則維持上揚(yáng)態(tài)勢(shì)。

　　“只有等到目前提高的開(kāi)工量形成供應(yīng)，而樓市盤(pán)整期尚未走過(guò)的時(shí)候，‘存量峰值’對(duì)價(jià)格的影響才會(huì)顯現(xiàn)?！蔽搴蠂?guó)際總經(jīng)理鄒毅預(yù)計(jì)這個(gè)時(shí)間點(diǎn)應(yīng)該在明年二季度。（北京商報(bào)）