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     漲價(jià)潮入侵二線(xiàn)城市 房?jī)r(jià)上演瘋狂行情

    2008年成都樓市經(jīng)受了地震和金融危機(jī)的雙重打擊,在一系列利好政策推動(dòng)下,又恢復(fù)了往日的繁榮,漲價(jià)潮逐漸入侵二線(xiàn)城市,但經(jīng)歷過(guò)一場(chǎng)虛驚的開(kāi)發(fā)商并不能好了傷疤就忘了疼。透過(guò)這次樓市的強(qiáng)勁反彈,我們應(yīng)該對(duì)如何調(diào)控市場(chǎng),更好的滿(mǎn)足老百姓的住房需求有更深入的思考,形成完整的管理體系。

    從小陽(yáng)春到紅五月,逾萬(wàn)億的成交額已經(jīng)把國(guó)內(nèi)樓市推到了快速回暖的軌道上。這幾天,我們已經(jīng)看到,北京、上海、杭州等一線(xiàn)城市恢復(fù)了2007年樓市最熱時(shí)的火爆,那么,二線(xiàn)城市有沒(méi)有跟進(jìn)呢？今天我們?cè)賮?lái)看看四川成都。2008年成都樓市經(jīng)受了地震和金融危機(jī)的雙重打擊。在樓市回暖的過(guò)程中,這兩道傷口能不能愈合呢？

    一起來(lái)看看。

    房源供不應(yīng)求,漲價(jià)勢(shì)在必行

    為了了解成都樓市的最新情況,記者首先來(lái)到了位于成都市西部的金沙片區(qū),這里云集了大量在售樓盤(pán)。然而讓記者沒(méi)有想到的是,這里的售樓人員講的最多的是:沒(méi)有房源了。一位售樓處小姐告訴記者甚至連樣板房都拆了賣(mài)了。

    而除了金沙片區(qū),記者隨后在對(duì)成都市中心城區(qū)以及東部、南部地區(qū)的一些在售樓盤(pán)的調(diào)查中,也同樣感受到了銷(xiāo)售的火爆。中海地產(chǎn)的一位銷(xiāo)售人員說(shuō):“周末的時(shí)候一天十幾、二十套是沒(méi)問(wèn)題的,平時(shí)的時(shí)候七、八套也沒(méi)問(wèn)題的”。6月20號(hào)才開(kāi)盤(pán)的神仙樹(shù)大院當(dāng)天就賣(mài)了80%多,剩下的這幾天又銷(xiāo)售了一些。7月20日他們還將推出一批新房源,但是現(xiàn)在交過(guò)定金排號(hào)的已經(jīng)有好幾百人了。銷(xiāo)售人員說(shuō):“如果說(shuō)你們想?yún)⒓酉屡?仍然建議你們排號(hào)”。

    2009年春節(jié)聯(lián)歡晚會(huì)上,小品《不差錢(qián)》樂(lè)翻了全國(guó)觀眾,'不差錢(qián)’也成為時(shí)下最流行的時(shí)尚語(yǔ),而眼下2009年的成都樓市似乎也在上演著一場(chǎng)《不差錢(qián)》,今年1到6月,成都市中心城區(qū)商品房住宅銷(xiāo)售已達(dá)700萬(wàn)平方米,這已經(jīng)超過(guò)去年全年600萬(wàn)平方米的銷(xiāo)售水平。根據(jù)成都市房管局對(duì)全市商品房銷(xiāo)售情況的統(tǒng)計(jì),今年1~5月,成都市全市累計(jì)成交商品房1309萬(wàn)平方米,比去年同期增長(zhǎng)127%。成都遠(yuǎn)大房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限責(zé)任公司營(yíng)銷(xiāo)策劃部經(jīng)理王鑫告訴記者,這樣的行情出乎他們的意料,今年半年的收入基本上超過(guò)了去年一年。在成交量火爆的支撐下,房?jī)r(jià)也呈現(xiàn)出了上升趨勢(shì)。這個(gè)位于中心城區(qū)的樓盤(pán),房源已經(jīng)所剩無(wú)幾,價(jià)格卻從年初的7000多飆升到了每平方米9000元。

    記者注意到,在一些樓盤(pán)的銷(xiāo)售中心,開(kāi)發(fā)商干脆直接把當(dāng)初的定價(jià)遮擋起來(lái),金沙某樓盤(pán)銷(xiāo)售人員告訴記者,現(xiàn)在起碼比以前貴了500、600。而即使是一些還沒(méi)有提價(jià)的樓盤(pán),售樓人員也紛紛表示,漲價(jià)已經(jīng)勢(shì)在必行了。

    根據(jù)成都世家機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)顯示,2008年成都整體市場(chǎng)價(jià)格較2007年明顯呈現(xiàn)下降趨勢(shì)。但進(jìn)入2009年后開(kāi)始止跌反彈,5月份商品住宅均價(jià)較1月已經(jīng)有了13.4%的增幅,市場(chǎng)價(jià)格明顯回暖。成都世家機(jī)構(gòu)實(shí)業(yè)有限公司董事、總經(jīng)理郭漫舸說(shuō)現(xiàn)在房?jī)r(jià)已經(jīng)接近最高水平,只有幾十塊錢(qián)之差。

    從2008年到2009年,成都樓市的大逆轉(zhuǎn),也讓投資者體會(huì)到了冰火兩重天的感覺(jué)。投資者胡均說(shuō):“(2008年)我感覺(jué)我要做房奴了,沒(méi)有機(jī)會(huì)了,就是說(shuō)(后悔)為什么在07年瘋漲的時(shí)候,我沒(méi)有把它處理掉”。但現(xiàn)在他卻后悔沒(méi)能多買(mǎi)一兩套。

    政府積極“救市”,購(gòu)房者熱情高漲

    我們看到,2009年上半年的成都樓市成交可以用火爆來(lái)形容,這一輪樓市回暖大大出乎業(yè)界甚至購(gòu)房者的意料。但是細(xì)細(xì)回味,這輪回暖其實(shí)是“意料之外,情理之中”。意料之外,是今天的火熱成交與去年下半年的冷清樓市相比恍若隔世;情理之中則與發(fā)動(dòng)這輪回暖的政策和充足的資金息息相關(guān)。

    在成都,記者見(jiàn)到了一對(duì)年輕夫婦崔力公和胡越。其實(shí),早在2008年初,需有買(mǎi)房結(jié)婚的他們就已經(jīng)開(kāi)始看房,但是面對(duì)高企的房?jī)r(jià),他們不得不選擇了持幣觀望。崔力說(shuō):“當(dāng)時(shí)考慮到會(huì)不會(huì)有降的可能性,降的空間,然后才推遲了買(mǎi)的時(shí)間。然后再買(mǎi)的時(shí)候發(fā)生地震了,之后就基本上沒(méi)有考慮這些事情”。然而進(jìn)入2009年以后,他們發(fā)現(xiàn),沉寂了半年多的樓市又火了起來(lái)。迫于漲價(jià)的壓力,又有著強(qiáng)烈的自住需求,2009年6月,崔力公和胡越按揭買(mǎi)下了一套79平方米、總價(jià)60萬(wàn)的兩居室。而在采訪中記者了解到,很多消費(fèi)者都有著和他們同樣的購(gòu)房考慮。一位鐘先生說(shuō):“因?yàn)槿ツ甑姆績(jī)r(jià)比較低嘛,可能也不知道什么見(jiàn)底,所以就一直沒(méi)有做決定,現(xiàn)在看來(lái)這個(gè)房?jī)r(jià),逐步逐步的往上漲了,所以有點(diǎn)擔(dān)心,本來(lái)就需要換房,所以就比較迫切了這個(gè)愿望”。而在看房了解的過(guò)程中,崔力公和胡越認(rèn)為,現(xiàn)在的確是購(gòu)房的好時(shí)機(jī),因?yàn)椤八拇ㄟ@邊,優(yōu)惠條件挺多”。

    崔力公和胡越所說(shuō)的好時(shí)機(jī),首先是指2008年底,為了抵御國(guó)際金融危機(jī)影響,刺激內(nèi)需,中央對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)調(diào)控政策的變化。首先是百日內(nèi)五次降息,然后是減免稅費(fèi)、放寬二套房限制,以及下調(diào)房貸首付比例及利率。對(duì)于他們來(lái)說(shuō),僅僅由于房貸首付比例及利率的下調(diào),就能獲得很大一筆實(shí)惠。首付由原來(lái)的24萬(wàn)降為12萬(wàn),這大大降低了購(gòu)房的門(mén)檻;而以20年按揭、貸款總額48萬(wàn)元計(jì)算,利息總額也節(jié)約了近16萬(wàn)元。崔力公說(shuō):“畢竟能少一點(diǎn)就少一點(diǎn),所以說(shuō)有優(yōu)惠政策,肯定就要利用這個(gè)政策去讓自己這些,拿出來(lái)的錢(qián)少一些”。

    而除此之外,成都市也走在了地方政府出面“救市”的前列。首先,購(gòu)買(mǎi)90平方米(含90平方米)以下商品住房,政府會(huì)按購(gòu)房款總額的1.5%給予購(gòu)房補(bǔ)貼;購(gòu)買(mǎi)90-144平方米(含144平方米)商品住房,按購(gòu)房款總額的1%給予購(gòu)房補(bǔ)貼;購(gòu)買(mǎi)144-180平方米(含180平方米)商品住房,按購(gòu)房款總額的0.5%給予購(gòu)房補(bǔ)貼;其次,購(gòu)買(mǎi)普通商品住房,按所交契稅的地方所得部分給予全額補(bǔ)貼;購(gòu)買(mǎi)其他商品房和已辦房屋所有權(quán)證的存量住房,按所交契稅的地方所得部分給予50%補(bǔ)貼。最后,在2009年5月31日前購(gòu)買(mǎi)商品住房的成都市納稅人,自購(gòu)房之年起至2010年止所交個(gè)人所得稅(不包括銀行儲(chǔ)蓄存款利息個(gè)人所得稅)地方所得部分給予補(bǔ)貼,最高額度不超過(guò)10萬(wàn)元。這些優(yōu)惠措施,讓崔力公又節(jié)省了近1萬(wàn)5千元,這無(wú)疑加速了他們的購(gòu)房抉擇,他認(rèn)為:“錯(cuò)過(guò)了這個(gè)優(yōu)惠的政策,明年就沒(méi)有了”。

    記者注意到,5月25日以來(lái)成都市商品房成交量幾乎每天都保持在1000套以上,成為今年成都樓市“小陽(yáng)春”以來(lái)的第二個(gè)黃金期。其中5月31日商品房日成交量達(dá)1574套,這一數(shù)據(jù)創(chuàng)造了今年以來(lái)成都商品房日成交量的頂峰。郭漫舸認(rèn)為,一個(gè)重要原因就是5月31日是享受個(gè)稅地方補(bǔ)貼的最后時(shí)限,這對(duì)于有改善居住需求或投資需求的納稅大戶(hù)而言,無(wú)疑是重要的機(jī)會(huì)。

    而除了著手推動(dòng)本地購(gòu)房者的熱情,對(duì)于外地購(gòu)房者來(lái)說(shuō),成都也有著多項(xiàng)政策支持。比如成都市的購(gòu)房入戶(hù)條件進(jìn)一步放寬,只要在成都市購(gòu)買(mǎi)商品住房(含二手房)面積在 70平方米以上,就可申請(qǐng)辦理本人、配偶、未成年子女的常住戶(hù)口。除此之外優(yōu)惠政策還涉及子女入學(xué)、財(cái)政補(bǔ)貼、稅收優(yōu)惠、信貸優(yōu)惠、公積金貸款等多個(gè)方面。而這一系列的優(yōu)惠政策截止日期就在今年年底。胡越的母親在得知這些消息后,在他們小兩口買(mǎi)房后沒(méi)幾天,也從老家南充來(lái)成都買(mǎi)了一套房子,準(zhǔn)備老兩口退休后過(guò)來(lái)居住。

    根據(jù)成都市房產(chǎn)管理局公布數(shù)據(jù)顯示,今年1-5月,僅宜賓人在成都購(gòu)房就達(dá)673套,超過(guò)了宜賓去年全年的購(gòu)買(mǎi)量。除此之外,來(lái)自自貢、瀘州等市的川南片區(qū)及省外購(gòu)房人群也呈快速上升趨勢(shì)。郭漫舸說(shuō):“ 今年,就是這個(gè)成都以外的戶(hù)籍人士,大概在最近的數(shù)據(jù),我看了是40%多”。

    動(dòng)遷力度加大,加速房市復(fù)蘇

    購(gòu)房退稅、給補(bǔ)貼、辦戶(hù)口,這些房地產(chǎn)利好政策的確給成都房地產(chǎn)市場(chǎng)的繁榮帶來(lái)了不少的動(dòng)力。而采訪中,我們也發(fā)現(xiàn),為了刺激房地產(chǎn)市場(chǎng)的快速?gòu)?fù)蘇,成都市又打出了一張托市牌,這就是加大動(dòng)拆遷力度了,2009年以來(lái)成都動(dòng)拆遷熱情空前高漲。

    在成都市,我們經(jīng)常可以看見(jiàn)這樣轟隆作響的建筑工地,和已經(jīng)搬遷完畢等待爆破的陳舊樓區(qū),根據(jù)成都市未來(lái)三年中心城區(qū)的一個(gè)危舊房改造計(jì)劃,在未來(lái)三年時(shí)間里成都市中心城區(qū)將實(shí)現(xiàn)770萬(wàn)平方米的危舊房改造任務(wù),涉及拆遷戶(hù)數(shù)達(dá)到9.7萬(wàn)戶(hù),那么今年也就是2009年的危改項(xiàng)目就達(dá)到63個(gè),涉及的改造面積達(dá)到270萬(wàn)平方米。

    根據(jù)成都市房產(chǎn)管理局發(fā)布的《2008年工作總結(jié)及2009年工作要點(diǎn)》中指出,2009年,成都房地產(chǎn)相關(guān)部門(mén)的一個(gè)重要工作是“千方百計(jì)做好止滑工作”。而方法之一就是斥資150億元,全力參與中心城區(qū)的危舊房改造。成都房地產(chǎn)博客評(píng)論人張宇良說(shuō):“成都這個(gè)舊房改造,可以說(shuō)是救市里頭的一個(gè)大手筆,在全國(guó)來(lái)說(shuō)的話(huà)它都屬于是非常大手筆的一個(gè)事情”。

    在采訪中記者了解到,目前成都動(dòng)拆遷標(biāo)準(zhǔn)很高,所有補(bǔ)貼加在一起,每平方米都超過(guò)1萬(wàn)元以上,而成都目前房?jī)r(jià)平均在5500元/平方米左右,也就是說(shuō)動(dòng)拆遷居民幾乎可以在2倍于原居住面積的情況下選擇商品房來(lái)購(gòu)買(mǎi)。無(wú)論是一次性付款還是按揭貸款,可選擇余地都很大。 一位拆遷戶(hù)告訴記者,他60個(gè)平方的舊房得到了67萬(wàn)的拆遷款,另外一位拆遷戶(hù)也說(shuō)他得到了每平方一萬(wàn)四左右的賠償。

    2008年,成都市中心城區(qū)商品住宅銷(xiāo)售量約為600萬(wàn)平方米。如果假設(shè),今年近300萬(wàn)動(dòng)遷規(guī)模以1:1的比例進(jìn)入商品房市場(chǎng),則將消化掉去年近1/2的銷(xiāo)售指標(biāo)。即便按照一半的購(gòu)房需求來(lái)算,也是一個(gè)不小的規(guī)模。在21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn),記者了解到,事實(shí)上今年以來(lái),進(jìn)行著大面積舊城改造的成華區(qū),就一直盤(pán)踞在主城區(qū)商品房成交量的榜首。21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)的舒寧告訴記者:“(現(xiàn)在)整個(gè)東片區(qū)的話(huà),大概占到我們目前的業(yè)務(wù)量30%幾,那么以前它的量是非常低的,可能只占10%幾”。而拆遷是這個(gè)百分比提升的主要因素,他們的客戶(hù)群體中有80%左右都是拆遷戶(hù)。

    不可否認(rèn),動(dòng)拆遷可以直接帶來(lái)大量市中心地塊整理出來(lái),吸引開(kāi)發(fā)商對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)重拾信心;另一方面也為商品房銷(xiāo)售帶來(lái)了一大批剛性需求。張宇良認(rèn)為:“這個(gè)拆遷需求由于政府貨幣補(bǔ)貼這方面比較優(yōu)厚,他這個(gè)買(mǎi)房的,買(mǎi)房的能力相應(yīng)就增高了。這個(gè)大規(guī)模的舊城改造如果說(shuō)它作用的話(huà),它對(duì)今年上半年樓市的回暖的話(huà),它是起到了很大的作用,也做出很大貢獻(xiàn)”。

    投機(jī)行為潛入市場(chǎng),違規(guī)操作暗流涌動(dòng)

    看來(lái),在各方推動(dòng)下,成都的房地產(chǎn)市場(chǎng)迎來(lái)了一場(chǎng)明顯的復(fù)蘇。然而,在交投兩旺的行情背后,一些投資、投機(jī)甚至是違規(guī)操作也逐漸浮出水面。

    在21世紀(jì)門(mén)店,銷(xiāo)售經(jīng)理翟虹剛剛幫助一位深圳投資者蒲先生在成都投資了一套別墅。記者撥通了蒲先生的電話(huà)。 蒲先生說(shuō):“就是現(xiàn)在金融危機(jī),在很多沿海的外向型企業(yè)做的也會(huì)遇到一些困難。但總體來(lái)講我覺(jué)得樓市受的影響不大,我覺(jué)得投資樓市來(lái)講,國(guó)家鼓勵(lì),這個(gè)信號(hào)的,政策性的給我們一個(gè)信號(hào),覺(jué)得樓市應(yīng)該沒(méi)什么(問(wèn)題)”。他告訴記者,今年以來(lái)銀行的天量信貸投放,使得通貨膨脹的預(yù)期十分強(qiáng)烈,股市又具有較大波動(dòng)性和風(fēng)險(xiǎn),投資樓市就成為像他一樣的很多資金持有者的首選,這讓他覺(jué)得“比較安全”。而選擇成都,蒲先生表示主要是對(duì)于未來(lái)成都房?jī)r(jià)上漲的信心。他說(shuō):“我們也跟上?；蛘呤歉贾葸@些城市做一個(gè)對(duì)比,相應(yīng)來(lái)講覺(jué)得成都樓價(jià)的價(jià)位還是有空間”。

    進(jìn)入4、5月份的成都樓市,樂(lè)觀的行情,讓很多投資甚至投機(jī)者開(kāi)始入場(chǎng)。郭漫舸告訴記者,有位上海投資者在成都比較高端的中海的一個(gè)盤(pán),一天一口氣買(mǎi)了六套大戶(hù)型。另一位銷(xiāo)售人員也說(shuō):“最近的投資客戶(hù)真的很多,我一個(gè)(客戶(hù))樓上樓下買(mǎi)了五套,當(dāng)天來(lái)馬上下單的。他就是,他是成都一家企業(yè)的高管”。崔力公在買(mǎi)房的時(shí)候也看到一家重慶人專(zhuān)門(mén)驅(qū)車(chē)前來(lái)一口氣買(mǎi)了五套房。

    在繁榮的樓市背后,銀行在房貸方面也打起了擦邊球,在采訪中記者發(fā)現(xiàn),成都各大銀行幾乎集體松綁了二套房貸政策。記者詢(xún)問(wèn)售樓小姐:“手里有一套房子現(xiàn)在這個(gè)貸款,能怎么辦？”對(duì)方表示:“這邊的話(huà),可以?xún)沙傻?兩成7折,應(yīng)該能幫你申請(qǐng)得到”。甚至有人說(shuō):“工商銀行你不用填任何申請(qǐng),直接給你變成7折,只要符合達(dá)標(biāo),直接降。其他銀行都要去填申請(qǐng),提供很多東西,只有他們不需要。除此之外,一些售樓人員還會(huì)幫投資者想辦法,讓他們輕松獲得購(gòu)買(mǎi)第一套住房的優(yōu)惠政策,比如將向兩家銀行同時(shí)貸款各購(gòu)買(mǎi)一套房子,這樣兩套都是按照首套房計(jì)算。

    在成都市，我們經(jīng)?？梢钥匆?jiàn)這樣轟隆作響的建筑工地，和已經(jīng)搬遷完畢等待爆破的陳舊樓區(qū)，根據(jù)成都市未來(lái)三年中心城區(qū)的一個(gè)危舊房改造計(jì)劃，在未來(lái)三年時(shí)間里成都市中心城區(qū)將實(shí)現(xiàn)770萬(wàn)平方米的危舊房改造任務(wù)，涉及拆遷戶(hù)數(shù)達(dá)到9.7萬(wàn)戶(hù)。

    而根據(jù)央行和銀監(jiān)會(huì)的規(guī)定,對(duì)于已經(jīng)利用貸款購(gòu)買(mǎi)住房、又申請(qǐng)購(gòu)買(mǎi)第二套及以上住房的,貸款首付款比例不得低于40%。貸款利率不得低于央行同期同檔次基準(zhǔn)利率的1.1倍,而且貸款首付款比例和利率水平應(yīng)該隨套數(shù)增加而大幅度提高。然而,記者調(diào)查了成都10多個(gè)樓盤(pán),了解到的情況卻是,購(gòu)買(mǎi)第二套住房,首付只需要交20%到30%,利率優(yōu)惠從7折到8.5折不等,沒(méi)有一家是執(zhí)行央行的規(guī)定。而與之相對(duì)應(yīng)的是,根據(jù)成都當(dāng)?shù)孛襟w報(bào)道,截至今年5月底,成都地區(qū)18家中資銀行個(gè)貸余額為1255.73億元,較年初增長(zhǎng)了24.28%,某國(guó)有銀行增幅甚至達(dá)到160%。

    防止暴漲透支資源,尋求持續(xù)健康發(fā)展

    我們看到,成都房地產(chǎn)市場(chǎng)的繁榮,既有剛性需求和政策優(yōu)惠的推動(dòng),但也有短期投機(jī)的炒作成分,還有部分銀行違規(guī)放貸,更給樓市炒作加了一把柴,那么,對(duì)于像成都這樣的二線(xiàn)城市而言,怎樣才能保證樓市的持續(xù)健康發(fā)展呢？

    在成都,記者見(jiàn)到了四川大學(xué)不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)研究所所長(zhǎng)吳豐。吳教授告訴記者,2009年上半年,成都房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資在地方政府的需求推動(dòng)下進(jìn)入了活躍期,也直接刺激了家具、建筑、裝潢、鋼材等相關(guān)產(chǎn)業(yè)的需求。房地產(chǎn)行業(yè)的復(fù)蘇對(duì)成都經(jīng)濟(jì)發(fā)展有著不可忽視的直接帶動(dòng)作用。吳豐說(shuō):“那么全國(guó)范圍看的話(huà),房地產(chǎn)投資占固定資產(chǎn)投資比例大概只在20%的左右,但成都的話(huà),一般都在30%到35%,也就說(shuō)三分天下有其一了”。與此同時(shí),吳豐告訴記者,成都的工業(yè)基礎(chǔ)相對(duì)比較薄弱,地方財(cái)政很大一部分依賴(lài)于廣義土地上相應(yīng)的收入。房地產(chǎn)市場(chǎng)的復(fù)蘇對(duì)于增加地方財(cái)政的收入,穩(wěn)定當(dāng)?shù)貐^(qū)域經(jīng)濟(jì)的發(fā)展有很大幫助。吳豐認(rèn)為:“我們說(shuō)一個(gè)城市要發(fā)展,那么它地方財(cái)政的因素非常重要,如果房地產(chǎn)行業(yè)持續(xù)的這種萎縮,那么也會(huì)帶來(lái)相應(yīng)的這種影響”。

    與此同時(shí),吳豐也對(duì)目前成都房地產(chǎn)市場(chǎng)中出現(xiàn)的投資甚至投機(jī)現(xiàn)象,表示了一絲隱憂(yōu)。他告訴記者:“在房?jī)r(jià)上漲這么一種背景上,以及在通脹預(yù)期這種背景下,我們看到這種投資以及投機(jī)的需求有了一個(gè)比較急劇的膨脹。又由于他的快速的大量的入市會(huì)比較急劇拉動(dòng)房?jī)r(jià)整體上漲”。

    而對(duì)于成都地方政府為應(yīng)付房地產(chǎn)下滑而投入巨資進(jìn)行大規(guī)模拆遷,在肯定其拉動(dòng)效應(yīng)的同時(shí),也有不少業(yè)內(nèi)人士表示了他們的擔(dān)心。張宇良說(shuō):“它在02年到06年的時(shí)候他有一個(gè)舊城改造,其中涉及到13萬(wàn)戶(hù),將近30多萬(wàn)人口的這么一個(gè)改造。06年剛剛結(jié)束,而08年他又啟動(dòng)這么一個(gè),涉及到十幾萬(wàn)戶(hù)人口,他其實(shí)把樓市的需求里頭拆遷需求已經(jīng)人工的給催生了,以至于可能會(huì)造成未來(lái)樓市里頭拆遷需求就光這一部分需求的話(huà),他會(huì)有一個(gè)斷檔或者是不足”。 吳豐也認(rèn)為:“這個(gè)量我們說(shuō)它又是不可持續(xù)的,那么所以說(shuō)可能就會(huì)存在對(duì)今后房地產(chǎn)市場(chǎng)是一種透支,或者說(shuō)發(fā)展商又會(huì)對(duì)這種市場(chǎng)預(yù)期產(chǎn)生一種偏差”。他認(rèn)為,房地產(chǎn)市場(chǎng)的活躍應(yīng)該以實(shí)體經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇為根基,如果樓市的暴漲成了喧賓奪主的效應(yīng),那么不僅復(fù)蘇難以持續(xù),而且會(huì)因?yàn)橘Y本品占用了過(guò)多社會(huì)資源,負(fù)面影響到實(shí)體經(jīng)濟(jì)的復(fù)蘇前景,有可能得不償失,“就是說(shuō)他可能不會(huì)流入這種實(shí)體經(jīng)濟(jì)的,因?yàn)檎f(shuō)看到這個(gè)(房地產(chǎn))市場(chǎng)上可能成長(zhǎng)更好,投資回報(bào)率更高,那么這樣會(huì)進(jìn)一步影響我們實(shí)體經(jīng)濟(jì)這么一種復(fù)蘇”。

    對(duì)此,吳豐認(rèn)為,無(wú)論是中央還是地方政府,在呵護(hù)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展,確保其對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)做出相應(yīng)貢獻(xiàn)的同時(shí),也應(yīng)該在政策上及時(shí)做出一些調(diào)整,防范樓市在復(fù)蘇過(guò)程中存在的泡沫和風(fēng)險(xiǎn),以確保房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康復(fù)蘇和經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定增長(zhǎng),他說(shuō):“實(shí)際上這種投資投機(jī)需求它都需要信貸政策這種相應(yīng)的支撐,那么如果說(shuō)在信貸政策方面我的觀點(diǎn)應(yīng)該是什么？現(xiàn)在應(yīng)該從嚴(yán)的執(zhí)行央行這種政策”。

    舒寧表示:“我們希望整個(gè)市場(chǎng)的發(fā)展,應(yīng)該是一個(gè)平穩(wěn)的,或者說(shuō)健康的這么一個(gè)走勢(shì),那么在這樣的一個(gè)情況下,可能這個(gè)行業(yè)才會(huì)有健康的發(fā)展”。

    王鑫也表示:“如果是目前的一個(gè)平穩(wěn)的價(jià)格,能夠有一個(gè)平穩(wěn)的銷(xiāo)售速度的話(huà),我們又何樂(lè)而不為呢？我們其實(shí),很多的開(kāi)發(fā)商,也經(jīng)歷了一些大起大落,也希望追求一種平穩(wěn),我想誰(shuí)也不愿意在一個(gè)石頭上絆兩次”。

    半小時(shí)觀察:有效調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng),充分滿(mǎn)足老百姓需求

    正像王鑫所說(shuō)的,誰(shuí)都不想在一塊石頭上絆兩次跟頭?；仡?007年,樓市也是這樣一路飆升,房?jī)r(jià)地價(jià)都像坐在火箭上一飛沖天。然而,2008年下半年一場(chǎng)金融風(fēng)暴襲來(lái),樓市迅速跌入冰點(diǎn),打折賣(mài)房還賣(mài)不動(dòng)的情形歷歷在目。當(dāng)時(shí),很多房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商尤其是一些資金規(guī)模不大的中小開(kāi)發(fā)商一夜之間陷入了資金鏈緊張的困境。

    雖然,為了拉動(dòng)內(nèi)需國(guó)家出臺(tái)了一系列利好政策,房地產(chǎn)業(yè)又恢復(fù)了往日的繁榮。但經(jīng)歷過(guò)一場(chǎng)虛驚的開(kāi)發(fā)商并不能好了傷疤就忘了疼。如果只是借著樓市的回暖,伺機(jī)炒作一把,而沒(méi)有在管理和資源整合上進(jìn)一步作出調(diào)整,這輪樓市回暖就難以實(shí)現(xiàn)預(yù)期目標(biāo)。畢竟,政府拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)的努力,不僅僅在于經(jīng)濟(jì)數(shù)字的好看,不在于一時(shí)的表面繁榮。保增長(zhǎng)更長(zhǎng)遠(yuǎn)的目標(biāo)是為中國(guó)經(jīng)濟(jì)奠定下一個(gè)飛躍的起跳點(diǎn)。

    追漲殺跌,大起大落,這是困擾國(guó)內(nèi)樓市發(fā)展的老問(wèn)題。從國(guó)內(nèi)外的歷史經(jīng)驗(yàn)看,避免這樣的波動(dòng),保持樓市的平穩(wěn)發(fā)展,需要政府在制度設(shè)計(jì)、市場(chǎng)規(guī)劃、結(jié)構(gòu)調(diào)整上全盤(pán)考慮,綜合完善。而不是靠簡(jiǎn)單的幾條政策在水里按葫蘆。透過(guò)這次樓市的強(qiáng)勁反彈,我們應(yīng)該對(duì)如何調(diào)控市場(chǎng),更好的滿(mǎn)足老百姓的住房需求有更深入的思考,形成完整的管理體系。(央視國(guó)際)