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      2010年，北京大量保障性住房將上市，這對(duì)價(jià)格過高的商品房銷售將起到釜底抽薪的作用，“屆時(shí)房?jī)r(jià)會(huì)真正下降”。昨天，北京市社科院社會(huì)學(xué)研究所副所長(zhǎng)戴建中表示，目前北京的房?jī)r(jià)還處于增幅縮小階段，真實(shí)的房?jī)r(jià)其實(shí)仍在上漲。

    昨天，北京市社科院發(fā)布《北京社會(huì)發(fā)展報(bào)告》、《北京文化發(fā)展報(bào)告》、《北京公共服務(wù)發(fā)展報(bào)告》、《北京城鄉(xiāng)發(fā)展報(bào)告》四本藍(lán)皮書，社科院對(duì)流動(dòng)人口、住房等問題進(jìn)行了專項(xiàng)研究。

    ◆現(xiàn)狀 房?jī)r(jià)漲幅縮小銷量整體下降

    去年1到9月的數(shù)據(jù)顯示，全市商品房銷售面積同比下降49.7%，其中住宅銷售面積下降55.8%。9月份限價(jià)房集中入市后，某種程度上拉動(dòng)了住宅銷售量上升，但未根本改變商品住宅銷售量的整體下降?！敖刂沟浇衲?月，數(shù)據(jù)顯示北京房?jī)r(jià)仍是同比上升，只是漲幅在縮小?！贝鹘ㄖ斜硎?，房?jī)r(jià)的堅(jiān)挺使得不少市民放棄入市，直接導(dǎo)致銷量下降。

    北京住房閑置超千萬平方米 房?jī)r(jià)已超居民承受能力

    世界銀行制定的房?jī)r(jià)收入比標(biāo)準(zhǔn)是5∶1，聯(lián)合國(guó)的標(biāo)準(zhǔn)是3∶1。我國(guó)專家通常采用的房?jī)r(jià)與家庭年收入比合理標(biāo)準(zhǔn)是3∶1-6∶1。

    2007年北京市城鎮(zhèn)戶均年可支配收入為65967元。當(dāng)年底平均房?jī)r(jià)是每平方米15162元，按照戶均100平米計(jì)算，則房?jī)r(jià)與收入之比為23∶1，遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于3∶1-6∶1的標(biāo)準(zhǔn)，也高于國(guó)內(nèi)其他大中型城市。

    住房閑置率已超三成

    由于房?jī)r(jià)過高，有購(gòu)買能力的有效需求遠(yuǎn)低于供給，已造成現(xiàn)在北京市住房閑置約1044.1萬平方米，閑置率達(dá)34.04%。

    藍(lán)皮書還指出，導(dǎo)致房?jī)r(jià)高的原因是多方面的，如政府部門、企業(yè)集團(tuán)購(gòu)房造成的需求剛性；配套設(shè)施建設(shè)和拆遷成本較高；投機(jī)炒作也大行其道，一些開發(fā)商炒地皮、炒概念，囤積居奇，造成房屋售罄的假象；外地投機(jī)者在北京置地買房等。

    ◆趨勢(shì) 保障房明年井噴房?jī)r(jià)將真降

    戴建中認(rèn)為，到2009年底北京可以竣工200萬平方米、配售5萬套保障房；到2010年以后，大量保障性住房將上市，屆時(shí)會(huì)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格產(chǎn)生較大影響。戴建中認(rèn)為到那時(shí)才會(huì)出現(xiàn)真正的降價(jià)。

    戴建中認(rèn)為,北京商品房?jī)r(jià)格由漲轉(zhuǎn)落將是市場(chǎng)規(guī)律加政府調(diào)控的必然結(jié)果，不是任何個(gè)人或利益集團(tuán)所能操控的。而房?jī)r(jià)回落到市場(chǎng)認(rèn)可的水

    平，將使房地產(chǎn)市場(chǎng)真正良性運(yùn)轉(zhuǎn)，社會(huì)獲得三贏的局面:居民根據(jù)自己的經(jīng)濟(jì)條件改善了居住狀況、房地產(chǎn)商得到了略高于市場(chǎng)平均利潤(rùn)率的收益、政府增加稅收。

    ◆探因 地價(jià)降低新區(qū)土地供應(yīng)加大

    目前地價(jià)已降了不少。藍(lán)皮書指出，適當(dāng)降低土地出讓金對(duì)于抑制過高的房?jī)r(jià)很必要。因?yàn)橥恋刭?gòu)置費(fèi)用在房地產(chǎn)開發(fā)投資中所占份額較大，約為35%左右。降低土地出讓金是政府讓利于民的重要舉措，有利于房地產(chǎn)業(yè)擺脫困境。

    北京中心城房地產(chǎn)開發(fā)調(diào)控的分析與對(duì)策研究指出，城市發(fā)展新區(qū)土地供應(yīng)力度在加大，從成交土地總量的區(qū)域分布看，城市發(fā)展新區(qū)，包括房山區(qū)、通州區(qū)、順義區(qū)、昌平區(qū)、大興區(qū)和亦莊開發(fā)區(qū)土地供應(yīng)量大幅增加，2008年前9個(gè)月，城市發(fā)展新區(qū)成交土地總量615.5萬平方米，比上年同期增長(zhǎng)1.3倍。

    ◆展望 未來幾年城中村將成開發(fā)熱點(diǎn)

    藍(lán)皮書還對(duì)房地產(chǎn)結(jié)構(gòu)進(jìn)行分析，裝修精致的高檔住宅將成為中心城的主流，而開發(fā)較為低端的住宅項(xiàng)目將逐漸在中心城消失。未來幾年內(nèi)，占據(jù)著北京城市黃金地段的城中村將成為開發(fā)熱點(diǎn)區(qū)域之一。今后住宅開發(fā)的熱點(diǎn)區(qū)域，主要還是集中在規(guī)劃中的交通線路沿線和規(guī)劃新城區(qū)域。

    ◆建言 流動(dòng)人口應(yīng)納入保障房體系

    相比擁有北京戶籍的低收入者，流動(dòng)人口是更需要保障性住房的群體。昨天，北京市社科院發(fā)布的藍(lán)皮書，對(duì)流動(dòng)人口住房問題也進(jìn)行了專項(xiàng)研究，并提出流動(dòng)人口應(yīng)與戶籍人口統(tǒng)一納入公共住房體系。

    北京2008年瞬間人口已達(dá)到2100萬，其中戶籍人口1200萬，外來常住人口800萬，短期過境人口100萬人。社科院認(rèn)為社會(huì)公共服務(wù)以戶籍為限排斥農(nóng)民工，不僅有失公允，且被發(fā)展實(shí)踐證實(shí)是不能奏效的?！耙?guī)劃建設(shè)流動(dòng)人口公共住宅不是施舍性的投資，可以預(yù)見，因?yàn)辇嫶蠓€(wěn)定的需求和可持續(xù)的支付能力，也可以獲得可觀的回報(bào)，將流動(dòng)人口納入保障性住房體系正當(dāng)時(shí)。”藍(lán)皮書指出。（京華時(shí)報(bào)）