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    盡管萬科(000002.SZ)上半年業(yè)績增長稍微超過預期，其資金壓力也沒有想象的那么大，但其銷售面積及銷售金額的持續(xù)萎縮，已是不爭的現(xiàn)實。在行業(yè)整體調(diào)整之下，能夠挽救萬科全年業(yè)績同比不出現(xiàn)負增長的，恐怕也只能寄希望于下半年調(diào)控政策明顯松動。

　　萬科，這個在地產(chǎn)行業(yè)把握趨勢能力最強的龍頭，似乎越來越難以獨善其身。

　　成本費用增加明顯

　　半年報顯示，萬科上半年實現(xiàn)主營業(yè)務收入172.6億元，同比上升55.5%；實現(xiàn)凈利潤20.6億元，同比上升23.6%。總體上，萬科上半年業(yè)績略高于預期，但具體細分指標上，萬科表現(xiàn)并不盡如人意，風險若隱若現(xiàn)。

　　業(yè)內(nèi)人士指出，由于凈利潤率較高的珠三角地區(qū)，項目結算比例同比下降36.81%，萬科上半年凈利潤率略有下滑，同比下降3.1%。同時，萬科上半年結算均價為8178元，遠低于去年同期的8925元，結算毛利也由去年同期的33.7%降至29.2%。

　　申萬研究員殷姿分析，因結算滯后于銷售，目前大多城市房價的調(diào)整，將反映到萬科未來的毛利水平變化中。她預計，“未來一年，萬科的結算毛利，將進一步下降到26%-27%?！?/P>

　　成本費用方面，萬科半年報也已開始顯現(xiàn)壓力，銷售費用占營業(yè)收入的比重繼續(xù)增加，趨勢性變化已呈現(xiàn)。

　　半年報數(shù)據(jù)顯示，萬科上半年主營業(yè)務成本達101.7億元，較去年同期的60.5億元增加68.2%；營業(yè)費用7.09億元，比去年的4.07億元，大幅增長74.3%；管理費用亦由去年上半年的5.88億元，提高到8.17億元，增加39.3%。相比其34.9%的主營業(yè)務利潤增長，成本費用的增加顯然更明顯。

　　長江證券分析師陳志堅預計，“成本上升導致的毛利率下滑，在明年將更明顯”。

　　成交及銷售金額繼續(xù)萎縮

　　實際上，對于萬科上半年收入同比大幅增長55.5%，業(yè)內(nèi)人士也心存質(zhì)疑。

　　中金公司分析師白宏煒直言，“除季節(jié)性因素外，2007年底較好的預售，是萬科今年上半年收入大幅增加的主要原因”。

　　而從單月銷售數(shù)據(jù)看，萬科的降價促銷策略依然抵擋不住銷售萎縮的步伐。繼5月份萬科單月銷售面積同比出現(xiàn)負增長以來，其銷售面積和銷售金額同比已連續(xù)三個月大幅下滑，7月同比再次分別下滑27.0%和15.0%，與3月份同比147.1%和227.5%的漲幅相比，萎縮速度驚人。

　　而萬科月度累計銷售面積和金額的增速也明顯放緩。公開數(shù)據(jù)顯示，今年前3個月，萬科實現(xiàn)銷售面積和金額同比分別增長82.9%和119.1%；前5個月下降到39.1%和67.3%；前6月為15.0%和38.1%；前7個月，同比增長僅有7.6%和28.9%。萬科全年量價齊跌趨勢已經(jīng)確立，銷售面積月度累計出現(xiàn)負增長近在眼前。

　　實際的情況可能遠比報表的數(shù)字嚴重。有上海本地人士向記者透露，在房價相對穩(wěn)定的上海，萬科已經(jīng)開始對其新盤、老盤一起打折銷售。

　　8月4日，萬科董事會主席王石在香港的半年報發(fā)布會上坦言，“萬科做好了最壞的打算。”雖然他否認了“員工二季度獎金扣發(fā)50%，以及在東莞向宏遠集團借債4.704億元”的說法，但同時強調(diào)，“將增多現(xiàn)金，減少花銷，力御冬寒”。

　　下半年政策是否松動成關鍵

　　毫無疑問，如果今年剩下的幾個月，萬科的銷售情況難以好轉(zhuǎn)，則萬科2008年業(yè)績狀況堪憂。而當前影響萬科銷售形勢的關鍵因素，在于相關調(diào)控政策能否放松。

　　然而，近期稍顯松動的政策面似乎無緣于房地產(chǎn)業(yè)。接受記者采訪的研究人士均強調(diào)，房地產(chǎn)調(diào)控政策的松動最快也要到明年下半年，今年下半年放開基本不可能。

　　平安證券房地產(chǎn)研究員劉細輝指出，“目前，國家對中小企業(yè)增加的10%信貸額度，不會對房地產(chǎn)行業(yè)傾斜，下半年政策松動的可能性也不大”。上海一家券商房地產(chǎn)高級研究員也表示，“國家現(xiàn)在是對房地產(chǎn)供求雙方的調(diào)整，這是一個長期持續(xù)的過程，去年底至今，僅8個月，不會那么快改變，而且房地產(chǎn)行業(yè)賺取的是超額利潤，抗壓力較強，繼續(xù)緊縮對于開發(fā)能力強、融資能力強的大開發(fā)商而言，應該還是能挺得住的”。

　　該研究員還稱，房地產(chǎn)調(diào)控政策一直會持續(xù)到明年下半年。屆時，在參照國際形勢的條件下，人民幣升值的壓力減小，我國進出口增長可以恢復到2006、2007年的水平。簡而言之，“我們對中國經(jīng)濟增長的期望值回升了，那么明年下半年政策可能會松動”。

　　而萬科顯然對此也有充分評估。8月4日，王石分析，“隨著石油價格上漲，下半年的通脹率會更高，宏調(diào)可能更深入，情況很可能比想象的更嚴重”。

　　8月5日，萬科收報7.94元，跌6.26%。