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土地儲備驚現"貶值" 房企坦言錢比土地更稀缺

2008年07月24日09:56   來源：西本資訊
摘要：

    如果土地像人類一樣有記憶，那么土地也許會因為感懷身世而暗自垂淚。畢竟，在僅僅一年以前，土地還是各路房地產商打破頭爭搶的對象，"面粉比面包還貴"正是對土地價格飛漲的真實注解。但如今，土地儲備正由過去的"香餑餑"淪為今日的"雞肋"。

    相應的，原本已擁有巨額土地儲備而自豪的房地產商們也不得不面對"加分題"可能淪為"負分題的命運。"

    土地儲備驚現"貶值"

    較早明確承認土地貶值的是地處"斷供門"風口浪尖的深圳市的房地產商鴻榮源置業(yè)集團(深圳)有限公司。更準確地說，這種說法是在鴻榮源潛在重組對象S*ST蘭光的一則公告中被發(fā)現的。

    S*ST蘭光日前公告稱，鑒于鴻榮源的幾個項目尚未取得完整的土地使用權證以及2007年新進的幾塊土地儲備市值出現低于賬面值等情況，客觀上造成鴻榮源房地產資產無法實現"整體上市"。

    "土地儲備市值出現低于賬面值"，通俗來說就是，現價低于當初的土地競買價。有媒體根據公告中"2007年新進的幾塊土地"作為線索并分析認為，公告中提到的"市值出現低于賬面值的土地"可能暗指鴻榮源去年在深圳、佛山、惠州和廣州拿到的幾個地塊。

    如果說"斷供門"是炒樓者最深的痛，那么土地貶值無疑將是房地產商最深的痛。在房價的整個構成中，眾所周知的問題是，地價占據著絕對重要的部分。人們通常所說的地價即土地費用，它一般包括向政府繳納的土地出讓金、土地征用費、拆遷安置補償費、土地整理費用等。土地費用在房價中的比重，占到20%至30%左右。根據傳導效應，地價下跌的效果一般要在幾個月后才能反映出來，尤其是對房地產這樣的周期性較長的行業(yè)而言。更重要的是，地價下跌意味著開發(fā)商開發(fā)成本的降低，這本身就使得房價有了下行空間；而地價下跌引發(fā)的房價下跌預期，改變了人們的消費選擇。

    北京師范大學金融研究中心主任鐘偉曾經指出，我國房地產開發(fā)商在土地儲備上沉淀的資金已達1.5萬億元左右，即使以貶值20%計算，也是一個天文數字。

    值得一提的是，土地貶值的提法目前并沒有獲得房地產商的普遍認同，更能夠被接受的說法是"地價近期沒有再漲"。但大多數房地產商同時以自己的實際行動承認了土地價值的今非昔比--流拍。

    有媒體將最近的幾次土地流拍進行了統(tǒng)計:不久前，深圳公開掛牌出讓的5幅地塊流拍了4塊，僅成交的一塊地價回落到了同區(qū)位2006年的水平。之后，深圳再次掛出的3幅地塊中，又流拍了兩塊，成交地塊的樓面價僅為1149元/平方米，相當于同區(qū)位2005年的地價水平。隨后，上海8宗土地掛牌出讓中，成交了6宗，流拍兩宗，拍賣現場氣氛冷清；廈門將不久前集體流拍的9幅地塊第二次拍賣，結果仍有4幅流拍，成交地價則出現大幅下滑20%-30%……。

    蝸牛殼既是蝸牛的安身立命之所，也是它前行的負擔。土地儲備既是房地產企業(yè)的生命，也是其負債的主要源頭。雖然目前土地貶值的現象僅僅在少數部分地區(qū)出現，但是結合國內多處省市發(fā)生的土地流拍來看，土地儲備已經失去了曾經的風采。

    錢比土地更稀缺

    無論是流拍或者貶值，這些說法都折射出了土地儲備如今的"尷尬"。土地是稀缺資源，這一點毫無疑問。然而面臨緊縮的銀根，正如一位大型房地產商的高管所言--"錢比土地更稀缺"。

    房地產商直接融資和間接融資的途徑原本很多，這也促成了房地產商敢于"以小博大"，即以較少的自有資產競標規(guī)模較大的地產項目。而這也從客觀上推高了土地價格，造成了土地估值的節(jié)節(jié)攀升。

    但是，"錢多地少"的局面在2008年發(fā)生了大逆轉。

    目前，房地產商的融資渠道少得可憐:首先，銀行收緊銀根，對房地產業(yè)公司的貸款變得更加謹慎；其次，上市房企原本擁有的股權再融資的優(yōu)勢也隨著A股市場連續(xù)數月的下跌而幾乎全部喪失；第三，以信托理財等手段的募集資金方式主要是用于公用設施等行業(yè)，而對房地產則"SAYNO"。于是，發(fā)行債券融資成為房地產商不約而同的最后一招。但是，發(fā)行債券也要過幾關:例如發(fā)行公司債要獲得證監(jiān)會批準、企業(yè)債要獲得發(fā)改委核準、發(fā)行短期融資券也需央行批準。當然，無論發(fā)行何種債券，房地產商都需要先過信用評級關，最終還要看市場(投資者)買不買賬。

    此外值得一提的是，土地流拍及地價下滑也會使銀行的開發(fā)貸款風險完全暴露出來，整體房貸風險也被放大。一般而言，房地產開發(fā)的貸款多為抵押貸款，大部分抵押物即為土地，現在土地市場的不景氣，導致了開發(fā)商抵押給銀行的土地正在貶值，而進一步影響到了銀行開發(fā)貸款的安全性。

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