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    深圳、廣州、北京國(guó)內(nèi)其他重要城市的房?jī)r(jià)都先后下跌，但是上海沒(méi)有。這半年多來(lái)，與其說(shuō)全國(guó)人民都在看中國(guó)樓市的走勢(shì)，不如說(shuō)全國(guó)人民都在等待上海房?jī)r(jià)真正下跌的那一刻。

　　然而，就在6月的第一周，上海商品住宅成交均價(jià)卻首次突破1.7萬(wàn)元/平方米，創(chuàng)下了20年來(lái)的新高。不過(guò)，緊接著，李嘉誠(chéng)旗下上海豪宅御翠豪庭卻爆出銷售成交均價(jià)下跌幅度超過(guò)每平方米1萬(wàn)元。同時(shí)，二手房市場(chǎng)上開(kāi)始跌價(jià)的豪宅也逐漸浮出水面。

　　高點(diǎn)之后的急跌，讓市場(chǎng)進(jìn)一步看清了豪宅物業(yè)在市場(chǎng)整體成交量萎縮時(shí)對(duì)成交均價(jià)的影響力，而這或許就是半年多來(lái)，全國(guó)人民看不到上海房?jī)r(jià)下跌的真相。豪宅這根支柱出現(xiàn)倒塌跡象，意味著上海房?jī)r(jià)在統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)上的真正拐點(diǎn)。

　　“李嘉誠(chéng)及其他開(kāi)發(fā)商也好，促進(jìn)銷售快速回籠資金無(wú)疑是目前最大的戰(zhàn)術(shù)任務(wù)，從這個(gè)角度出發(fā)，或許更能理解李嘉誠(chéng)此前出售上海大型商用物業(yè)和其他開(kāi)發(fā)商急于出貨的舉動(dòng)了?！币晃婚_(kāi)發(fā)商朋友坦言。

　　豪宅開(kāi)跌？

　　佑威房地產(chǎn)研究中心的最新報(bào)告顯示，6月新推出一批房源的御翠豪庭售價(jià)下跌超萬(wàn)1萬(wàn)元/平方米。本批成交的162套房源售價(jià)僅33806元/平方米，而今年1月1日-6月5日所售出的128套房源均價(jià)高達(dá)44734元/平方米，下跌了10928元/平方米，跌幅達(dá)24.4%。

　　帶動(dòng)上海房?jī)r(jià)不斷攀升的豪宅終于開(kāi)始出現(xiàn)大規(guī)模降價(jià)，而且這次的降價(jià)明星是李嘉誠(chéng)旗下和記黃埔地產(chǎn)(上海)古北有限公司樓盤(pán)。在這個(gè)時(shí)候出現(xiàn)如此大幅度的價(jià)格變化，立即引起業(yè)內(nèi)關(guān)注，而且是在上海成交均價(jià)創(chuàng)下20年新高之后。

　　更何況，李嘉誠(chéng)已經(jīng)在不久前出售了持有多年的商用物業(yè)，被業(yè)內(nèi)認(rèn)為是這位富豪對(duì)市場(chǎng)判斷變化的一個(gè)信號(hào)。旗下另一香港上市公司和記港陸(00715.HK)5月底宣布，將旗下位于上海長(zhǎng)樂(lè)路的寫(xiě)字樓世紀(jì)商貿(mào)廣場(chǎng)以44.38億元人民幣售予亞太置地有限公司，這筆交易給和記港陸帶來(lái)21億元的收益。

　　折算下來(lái)，世紀(jì)商貿(mào)廣場(chǎng)成交價(jià)約45000元/平方米，而高力國(guó)際此前公布的數(shù)據(jù)顯示，今年一季度上海甲級(jí)寫(xiě)字樓平均售價(jià)在51000元/平方米左右。世紀(jì)商貿(mào)廣場(chǎng)所處的位置并不處于平均水平之下，出售價(jià)格顯然偏低。

　　時(shí)隔半月之后，御翠豪庭成交均價(jià)再次出現(xiàn)大幅下調(diào)。佑威房地產(chǎn)研究中心的數(shù)據(jù)顯示，6月6日推出636套房源的御翠豪庭，報(bào)價(jià)高達(dá)41697-50601元/平方米，高于今年3月推房源的47233-49716元/平方米的報(bào)價(jià)，但這批最高報(bào)價(jià)的房源，實(shí)際成交價(jià)格卻是歷史新低。

　　和黃地產(chǎn)上海市場(chǎng)部高級(jí)經(jīng)理李樹(shù)忠的解釋是，并不涉及整體收購(gòu)，這162套房源成交均價(jià)低，主要原因是房源朝向朝西、臨近附近高壓線、房型面積較小、在小區(qū)中處于邊緣位置等客觀因素，而此前均價(jià)超過(guò)4萬(wàn)的房源位置較好，不存在上述缺陷。

　　“但是從該樓盤(pán)的小區(qū)圖上看，此前4萬(wàn)多均價(jià)房源的位置與此次低價(jià)售出的房源位置相比，也不可能出現(xiàn)一萬(wàn)多的差價(jià)，這次房源售價(jià)偏低的跡象很明顯?！庇油康禺a(chǎn)研究中心主任薛建雄指出。

    至少，李嘉誠(chéng)旗下物業(yè)的這兩次“突變”，外界雖然無(wú)法獲知決策者的真實(shí)想法，但更多人寧愿相信，港資地產(chǎn)大鱷已在悄然調(diào)整策略。

　　“回籠資金，避免市場(chǎng)不確定風(fēng)險(xiǎn)”，這成為業(yè)內(nèi)一致的判斷。

　　不過(guò)，與之前一波萬(wàn)科引領(lǐng)的優(yōu)惠或降價(jià)所不同的是，此次豪宅物業(yè)的降價(jià)對(duì)現(xiàn)實(shí)成交均價(jià)的影響要明顯得多。

　　回到暴漲之前

　　上海官方“網(wǎng)上房地產(chǎn)”數(shù)據(jù)顯示，上周商品住宅的成交量達(dá)28.73萬(wàn)平方米，環(huán)比上升7%，均價(jià)則下跌了4%，為16648元/平方米。

　　薛建雄指出，6月第一周的最高歷史均價(jià)難以保持，有其必然原因。但高檔樓盤(pán)御翠豪庭的跌價(jià)，對(duì)上周房?jī)r(jià)下跌起到了至關(guān)重要的作用，而且可能導(dǎo)致今后較長(zhǎng)一段時(shí)間上海房?jī)r(jià)的走低。

　　在近半年多時(shí)間里，上海市場(chǎng)成交量下跌，反而更加讓人看清楚豪宅對(duì)上海房?jī)r(jià)尤其是成交均價(jià)的支撐作用。以至于當(dāng)一個(gè)豪宅成交價(jià)格出現(xiàn)大幅度下滑時(shí)甚至拖動(dòng)了整個(gè)市場(chǎng)成交均價(jià)的下滑。

　　同樣，一個(gè)豪宅的成交出彩也曾帶動(dòng)上海成交均價(jià)走高。

　　記者注意到，6月第一周的歷史最高價(jià)是被尚海灣高達(dá)9.2億的收購(gòu)案所帶動(dòng)，而上周御翠豪庭和仁恒河濱城兩個(gè)豪宅的成交額也高達(dá)9.05億，且均價(jià)要遠(yuǎn)高于尚海灣的3.3萬(wàn)，換言之，沒(méi)有御翠豪庭高達(dá)萬(wàn)元的降價(jià)，上周房?jī)r(jià)還可能再創(chuàng)新高。

　　“正是由于相比普通商品住宅成交萎縮的幅度及價(jià)格調(diào)整，近半年，豪宅的成交量和成交均價(jià)卻保持了穩(wěn)定，使豪宅對(duì)整個(gè)市場(chǎng)的影響凸現(xiàn)。某種意義而言，豪宅在低迷的上海樓市中扮演了最后一根支柱的角色?！睖祥_(kāi)發(fā)商資深人士柴一峰坦言，一旦豪宅成交出現(xiàn)變化，上海房?jī)r(jià)的支柱將產(chǎn)生動(dòng)搖，也就離成交均價(jià)在統(tǒng)計(jì)數(shù)字上的拐點(diǎn)不遠(yuǎn)了。

　　而這種統(tǒng)計(jì)數(shù)字拐點(diǎn)的最大影響，在于盲目樂(lè)觀的結(jié)束、理性回歸甚至是對(duì)后市信心的徹底摧毀。

　　“最可能出現(xiàn)的情況是，隨著豪宅售價(jià)出現(xiàn)調(diào)整，失去對(duì)房?jī)r(jià)的支撐作用，大部分暴漲的樓盤(pán)將出現(xiàn)下跌，至少回到去年暴漲之前的價(jià)格?！毖ㄐ壑赋觥?/P>

　　御翠豪庭去年8月所推房源的報(bào)價(jià)為35000元/平方米，恰恰與此次出現(xiàn)下跌后的成交均價(jià)相仿。

　　與豪宅的新房售價(jià)相比，豪宅二手市場(chǎng)的價(jià)格已經(jīng)出現(xiàn)更為明顯的調(diào)整。例如，國(guó)際麗今年1-3月份價(jià)格處于高峰狀態(tài)時(shí)，成交價(jià)維持在6萬(wàn)元/平方米左右，如今該盤(pán)位置較好的房源成交價(jià)在55000元/平方米左右，位置一般的房源成交價(jià)已滑落至50000元/平方米；中凱城市之光已從最高峰時(shí)的6萬(wàn)元/平方米下跌到目前的4萬(wàn)元/平方米。(21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道)