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    資金鏈緊繃成為不少開發(fā)商的一塊心病，加大推銷力度以回籠資金或成為破解當(dāng)前難題的關(guān)鍵所在。

    房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)去年大規(guī)模拿地的風(fēng)光持續(xù)沒多久，眼下巨量土地儲(chǔ)備已經(jīng)成為地產(chǎn)商資金周轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)上最大的風(fēng)險(xiǎn)因素。有業(yè)內(nèi)人士統(tǒng)計(jì)，由于土地大量囤積恰逢資金面緊縮，今年房地產(chǎn)行業(yè)總資金缺口高達(dá)1萬億元以上。龐大的資金缺口將讓眾多房地產(chǎn)企業(yè)招架不住，甚至倒閉。由此引發(fā)的連鎖反應(yīng)，或有可能危及金融安全。

    激進(jìn)圈地導(dǎo)致"錢荒"

    當(dāng)初囫圇吞下的土地，如今要么想辦法消化掉，要么把自己活活撐死。信貸緊縮的壓力，觀望氣氛的濃郁，加上資本市場的不振，土地交易價(jià)格下降，一系列內(nèi)因外"患"的影響開始在房企身上顯現(xiàn)。

    作為一線地產(chǎn)商，萬科、招商、金地、保利等上市公司所反映資金狀況的各項(xiàng)指標(biāo)均不容樂觀。2007年年報(bào)顯示，以上四大公司的每股經(jīng)營性現(xiàn)金流均為負(fù)值。而在二、三線地產(chǎn)商中，這一窘境更加明顯。

    北京聯(lián)達(dá)四方房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司總經(jīng)理?xiàng)钌俜褰?jīng)過評(píng)估囤積土地開發(fā)資金、緊縮銀根影響、直接融資萎縮和土地出讓款后，得出如下驚人結(jié)論：2008年中國房地產(chǎn)行業(yè)，資金缺口超過1萬億元。

    然而，極度渴望資金的地產(chǎn)商們的融資渠道卻被阻塞。恒大地產(chǎn)上市功虧一簣，在其身后，40多家排隊(duì)等著融資的待上市地產(chǎn)企業(yè)幾乎陷入絕望。

    據(jù)統(tǒng)計(jì)，2007年在全國一二線城市誕生了大大小小20余個(gè)知名"地王"。經(jīng)常參與這些地王爭奪戰(zhàn)的是以下上市公司：北辰實(shí)業(yè)、蘇寧環(huán)球、富力地產(chǎn)、豫園商城、世茂股份等。但是，這些公司的財(cái)務(wù)狀況也幾乎無一例外緊張。

    即使是已經(jīng)在香港上市的"大地主"碧桂園，財(cái)務(wù)狀況也不容樂觀。據(jù)稱，其總負(fù)債為192.3億港元，現(xiàn)金只有約10.13億港元。雖然碧桂園隨后予以否認(rèn)，但其財(cái)務(wù)狀況仍為人詬病。

    去年重慶市被輿論指稱的地王有兩個(gè)。一個(gè)是恒大地產(chǎn)以25.3億元摘得的位于重慶渝中區(qū)和九龍坡區(qū)的兩幅黃金地塊，成交價(jià)高出底價(jià)16億元；另一塊則是信和置業(yè)斥資82億元，摘得的重慶市原三鋼廠307.6畝地塊。

    據(jù)證實(shí)，目前這兩塊地王都未有開工跡象。業(yè)內(nèi)人士預(yù)判，兩塊地王短時(shí)間內(nèi)不會(huì)入市，原因是目前重慶市場低迷，且地王成本已突破周邊房價(jià)，貿(mào)然開盤即意味著虧損。

    值得一提的是，信貸緊縮政策和反囤地的系列調(diào)控政策開始顯現(xiàn)效果，最近國內(nèi)土地市場明顯降溫。因?yàn)榉θ藛柦?，一些地塊以底價(jià)成交，甚至流標(biāo)。

    4月9日，上海土地交易市場舉行首場土地競拍。在出讓的8幅土地中，有兩幅流標(biāo)，3幅只有一個(gè)競買人，其中最受關(guān)注的南匯區(qū)惠南鎮(zhèn)金粵廣場儲(chǔ)備地塊只有兩家開發(fā)商參與競標(biāo)，而2443.2元/平方米的成交樓板價(jià)不到去年高峰時(shí)期的一半。上海土地市場在經(jīng)歷瘋狂之后，地價(jià)恢復(fù)理性的速度和當(dāng)初瘋漲一樣迅速。

    從最近成都樓市土地拍賣現(xiàn)場的成交中看出一個(gè)明顯的特征，同一區(qū)域現(xiàn)在的土地成交價(jià)格相對(duì)去年全部呈負(fù)增長。同樣的一個(gè)區(qū)域內(nèi)，去年要賣1130萬元/畝的土地，近來只賣484萬元/畝。

    開發(fā)商賣房賣地"自救"

    與前些年"只要手中有地，貸款找上門"的情況大相徑庭的是，從去年下半年開始，銀行對(duì)于開發(fā)貸款的審核批貸已經(jīng)非常謹(jǐn)慎，貸款門檻越來越高。中央又明確從緊的貨幣政策，更嚴(yán)格控制信貸。而每年的6月和12月是開發(fā)商還銀行貸款的時(shí)期。不僅難以貸出新的開發(fā)資金，而且還需要償還前期的銀行貸款，不少開發(fā)商更加感覺到"日子難挨"。

    銀行貸款的路不好走了，不少房企把上市作為"救命稻草"，但是前不久恒大IPO擱置，也給不少曾想上市融資的房地產(chǎn)企業(yè)以猛烈的一擊。

    近段時(shí)間，伴隨國務(wù)院關(guān)于節(jié)約集約用地的通知出臺(tái)，"土地閑置一年不開發(fā)收取20%閑置費(fèi)，兩年不開發(fā)無償收回"的政策重申后，開發(fā)商"閑置土地"，在很大程度上將成為清理的主體。

    一邊是依法查處閑置囤積土地現(xiàn)象，一邊是銀行貸款受限、上市融資困難。在此背景下，誰賣樓賣得快，資金回收得越多，誰就占據(jù)市場主動(dòng)。可見，面對(duì)"錢荒困局"，開發(fā)商正加速資金回籠速度，追崇"現(xiàn)金為王"。

    例如，恒大正積極轉(zhuǎn)戰(zhàn)私募融資，同時(shí)啟動(dòng)了一個(gè)500億的年度銷售計(jì)劃，為此廣州等多個(gè)樓盤正批量降價(jià)處理。越來越多的房地產(chǎn)商降低盈利預(yù)期，以爭取回籠更多的資金。金地集團(tuán)負(fù)責(zé)人表示，會(huì)考慮做價(jià)格的調(diào)整，來加快銷售速度。

    廣州富力地產(chǎn)股份有限公司董事長李思廉日前在廣州舉辦的2008中國房地產(chǎn)市場預(yù)測高峰論壇上表示，對(duì)于回歸A股，如果半年之內(nèi)能回歸，富力的融資將更快；如果不能，富力將拼命賣樓，放緩拿地。

    同時(shí)，開發(fā)商降價(jià)賣房帶來的負(fù)面效應(yīng)也不能忽視。近日，深圳退房風(fēng)波接二連三，緣由是開發(fā)商的降價(jià)行動(dòng)讓一批前期買房的準(zhǔn)業(yè)主"抓狂"。面對(duì)資產(chǎn)縮水，資金被深度套牢的準(zhǔn)業(yè)主們終于忍無可忍，逼開發(fā)商做出讓步。而開發(fā)商一旦妥協(xié)，資金鏈又將面臨窘境。

    業(yè)內(nèi)人士表示，如今大部分開發(fā)商現(xiàn)金流緊張，要是房子賣不動(dòng)，就比較危險(xiǎn)，因?yàn)殚_發(fā)商自掏腰包的主要是買地的錢，開發(fā)時(shí)的各種工程款和稅費(fèi)等往往會(huì)拖到銷售回款后再付，一旦銷售遇冷，風(fēng)險(xiǎn)隨之而來。

    最近，為了盡快籌集資金，重慶市一些房產(chǎn)商開始"賣地"融資。重慶市聯(lián)合產(chǎn)權(quán)交易網(wǎng)日前發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，在重點(diǎn)項(xiàng)目一欄，重慶各區(qū)縣掛牌轉(zhuǎn)讓項(xiàng)目17個(gè)，其中房地產(chǎn)項(xiàng)目就有13個(gè)。

    房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)迫近

    近期土地流拍增多、土地成交價(jià)格急速下降，由此將導(dǎo)致房價(jià)下跌。這一信號(hào)使得銀行無比緊張，因?yàn)檫@會(huì)使銀行的開發(fā)貸款風(fēng)險(xiǎn)完全暴露出來。此前，開發(fā)貸款多為抵押貸款，大部分抵押物即為土地，而土地的價(jià)格在前幾年一直比較堅(jiān)挺，即使是在2006年宏觀調(diào)控后也是如此。

    2007年下半年，土地拍賣價(jià)格達(dá)到近年來的峰值，此后在宏觀調(diào)控趨緊的背景下，銀行仍發(fā)放了大量的開發(fā)貸款。尤其是在去年年底，由于預(yù)期貨幣政策在2008年會(huì)進(jìn)一步緊縮，銀行主動(dòng)向一些優(yōu)質(zhì)開發(fā)商發(fā)放了數(shù)量不小的開發(fā)貸款，甚至包括信用貸款。

    目前，一些大型商業(yè)銀行的開發(fā)貸款比重在所有貸款業(yè)務(wù)中僅次于批發(fā)和零售貸款。如工行2007年房地產(chǎn)開發(fā)貸款為3039.84億元，比上年增長了約32%，增速居大型商業(yè)銀行之首，在貸款結(jié)構(gòu)中的比重從9.01%上升到10.4%。

    而去年新增的開發(fā)貸款中有相當(dāng)一部分是在地價(jià)到達(dá)高位時(shí)抵押的，土地交易價(jià)格的快速下滑將首先使這部分貸款的風(fēng)險(xiǎn)暴露無遺。

    銀行對(duì)土地抵押貸款一般是按其評(píng)估價(jià)的50%-70%的比例進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)折扣，根據(jù)企業(yè)的資質(zhì)、經(jīng)營等情況具體評(píng)定。假設(shè)一塊土地評(píng)估價(jià)格為2000萬元，開發(fā)商以70%的折扣率獲得銀行貸款1400萬元，如果地價(jià)下跌20%，該抵押土地的價(jià)值將只有1600萬元，銀行風(fēng)險(xiǎn)就開始暴露；如果下跌30%，土地價(jià)值將只有1400萬元，銀行資產(chǎn)就有可能出現(xiàn)損失。而如果在土地評(píng)估中還存有水分，銀行資產(chǎn)的潛在風(fēng)險(xiǎn)就會(huì)更大。讓銀行更不放心的是，在所有開發(fā)貸款中，還有一部分為非抵押貸款。

    這對(duì)于銀行的風(fēng)險(xiǎn)是不言而喻的，尤其是在地價(jià)下行、開發(fā)商面臨資金鏈斷裂風(fēng)險(xiǎn)時(shí)，銀行以土地抵押構(gòu)成的風(fēng)險(xiǎn)防線很可能被沖破。值得一提的是，除了工行外，其他的上市銀行2007年房地產(chǎn)貸款也都呈增長態(tài)勢。

    目前，大多數(shù)銀行發(fā)放的開發(fā)貸款為3年期左右，從2005年和2006年銀行開始大規(guī)模發(fā)放，按此推算，大多數(shù)開發(fā)貸款將會(huì)集中在今明兩年到期，銀行面臨的形勢不容樂觀。

    此前，銀行與開發(fā)商由于開發(fā)貸款而形成了利益共同體，但在銀行在開發(fā)貸款風(fēng)險(xiǎn)暴露、開發(fā)商資金捉襟見肘的情形下，為求自保，也可能會(huì)對(duì)開發(fā)商采取行動(dòng)，銀行與開發(fā)商分道揚(yáng)鑣也不是不可能的事。

    業(yè)內(nèi)人士表示，現(xiàn)在銀行對(duì)房貸的原則是外松內(nèi)緊，表面上開發(fā)貸款和個(gè)人房貸都在正常發(fā)放，但實(shí)際上銀行內(nèi)部已經(jīng)是嚴(yán)陣以待。有些房地產(chǎn)商為了維持高額利潤而不降價(jià)，致使銀行貸款處于高風(fēng)險(xiǎn)之中，銀行采取行動(dòng)也就成為必然。

    據(jù)了解，目前各銀行對(duì)開發(fā)貸款能否全部收回普遍信心不足，銀行業(yè)內(nèi)部估計(jì)房地產(chǎn)這一輪調(diào)整至少會(huì)持續(xù)兩年以上，期間極有可能產(chǎn)生大量不良貸款，雖然現(xiàn)在上市銀行股業(yè)績靚麗，但如果風(fēng)險(xiǎn)控制不當(dāng)，大量不良貸款的計(jì)提將導(dǎo)致業(yè)績大幅下滑。

    有關(guān)專家指出，這兩年不良貸款在房地產(chǎn)開發(fā)貸款領(lǐng)域發(fā)生的概率非常大，由于個(gè)人按揭貸款有30%的首付再加上每月歸還，房價(jià)下降對(duì)個(gè)人按揭影響不大；而開發(fā)貸款由于銷售緩慢將會(huì)危害到銀行資產(chǎn)安全。因此，現(xiàn)在銀行必須未雨綢繆，做好各種應(yīng)對(duì)措施，包括要求開發(fā)商采取降價(jià)等，避免形成大量的不良開發(fā)貸款。（中國證券報(bào)）