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    曾經(jīng)隱蔽操作的地產(chǎn)外資正試圖浮出水面。

 　　記者獲悉，一份《海外資金進(jìn)入上海房地產(chǎn)市場(chǎng)研究報(bào)告》（以下簡(jiǎn)稱“報(bào)告”）近期提交給上海市政府，這是一份由上海市社會(huì)科學(xué)院操刀，并由香港上市房企瑞安集團(tuán)出資贊助的報(bào)告，地產(chǎn)外資借報(bào)告之口，表達(dá)自己對(duì)內(nèi)地地產(chǎn)“限外政策”的看法與建議。在這份報(bào)告中，一向“我行我素”的外資地產(chǎn)指責(zé)媒體報(bào)道限外有負(fù)面影響，并呼吁放寬相關(guān)政策。

    外資“上書”

　　記者看到，這份報(bào)告提出：鼓勵(lì)外資投資開發(fā)非住宅，允許開發(fā)住宅，但應(yīng)以中高端為主。與此同時(shí)，允許在中國(guó)注冊(cè)的外資企業(yè)參與房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)營(yíng)，鼓勵(lì)外資與大型內(nèi)地企業(yè)合資參與房地產(chǎn)項(xiàng)目的運(yùn)營(yíng)。呼吁給予外資“國(guó)民待遇”之意一覽無(wú)余。

　　由于這份報(bào)告由上海市人民政府發(fā)展中心立項(xiàng)，香港上市房企瑞安集團(tuán)贊助，上海社科院“操刀”。而其間亦有上海市經(jīng)貿(mào)委、上海發(fā)改委等政府部門參與。這使人們認(rèn)為，在上海長(zhǎng)期存在爭(zhēng)議的“房地產(chǎn)限外”政策正在某種程度上面臨變數(shù)。

　　此外，報(bào)告還針對(duì)目前的房地產(chǎn)市場(chǎng)提供了一些調(diào)控建議，如鼓勵(lì)外資機(jī)構(gòu)和個(gè)人長(zhǎng)期持有、不鼓勵(lì)短期持有，手段應(yīng)采用內(nèi)外對(duì)象一視同仁的差別稅收入措施，即對(duì)長(zhǎng)期持有行為征收低稅收，對(duì)短期持有行為征收高稅收。

　　這一系列建議，無(wú)疑與2006年以來(lái)執(zhí)行的一系列“限外”政策口徑不一，然而，這還并不是最具沖擊力的內(nèi)容，該報(bào)告甚至還建議，允許在北京、上海等少數(shù)城市注冊(cè)的外資金融機(jī)構(gòu)，對(duì)中國(guó)境內(nèi)的內(nèi)資和外資房地產(chǎn)企業(yè)，進(jìn)行間接或者直接的房地產(chǎn)金融操作，這無(wú)疑已經(jīng)開始觸及中國(guó)金融業(yè)對(duì)外資監(jiān)管的“底線”。

　　參與報(bào)告討論的上海社科院專家對(duì)記者說(shuō)：“這份報(bào)告，有外經(jīng)貿(mào)委和發(fā)改委等機(jī)構(gòu)參與。建議對(duì)外資適當(dāng)放松，因?yàn)?，堵不如疏，堵是堵不住的。因?yàn)橥赓Y看好中國(guó)市場(chǎng)，總是會(huì)通過(guò)各種渠道進(jìn)入的，比如地下錢莊。”

    政策顧慮

　　“外資更關(guān)心政策環(huán)境的問(wèn)題。外資總是跟不上政策的變化，總覺得不太理解，怎么政策今天是這樣，明天是那樣，有的政策執(zhí)行起來(lái)好像又不一樣。中央政府調(diào)控，地方政府好像又在執(zhí)行方面有問(wèn)題，外資對(duì)這些問(wèn)題是很關(guān)心的。外資希望政策環(huán)境能透明，更希望房地產(chǎn)市場(chǎng)能早日放開。”中信嘉華銀行副總裁廖群表示。

　　這恰是香港上市房企瑞安集團(tuán)“運(yùn)籌”這樣一份報(bào)告的原因所在，而瑞安的心態(tài)，則是大多數(shù)在中國(guó)境內(nèi)投資房地產(chǎn)的外資心態(tài)的代表。

　　事實(shí)上，自2004年以來(lái)，以港資為代表，地產(chǎn)外資掀起一輪外資國(guó)內(nèi)圈地高潮。除了和黃、長(zhǎng)實(shí)、新鴻基等企業(yè)之外，原本對(duì)內(nèi)地市場(chǎng)很謹(jǐn)慎的九龍倉(cāng)，今年也在國(guó)內(nèi)頻頻出擊，高價(jià)拿地，這些舉動(dòng)使外資真正成為了中國(guó)地產(chǎn)的“囤地大戶”。

 　　國(guó)務(wù)院發(fā)展研究中心日前發(fā)布的《中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力研究報(bào)告》顯示，截至今年7月末，全國(guó)最大的“地主”是碧桂園土地儲(chǔ)備達(dá)45平方公里。新世界土地儲(chǔ)備達(dá)1753萬(wàn)平方米，越秀投資土地儲(chǔ)備也達(dá)600萬(wàn)平方米。而李嘉誠(chéng)旗下的和黃、長(zhǎng)實(shí)兩大企業(yè)，土地儲(chǔ)備加起來(lái)，起碼會(huì)超過(guò)1000萬(wàn)平方米。

　　賭注越押越大，這讓各路“外資房企”不得不對(duì)“游戲規(guī)則”變得十分敏感，房地產(chǎn)限外政策的“善變”，恰恰印證了他們的擔(dān)心所在。更重要的是，他們還要把在中國(guó)的“賺錢事業(yè)”進(jìn)行下去，因?yàn)橥赓Y篤定中國(guó)地產(chǎn)價(jià)格仍有上漲空間，而且土地價(jià)值被嚴(yán)重低估。

　　摩根士丹利債券部副總裁張力說(shuō)：“房?jī)r(jià)要往下跌非常的難，只是漲幅的問(wèn)題。無(wú)論是自住還是帶有一定投資性質(zhì)購(gòu)房，都應(yīng)該有選擇性的來(lái)中國(guó)看一下，如果現(xiàn)在不買的話，將來(lái)還會(huì)更貴?！彼麖?qiáng)調(diào)。

    政府曖昧

　　記者從“報(bào)告”中獲知了近三年來(lái)，外資在上海房地產(chǎn)中扮演的真正“角色”：2004年，境外機(jī)構(gòu)和個(gè)人購(gòu)房20272套，購(gòu)房面積為290萬(wàn)平方米，合同金額為350億元，2005年，分別為14920套，213萬(wàn)平方米，332億元，2006年（1～7月）為8938套，134萬(wàn)平方米，229億元。

　　在外資購(gòu)房最為嚴(yán)重的2004年，外資購(gòu)買占到了上海當(dāng)年度銷售市場(chǎng)份額的4%~5%，如是角色，顯然讓政府難以“出狠招”限制外資。對(duì)此，上海始終存在爭(zhēng)議。而在執(zhí)行上，環(huán)境也依然極為寬松，甚至在應(yīng)被嚴(yán)格管制的結(jié)售匯問(wèn)題上，也不存在“太大的問(wèn)題”。

　　然而，即便在如此環(huán)境之下，外資仍然上書，要求更為“寬松”和“公平”的待遇。對(duì)于這份報(bào)告可能產(chǎn)生的效力，前述專家對(duì)記者說(shuō)：“作為由上海市政府的決策咨詢機(jī)構(gòu)提交的報(bào)告，對(duì)日后政策的走向自然會(huì)產(chǎn)生影響，我個(gè)人也覺得應(yīng)該放松限外?！?/P>

　　記者了解到，這份報(bào)告操刀者上海社科院房地產(chǎn)研究中心的牽頭人——張泓銘，就是堅(jiān)定的支持“放松限外”者，由于他有上海市政協(xié)常委的“頭銜”，其對(duì)政府的“游說(shuō)”能力，從未被業(yè)界質(zhì)疑。

　　“盡管很多人買不起房，但外資把中國(guó)和全世界的房地產(chǎn)市場(chǎng)比較之后，認(rèn)為還是有很大的投資空間的?！绷稳罕硎?。記者了解到，在限制房地產(chǎn)外資的171號(hào)文件執(zhí)行后，2006年外資購(gòu)房的成交套數(shù)比2005年全年下降6000套之多，而外資地產(chǎn)企業(yè)的投資也受到抑制，顯然，各類地產(chǎn)外資希望借這份具有政府決策咨詢身份的機(jī)構(gòu)出具的報(bào)告，解決自己目前所受到的種種限制。（中國(guó)經(jīng)營(yíng)報(bào)）