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中國地產業(yè)遭遇博鰲盛世危言

2007年08月20日10:18   來源：西本資訊
摘要：

    “當潮水退去以后，才能知道誰沒有穿泳褲?！痹?月17日由《第一財經日報》和觀點地產機構等主辦的2007(博鰲)房地產論壇中，國務院發(fā)展研究中心金融研究所副所長巴曙松用這句話，給目前火熱的房地產市場潑了盆冷水。

　　股市的火爆使得樓市資金充裕，隨之為地產公司飆高地價提供可行性?！暗赝酢钡念l現，導致各地地價急速飆高，同時被打了“激素”的是地產上市公司急劇攀升的股價。

　　北京師范大學金融研究中心主任鐘偉分析認為，在未來10年，沒有哪家A股公司市值將超過萬億元。但是，在未來20年，市值可能過萬億元的A股上市公司有3家：“萬科”、“陸家嘴( 26.85,0.01,0.04%)”和“北辰實業(yè)( 15.14,0.10,0.66%)”，市值達到萬億元的年份有可能分別是2018年、2024年和2025年。

　　如果業(yè)務擴張維持在2006年、2007年的水平，如果資本市場的擴張也維持在近兩年的水平，那么，上述時間可能縮短一半左右。

　　不容忽視，中國的房地產市場正在經歷一個急速轉軌以及快速增長的階段。中國的房地產界，已經從20年前“出生的天真”到今天盡情地體驗“成長的喜悅”。但是，房地產市場發(fā)展也必須遵循商業(yè)邏輯，并不能超越市場發(fā)展的周期。

　　在此次論壇中，與會者所達成的共識就是：從某種意義上來說，這種多米諾骨牌般的連鎖攀升是有危機的。

　　從土地問題開始分析：在豪賭般大把散銀子飆地的背后，地價漲了。

　　鐘偉在論壇中拿出了歷年的國土資源公報：2004年，我國城市地價與上年同期相比城市綜合地價增長6.08%；2005年，全國主要城市綜合地價同比增長4.44%。到2006年，土地出讓面積、價款顯著增長。全國共出讓土地價款7676.89億元，同比增長30.5%。其中招標掛牌出讓面積6.65萬公頃，出讓價款5492.09億元，分別增長16.3%和30.9%。

　　這種土地市場高增長率的繁榮表象令人“汗顏”。通常只是將中國的房地產市場診斷為“亞健康”的鐘偉此次卻拋出了“規(guī)模為王、土地為禍”的觀點，直擊土地市場中“冒進者”的邏輯。

　　按照SOHO(中國)聯(lián)席主席潘石屹的分析，正是因為房地產上市公司已經達到一個高得驚人的市盈率，所以才需要找尋利潤之外的增長點。土地儲備的急速擴張成為捷徑。

　　當一家房地產企業(yè)的市盈率可以超出180多倍之后，這種風險可想而知。由于是資金密集型企業(yè)，它必然要受到金融市場風險的影響，同時還要受到宏觀政策的影響，還有全球金融環(huán)境的影響。而房地產企業(yè)資金鏈的緊繃，無疑成了令人擔憂的市場現狀。

　　地價改變了市場對房價的預期，企業(yè)對于土地的追求熱情帶來企業(yè)的超常規(guī)擴張，既而導致居高不下的市盈率。這幾乎成了目前地產界的一個怪圈。

　　也許在面粉貴過面包的時候，風險就近了。所以正如同巴曙松所說：“我們在市場好的時候，也應該反過來做一個逆向思考，這樣我們就可以躲過或者減少這種沖擊?！?（第一財經日報）

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