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    新干線訊  2007年1月4日，由北京大學(xué)中國(guó)經(jīng)濟(jì)研究中心發(fā)起的“第四屆中國(guó)經(jīng)濟(jì)展望論壇”第9場(chǎng)在北大CCER萬眾樓舉行，本場(chǎng)討論的主題是房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展與房改策略，建設(shè)部政策研究中心主任陳淮和中國(guó)房地產(chǎn)與住宅研究會(huì)副會(huì)長(zhǎng)顧云昌一起探討這個(gè)問題，以下為建設(shè)部政策研究中心主任陳淮的精彩觀點(diǎn)：

　　陳淮：中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)存在的主要問題首先是住房保障體系還不完善，這個(gè)是和價(jià)格相距很遠(yuǎn)。那么保險(xiǎn)體系一個(gè)是按照等價(jià)交換和競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)生劣態(tài)來決定的。另外一種是完全按照和市場(chǎng)配置資源原則向背的方式配備資源的。這就是保障體系，完全不安全等價(jià)原則。比如說無法給社會(huì)提供貢獻(xiàn)的社會(huì)也要給他配置資源，這個(gè)資源配置的原則叫住房保障體系，我們第一位的問題是要完善和建立、健全住房保障體系。也就是說有20%到25%的困難和特困群體不應(yīng)當(dāng)通過討論房?jī)r(jià)的問題解決他們的住房問題，而是通過政府的援助、社會(huì)制度化的安排解決他們的住房問題。我們的社會(huì)化的住房保障體系從1998年才開始建立和完善的。1998年起我們逐步建立了最低生活費(fèi)保障、最低工資制度、失業(yè)保險(xiǎn)制度、養(yǎng)老金社會(huì)發(fā)放制度。也就是說我們?cè)诙潭痰牧吣昀锩媸紫韧晟屏吮＞蜆I(yè)、保吃飯、保養(yǎng)老。住房這個(gè)問題跟這些保障比起來就相對(duì)滯后，所以就有了特困群體這些人的住房問題。首先要解決的不是房?jī)r(jià)升和降的問題，而是要通過完善住房保障體系，所以無論是國(guó)幾條，2005年的政策和2006年的政策格外強(qiáng)調(diào)建立廉租房。并且在2006年年底對(duì)這個(gè)制度，國(guó)務(wù)院和政府有關(guān)部門進(jìn)行嚴(yán)厲核查。廉租房也是住房保障體系中的一個(gè)部分，保障那些只能靠最低生活費(fèi)過日子的特困群體和收入水平在最低工資水平線的困難群體的住房問題。除此之外我們大家所熟知的經(jīng)濟(jì)適用房、公積金制度也是住房保障體系當(dāng)中的制度。我們?cè)谧倪@些年輕記者們，他們不是住房的困難戶，但是他們存在時(shí)間的錯(cuò)位。就需要限價(jià)商品房、需要通過公積金加強(qiáng)對(duì)這個(gè)夾心層的援助力度。我們現(xiàn)在住房保障體系打個(gè)比方說，是我們知道這個(gè)樓應(yīng)該蓋什么樣，圖紙都畫出來了，基地都挖好了、樓的主體結(jié)構(gòu)都完工了。但是遲遲的水電不通、門窗沒有按上、住不進(jìn)人去、打個(gè)通俗的比方就是政策性的問題。你比如說功能最強(qiáng)大的公積金制度，可以很大程度上解決年輕同志娶媳婦、生孩子迫切需要住房者的需要。但是長(zhǎng)期不按窗戶、他們住不進(jìn)來這個(gè)是問題的所在。比如說我們現(xiàn)在公積金帳戶人群是1.3億人，我們公積金累計(jì)總額1.5萬億，我們公積金現(xiàn)在的余額還有7000到8000億。一方面我們修個(gè)水庫是要澆地的，另外一方面有夾心層的地迫切的需要澆，他們沒有得到及時(shí)的水來澆。我們現(xiàn)在解決的問題辦法是把這個(gè)保障體系的渠道完善的修起來。比如說公積金交多的人可能不需要買房子，在機(jī)關(guān)里面剛工作三五年的大學(xué)生，他們繳的水平很低但是他們最需要，要加大這種互助性。而公積金本身就是互助性的基金，不是像養(yǎng)老基金一樣國(guó)家收走了，或者是社會(huì)統(tǒng)籌的。而是一種屬于你私人、個(gè)人所有的金融方式。但是它具有強(qiáng)大的互助功能，我們首先要解決的是完善住房保障體系，其次中國(guó)住房的短期和長(zhǎng)遠(yuǎn)建設(shè)都需要解決的是節(jié)約資源。我們蓋房子不難了，從1999年到2006年中國(guó)城鎮(zhèn)居民是5.62億的情況下，每年人均居住面積增長(zhǎng)1平方米全世界哪個(gè)國(guó)家一年能蓋這么多的房子？但是即便讓大家都可以住的話，有沒有那么多的水、有沒有那么多的電。老百姓住一居住點(diǎn)兩個(gè)燈夠了，一個(gè)家庭有兩居室要用冰箱、彩電、洗衣機(jī)。三居室的時(shí)候要用中央空調(diào)、各種電熱器具都要用上。

　　人們發(fā)現(xiàn)這個(gè)能源消費(fèi)增長(zhǎng)了，這個(gè)相對(duì)于住房面積的增長(zhǎng)來說，這個(gè)是幾何基數(shù)。過去是拉閘限電，最緊張得時(shí)候是夏天最熱的時(shí)候，為什么？因?yàn)槔习傩找每照{(diào)。從來不用空調(diào)的華南一帶，現(xiàn)在是人都要用空調(diào)。冬天不用取暖的長(zhǎng)江中下游地區(qū)現(xiàn)在都要用冷熱空調(diào)。我們現(xiàn)在會(huì)場(chǎng)的房子最大的弊端就是幾乎不節(jié)能、不保溫。不解決這個(gè)心腹大患，我們以后的房子沒有電用、沒有氣用了。去年的28號(hào)文件非常著重兩個(gè)70%的核心因素，討論中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展，中國(guó)的住宅建設(shè)這個(gè)是第二位的核心因素。第三位的問題是我們要面對(duì)中國(guó)和外國(guó)相區(qū)別最大的問題是農(nóng)村剩余勞動(dòng)力向城市轉(zhuǎn)移。也就是說在這些發(fā)達(dá)國(guó)家已經(jīng)完成了人口向城市聚集，這個(gè)結(jié)構(gòu)已經(jīng)相對(duì)穩(wěn)定了。而且中國(guó)在今后20年正面對(duì)著這樣一個(gè)高潮。在過去200年全世界的工業(yè)化上，過去50年中國(guó)建國(guó)以來的奮斗歷史和我們改革開放以來，我們已經(jīng)學(xué)會(huì)了一個(gè)非常重要的道理，農(nóng)耕時(shí)代是人人種地不夠吃，但是工業(yè)化的社會(huì)是種的糧食吃不了，這就是辯證法的問題，現(xiàn)在我們面臨的是谷賤傷農(nóng)的問題。因此我們?cè)趺礃討?yīng)對(duì)這樣的歷史責(zé)任，是我們這個(gè)住房建設(shè)和城市化當(dāng)中直接面對(duì)最尖銳的挑戰(zhàn)。還不僅如此，第四位是我們要解決住房建設(shè)資源配置過程當(dāng)中的公平問題，而不僅僅是總量和房?jī)r(jià)的問題。我們現(xiàn)在有30%的城鎮(zhèn)居民家庭買得起房子，諸位有沒有算過30%是多少？5.62億城鎮(zhèn)居民的30%？這個(gè)是5000萬個(gè)家庭，那需要蓋50億平米。我們從1999年到2006年住房建設(shè)大躍進(jìn)，每年竣工面積是5.5到5.7億平方米。我們要解決的誰應(yīng)該先享受這個(gè)有限的資源，我們讓全社會(huì)的老百姓改善一輪住房，最快最快也得20年一個(gè)周期。那么每年就有5%的人群改善，誰先改善？養(yǎng)花、養(yǎng)草、養(yǎng)寵物的人先改善，還是住房困難的低收入群體先改善呢？這個(gè)就叫公平問題。政策干預(yù)是讓那些從高檔公寓搬到別墅的人群慢一點(diǎn)。讓住房困難的老百姓、亟待有一個(gè)符合衛(wèi)生、安全條件的老百姓快一點(diǎn)。

　　這些才是我們2007年的時(shí)候應(yīng)該認(rèn)真討論的，房?jī)r(jià)問題應(yīng)當(dāng)是宏觀調(diào)控的指向之一。但是我們?cè)谶^去幾年里面如同剛才顧會(huì)長(zhǎng)所說的，政策已經(jīng)在一定程度上解決了房?jī)r(jià)總體上漲過塊的問題。但是部分城市的房?jī)r(jià)還不穩(wěn)定，仍然是需要政府關(guān)注的。所以中央在去年末的經(jīng)濟(jì)工作會(huì)和今年年初有關(guān)領(lǐng)導(dǎo)的講話中明確指出2007年的調(diào)控政策中心是六個(gè)字穩(wěn)政策、調(diào)結(jié)構(gòu)。我想這六個(gè)字用在房地產(chǎn)市場(chǎng)上也完全同樣適用。穩(wěn)政策、調(diào)結(jié)構(gòu)。我們的難度在越來越大，大在于不僅僅我們面對(duì)大多數(shù)人老百姓要求改善住房，而且全世界的房地產(chǎn)市場(chǎng)的價(jià)格在過去幾年里同時(shí)在暴漲，發(fā)達(dá)國(guó)家國(guó)家的房地產(chǎn)總市值在過去5年里從30萬億美元上漲到70萬億美元。包括中國(guó)A股市場(chǎng)在內(nèi)的資產(chǎn)價(jià)格都在爆炸，去年一年A股上漲38%，遠(yuǎn)不是房?jī)r(jià)所能比擬的，同樣是資產(chǎn)價(jià)當(dāng)然給我們一個(gè)局部的調(diào)控帶來了難度，我們既然坐在北大經(jīng)濟(jì)研究中心這樣有學(xué)問的地方，我們希望用專業(yè)的眼光看待和討論這些問題。謝謝?。ㄐ吕素?cái)經(jīng)）