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    “從來沒見過哪個(gè)行業(yè)會(huì)像房地產(chǎn)行業(yè)這樣，一年當(dāng)中頻繁遭遇宏觀政策的調(diào)控。而且，越調(diào)控房價(jià)越漲，房價(jià)大漲又導(dǎo)致土地價(jià)格上漲?？梢哉f，今年大部分開發(fā)商都過得小心翼翼?！北本┮晃徊辉敢馔嘎缎彰拈_發(fā)商向中國經(jīng)濟(jì)時(shí)報(bào)記者表示，２００６年有土地的開發(fā)商還有錢賺，而沒土地的開發(fā)商日子則過得很辛苦。

    政策頻出 市場(chǎng)動(dòng)蕩

    央行加息、“國六條”、九部委“十五條”、民宅禁商令、“外資限炒令”、土地出讓規(guī)范等等政策的頻繁出臺(tái)，讓業(yè)內(nèi)強(qiáng)烈感受到２００６年是的的確確的“政策年”。

    “今年，央行兩度加息，希望通過增加還貸成本影響部分以投機(jī)、投資需求為主的消費(fèi)者退出房地產(chǎn)市場(chǎng)，從而擠壓市場(chǎng)需求，令房地產(chǎn)價(jià)格回落?！北本┙?jīng)緯時(shí)代房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司副總經(jīng)理蘇文在接受中國經(jīng)濟(jì)時(shí)報(bào)記者采訪時(shí)表示，但是，由于加息后增加的成本與房價(jià)上漲所帶來的豐厚的投資利潤無法相比，因此，加息對(duì)打擊投資起到的作用甚小，對(duì)減少市場(chǎng)需求的作用也不大，反而加大了真正需要購買自住房的中低收入者的負(fù)擔(dān)。

    他說，在九部委“十五條”規(guī)定的“９０平米占７０％”政策要求下，不少樓盤需要重新調(diào)整規(guī)劃設(shè)計(jì)而延緩了入市時(shí)間，導(dǎo)致本身就供小于求的京城樓市出現(xiàn)供需矛盾的激化，特別是下半年新房供應(yīng)面積大量縮水?！芭c此相對(duì)應(yīng)的是，目前京城房地產(chǎn)的需求仍具剛性特征，在房價(jià)持續(xù)走高的大環(huán)境下，房屋仍是投資者投資保值的最理想選擇?！薄叭褓I房”的購房熱情不但擴(kuò)大了房地產(chǎn)市場(chǎng)的有效需求，而且進(jìn)一步推動(dòng)了房地產(chǎn)價(jià)格的上漲。

    “也正是因?yàn)椤梗捌矫渍迹罚埃ァ叩挠绊?，令購房者視大戶型產(chǎn)品為稀缺產(chǎn)品，形成了今年對(duì)大戶型的熱購局面，使已經(jīng)入市的在銷大戶型項(xiàng)目‘水漲船高’?！敝写蠛慊粍?dòng)產(chǎn)營銷總經(jīng)理王述告訴記者，“９０平米占７０％”的政策令大戶型成市場(chǎng)香餑餑，而別墅用地叫停政策也使?jié)撛诘母邫n物業(yè)需求顯現(xiàn)，反而造成其出現(xiàn)“惜售”現(xiàn)象，別墅價(jià)位成為今年物業(yè)類型中攀升最為明顯的類別。在這兩大類型高價(jià)房的助推下，整體的房價(jià)在調(diào)控中不斷上揚(yáng)。

    北京土地供應(yīng)向五環(huán)外擴(kuò)展

    與房價(jià)上漲相比，土地的價(jià)格也一路上漲?！埃玻埃埃赌?，土地交易中含住宅商品房性質(zhì)用地的地塊為５３塊，成交總價(jià)為１８２．１０億，２００５年此數(shù)據(jù)為７５．９億，上漲幅度近一倍之多?！蓖跏霰硎荆玻埃埃赌瓯本┏前藚^(qū)出讓的土地共為２０塊，占總量的３７．７％，樓面均價(jià)高達(dá)４６０３元／平方米；城八區(qū)外遠(yuǎn)郊區(qū)縣出讓土地３３塊，樓面均價(jià)為１１８４元／平方米。

    “分析今年的土地供應(yīng)情況可以看出，２００６年北京城八區(qū)出讓土地的整體規(guī)劃建筑面積呈現(xiàn)大幅度下降趨勢(shì)，而且，住宅供應(yīng)向五環(huán)以外擴(kuò)展的趨勢(shì)非常明顯?！碧K文告訴記者，雖然２００６年、２００５年的土地成交量都遠(yuǎn)低于該年度政府的計(jì)劃供應(yīng)量，但２００６年土地的實(shí)際成交比例遠(yuǎn)遠(yuǎn)高出２００５年，而容積率、樓面均價(jià)等其他指標(biāo)則與２００５年基本持平。

    他說：“可以預(yù)計(jì)，如果拿地的開發(fā)商能將地塊正常開發(fā)、投入市場(chǎng)，根據(jù)正常開發(fā)周期１－２年來計(jì)算，預(yù)計(jì)２００７年中期到２００８年，商品房供應(yīng)套數(shù)將大幅增加，供需矛盾有望得到一定緩解。”

    “但是，目前很多開發(fā)商對(duì)市場(chǎng)前景看好，競(jìng)相爭(zhēng)奪位置、面積均好的地塊，這樣在一定程度上抬高了土地成交價(jià)格。據(jù)統(tǒng)計(jì)，２００６年北京土地成交價(jià)格在交易底價(jià)的基礎(chǔ)上平均提高了２６．７％?！蓖跏稣J(rèn)為，由于北京房地產(chǎn)銷售市場(chǎng)持續(xù)看好，價(jià)格居高不下，開發(fā)商看好未來市場(chǎng)價(jià)格和利潤空間，土地的競(jìng)爭(zhēng)激烈，導(dǎo)致土地成交價(jià)格居高不下，并遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于起始價(jià)。

    他表示，土地供給不足帶來供需失衡的壓力，加上不少大中型開發(fā)商的前期積極囤地、儲(chǔ)地行為，并不急于投入開發(fā)，供需矛盾無法得到緩解，“僧多粥少”局面日趨嚴(yán)重，地價(jià)在競(jìng)爭(zhēng)和調(diào)控中導(dǎo)向高位運(yùn)行，地價(jià)的大幅度提高引起地塊周邊在售樓盤漲價(jià)，從而輻射狀地帶動(dòng)整個(gè)市場(chǎng)的價(jià)格上漲。

    ８０００元／平方米以上樓盤占近７成

    “城里的房價(jià)一聽就讓人心跳加快，去年還八千多一平方米的房子，今年已經(jīng)漲到一萬多了，真后悔當(dāng)初沒買?！边@是本報(bào)記者近期在北京東四環(huán)附近一家樓盤銷售處聽到的一段話。

    其實(shí)，類似的話語記者已經(jīng)聽過多次了。根據(jù)中大恒基的最新統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，２００６年１—１１月，商品住宅整體預(yù)售均價(jià)已經(jīng)達(dá)到１０１６１元／平方米，其中普通住宅預(yù)售均價(jià)９８４１元／平方米，公寓預(yù)售均價(jià)１１２３５元／平方米，別墅預(yù)售均價(jià)１０９９０元／平方米。

    “普通住宅的價(jià)格波動(dòng)最大，作為主流需求產(chǎn)品，２００６年的政策對(duì)其影響最為明顯?！碧K文說，由于公寓項(xiàng)目多集中在城區(qū)內(nèi)，所以價(jià)格也是一路走高，但隨著在城區(qū)內(nèi)可供開發(fā)土地的減少，再加上《北京十一五城市建設(shè)規(guī)劃》的要求，通州、順義、大興等郊區(qū)成為未來重點(diǎn)建設(shè)區(qū)域，公寓項(xiàng)目也逐漸步入郊區(qū)，價(jià)格呈現(xiàn)回落趨勢(shì)；而別墅項(xiàng)目自“叫?！焙笞邉?shì)看好，價(jià)格也隨之水漲船高，由于不少別墅項(xiàng)目地處遠(yuǎn)郊區(qū)，使得整體價(jià)位與其他物業(yè)差距不是太大。

    他說，與２００５年相比，京城住宅商品房的整體預(yù)售均價(jià)持續(xù)走高。今年８月的一系列政策“組合拳”收效較為顯著，價(jià)格出現(xiàn)大幅下降，隨后又因“金九銀十”而迅速反彈?！暗袌?chǎng)并未如開發(fā)商的預(yù)期轉(zhuǎn)入旺市，９月銷售面積及套數(shù)與以前相比僅僅是略有增加，與２００５年的‘金九’旺市相差甚遠(yuǎn)，直接打擊了開發(fā)商的信心。到了１０月份，預(yù)售均價(jià)迅速滑落。”

    “但是，２００６年房地產(chǎn)市場(chǎng)的另一個(gè)突出特點(diǎn)是中低檔樓盤減少，萬元以上樓盤占市場(chǎng)新增供應(yīng)的４成左右；８０００元／平方米以上的樓盤占到近７成。”王述表示，北京樓市對(duì)于中高檔樓盤存在較強(qiáng)的消化能力，升級(jí)換代者、外來置業(yè)者和高端需求者都是對(duì)中高檔樓盤的有力支撐，且“未來大戶型住宅供應(yīng)減少”的預(yù)期也提前擠壓出了部分需求，促進(jìn)了目前的高檔樓盤銷售。

    他說：“中高檔的樓盤愈發(fā)受到消費(fèi)群體的關(guān)注，成為２００６年京城房地產(chǎn)市場(chǎng)的主流價(jià)位，導(dǎo)致整體價(jià)位高漲不下?！保▉碓矗褐袊?jīng)濟(jì)時(shí)報(bào)）