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    上周五傍晚7點(diǎn)，安貞附近的快餐店里，隔壁的中介門(mén)店似乎沒(méi)有打烊的念頭。

    如果不是提前知曉，很難想象坐在對(duì)面的女孩Apple曾經(jīng)做過(guò)6年的房地產(chǎn)中介業(yè)務(wù)員。

    上月20日，《北京市房屋租賃管理辦法（草案）》正是開(kāi)始征求群眾意見(jiàn)，而這也是繼三部委聯(lián)手發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步整頓規(guī)范房地產(chǎn)交易秩序的通知》之后，又一針對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)的調(diào)控措施，至此，曾經(jīng)“風(fēng)光一時(shí)”的京城中介遭遇到了前所未有的調(diào)控重錘。

    我們的話題就從中介開(kāi)始。

    戰(zhàn)術(shù)揭秘：“田忌賽馬”式心理戰(zhàn)

    “其實(shí)在這一行里首先要學(xué)會(huì)的是心理戰(zhàn)術(shù)?！痹谧隽苏?年的業(yè)務(wù)員之后，Apple早已輕車(chē)熟路。“除了以盡可能低的價(jià)格從房東手中租下房子以外，整個(gè)中介租房過(guò)程中最為關(guān)鍵的便是帶客看房。一般中介每次帶客看房都是同時(shí)看幾套房子，而其實(shí)這幾套房子并不是碰巧趕上的，而是經(jīng)過(guò)精心安排的，為的就是以最高的價(jià)格將房子租出去。”

    隨后的暗訪驗(yàn)證了Apple的說(shuō)法。

    一線暗訪：從地獄到天堂的看房親歷

    第二天上午，記者撥通了某中介公司的電話，稱(chēng)自己打算租一套位于安定門(mén)附近的兩居室。兩個(gè)小時(shí)之后，該中介公司打電話過(guò)來(lái)說(shuō)安排下午2點(diǎn)看房。當(dāng)天下午，當(dāng)記者與Apple一起見(jiàn)到中介公司業(yè)務(wù)員時(shí)，對(duì)方告知，為了能夠讓我們有更多的選擇，“今天多看幾套”。

    這個(gè)業(yè)務(wù)員帶我們看的第一套房子位于六鋪炕。一進(jìn)房間，記者看到的是，完全沒(méi)有裝修的房間里由于年久腐蝕窗戶(hù)已經(jīng)破爛，一臺(tái)至少服役15年的電視孤零零地呆在并不穩(wěn)當(dāng)?shù)淖雷由?，水泥地面上不斷地有小生命爬?lái)爬去……而這位業(yè)務(wù)似乎看出了我們對(duì)這套房子很不滿(mǎn)意，“1900不二價(jià)，房間的條件雖然差了點(diǎn)，不過(guò)這個(gè)價(jià)錢(qián)在二環(huán)算是超值了?！蔽覀円詶l件太差婉言謝絕。而第二套房子位于安定門(mén)地鐵口附近。一進(jìn)門(mén)，強(qiáng)烈的反差讓我們有種從地獄到天堂的感覺(jué)?！斑@套房子房東搬走之后重新裝修了，你看多干凈。”中介公司業(yè)務(wù)員介紹。雖然中介報(bào)價(jià)2200元/月的房租，我們當(dāng)時(shí)也覺(jué)得“合情合理”。“正是由于強(qiáng)烈的反差，讓你忽視了第二套房子中的許多缺點(diǎn)。比如，后一套房子是東西廂房，而且西屋沒(méi)有空調(diào)，夏天的時(shí)候西屋會(huì)很熱；其二，陽(yáng)臺(tái)不封閉，廚房到陽(yáng)臺(tái)的玻璃很薄，冬天室內(nèi)會(huì)很冷。”Apple一語(yǔ)道破其中玄機(jī)。中介在巧妙實(shí)施心理戰(zhàn)術(shù)之后，很多租客難免不入其圈套。

    獲利招數(shù)：利潤(rùn)不止是差價(jià)那么簡(jiǎn)單

    “中介的利潤(rùn)不單單只是吃差價(jià)、提傭金這么簡(jiǎn)單。”Apple笑著否定了外界對(duì)中介獲取利潤(rùn)最普通的看法。通常情況下，購(gòu)房者認(rèn)為中介的利潤(rùn)主要是靠低買(mǎi)高賣(mài)、租進(jìn)租出的差額獲取的，其實(shí)遠(yuǎn)不止這些。

    總的來(lái)說(shuō)，中介的利潤(rùn)主要來(lái)源于四個(gè)方面：差價(jià)、傭金、所謂的罰金、無(wú)理扣下的各種費(fèi)用。

    招數(shù)一：低進(jìn)高出、兩頭收傭金

    Apple向記者介紹，以地處安定門(mén)的一套剛剛裝修完的６０平方米住宅為例，在租期為一年、家用電器齊全且基本全新的情況下，房東租給中介的價(jià)格約為1700元左右，并且中介公司一般收取合同房東一個(gè)月的房租作為中介費(fèi)。而同一套房子中介轉(zhuǎn)手出租的價(jià)格則最少達(dá)到2100元，同時(shí)將會(huì)向租客再次收取一個(gè)月的房租作為傭金。

    這樣一來(lái)，中介所得便是：（2100-1700）×12（月）+1700+2100=8600（元）。

    招數(shù)二：租賃合同暗含文字陷阱

    “相當(dāng)一部分中介對(duì)租客簽合同前后的態(tài)度截然不同?！?Apple舉例解釋?zhuān)恍┎徽?guī)的中介公司通常在租賃合同中玩文字游戲，待簽訂合同之后，再對(duì)其中的細(xì)節(jié)自行解釋。

    最通常的手段是在關(guān)于“租客承擔(dān)水、電、煤氣、衛(wèi)生等費(fèi)用”一欄中做手腳。

    一般來(lái)說(shuō)，這樣的合同里“煤氣”通常被隱蔽地寫(xiě)成“煤 氣”，一個(gè)并不引人注意的空格就意味著千余元的取暖費(fèi)。中介公司通常的解釋是，“煤 氣”指的煤氣和取暖費(fèi)（暖氣），要求租戶(hù)再另行繳納取暖費(fèi)；而其中的“衛(wèi)生費(fèi)”，中介公司宣布，包括了物業(yè)費(fèi)、衛(wèi)生費(fèi)和電梯費(fèi)等等。

    這樣，對(duì)于已經(jīng)交了押金和一個(gè)季度房款的租客來(lái)說(shuō)，只能自認(rèn)倒霉。同樣一套安定門(mén)的60平方米兩居室為例，北京市相關(guān)部門(mén)統(tǒng)一供暖的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)為19元/平方米，物業(yè)等費(fèi)用大約每年為600元。

    利用這些合同中的文字陷阱，中介凈賺得利潤(rùn)便是：19元/平方米×60平方米+600元=1740元。

    招數(shù)三：租戶(hù)為提前退租埋單

    如果在租住的過(guò)程中，租客一旦提前解約，不但押金拿不回來(lái)，根據(jù)“如未能住滿(mǎn)合同所規(guī)定的期限需提前30天告知”的合同規(guī)定，有些中介公司在這一個(gè)月內(nèi)，就開(kāi)始帶新租客來(lái)看房；更有甚者，要求租客必須提前一個(gè)月搬走以便中介尋找“下家”。這樣一來(lái)，加上不能退回的押金，租客便損失了兩個(gè)月的房租。

    即使租客如期履行合同，一直住到合同期結(jié)束，某些“利潤(rùn)至上”的黑中介公司也會(huì)在房子里找出各種問(wèn)題對(duì)租客進(jìn)行強(qiáng)行索賠?！胺孔訜o(wú)論到不到期，想要拿回全部的押金，基本上是不可能的?！盇pple輕描淡寫(xiě)地說(shuō)，“一個(gè)小小的磨損罰你三五百，那算是小兒科了?！保ū本┥虉?bào)）