下游數(shù)據(jù)

房地產(chǎn)調(diào)控應(yīng)避免負(fù)面效果

2006年12月04日07:36   來(lái)源：西本資訊
摘要：

    10部委在通報(bào)各地貫徹落實(shí)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控情況時(shí)稱，部分城市住房?jī)r(jià)格漲幅仍然偏高，2006年10月，全國(guó)70個(gè)大中城市新建商品住房銷售價(jià)格同比上漲6．6％，漲幅比上月提高0．3個(gè)百分點(diǎn)。北京市建設(shè)委員會(huì)日前發(fā)布的消息也顯示，2006年第3季度北京市普通住宅期房預(yù)售成交均價(jià)為每平方米7825元。有兩個(gè)區(qū)域均價(jià)在每平方米14000元以上，有3個(gè)監(jiān)測(cè)區(qū)域均價(jià)在每平方米13000元至14000元之間，有6個(gè)監(jiān)測(cè)區(qū)域均價(jià)在每平方米10000元至13000元之間。另?yè)?jù)報(bào)道，11月新盤開盤均價(jià)為10850元／平方米，首次突破萬(wàn)元大關(guān)。

    越調(diào)控房?jī)r(jià)越高已是不爭(zhēng)的事實(shí)，而且在可見的未來(lái)，房?jī)r(jià)上漲的勢(shì)頭也不會(huì)稍減。這一事實(shí)應(yīng)該說(shuō)決非政府百姓所愿。誠(chéng)然，現(xiàn)在我們說(shuō)，房地產(chǎn)宏觀調(diào)控，降低房?jī)r(jià)漲幅只是其中一個(gè)目的，更為重要的是要借機(jī)建立一個(gè)良好有序的房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序，矯正一味依賴市場(chǎng)，社會(huì)保障缺失的體制缺陷；依據(jù)以前宏觀調(diào)控的經(jīng)驗(yàn)，我們也說(shuō)，房地產(chǎn)宏觀調(diào)控實(shí)際是從今年才開始進(jìn)入實(shí)際操作階段，政策奏效尚需相當(dāng)?shù)臅r(shí)間，而過(guò)熱的經(jīng)濟(jì)要實(shí)現(xiàn)軟著陸一般都要幾年時(shí)間。

    但在房地產(chǎn)已經(jīng)高度政治化的今天，房地產(chǎn)宏觀調(diào)控已容不得我們有任何的踏步行錯(cuò)。在很多政策領(lǐng)域，政府的意圖和實(shí)際的效果也是令人滿意的，但無(wú)庸諱言，失誤之處并非沒(méi)有，比如，有關(guān)90平方米占70％的規(guī)定，就因?yàn)檎弑容^曖昧，延誤了不少時(shí)間，在落實(shí)政策的過(guò)程中，北京等地有很多項(xiàng)目都要等待重新逐一審批，使得北京市場(chǎng)的供應(yīng)量出現(xiàn)暫時(shí)的空檔，11月，京城共有74個(gè)項(xiàng)目入市（包括老盤項(xiàng)目后期），與10月相比，環(huán)比下降24％，其中首次開盤項(xiàng)目?jī)H有28個(gè)。2008年奧運(yùn)會(huì)將至，很多項(xiàng)目開工將受到限制，在這樣的情況下，總體供應(yīng)量估計(jì)還會(huì)減少。

    本來(lái)二手房可以起到平抑作用，但目前二手房的情況也不樂(lè)觀，先是調(diào)整營(yíng)業(yè)稅，后又征收土地增值稅，二手房出現(xiàn)兩次集中放量，經(jīng)過(guò)這兩次放量，可以上市的二手房基本已經(jīng)搶在最后一刻上市了，房源減少，交易成本增加，二手房?jī)r(jià)格有可能水漲船高，本意是要抑制投資和投機(jī)的，但在實(shí)施時(shí)也傷害了正常的交易秩序。

    限制國(guó)內(nèi)外投資和投機(jī)，應(yīng)該說(shuō)目前的政策還是非常到位的，同時(shí)，全國(guó)城鎮(zhèn)房屋拆遷面積在2004、2005年同比分別下降。

    13．59％、40％的基礎(chǔ)上，2006年上半年同比下降15％，被動(dòng)性需求也已明顯受到抑制，但真實(shí)需求還是沒(méi)有減少。一個(gè)顯明的例子是地價(jià)還在上漲，從保利2．48億元競(jìng)得大屯地塊、金地7．56億元拿下四惠東熱地、華潤(rùn)10．35億元收得廣安門外地塊和城開城建聯(lián)合體拿下廣渠路36號(hào)地，樓面價(jià)幾乎都創(chuàng)區(qū)域新高，如四惠地塊的成交價(jià)是底價(jià)兩倍，預(yù)計(jì)售價(jià)在15000元／平方米；而廣渠路36號(hào)地，作為北京第一塊落實(shí)90平方米70％規(guī)定的地塊，其底價(jià)為17．1億元，成交價(jià)為26億元，中標(biāo)時(shí)的銷售意向價(jià)格達(dá)9500元／平方米，這樣的價(jià)格怎么說(shuō)都不低。盡管地價(jià)高，政策有很多不確定因素，但每塊地都吸引了十多家開發(fā)商競(jìng)標(biāo)，一方面說(shuō)明土地供應(yīng)不足，2006年度土地供應(yīng)計(jì)劃中，住宅商品房用地為1600公頃，但截至11月份，出讓的住宅地塊只是計(jì)劃供應(yīng)量的60％。另一方面，開發(fā)商承認(rèn)，還是因?yàn)榉孔硬怀钯u。

    因此，下一步房地產(chǎn)調(diào)控也許應(yīng)該把握兩個(gè)基本的思路：一是，制定政策既要考慮成本，還要避免負(fù)面效果；二是，還需在供求平衡上下工夫。（中華工商時(shí)報(bào)）

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