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    新華網(wǎng)北京１１月２４日電   一如房地產(chǎn)項(xiàng)目成本和房地產(chǎn)公司利潤(rùn)讓人一頭霧水一樣，當(dāng)前關(guān)系到房地產(chǎn)市場(chǎng)長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展的許多關(guān)鍵性問(wèn)題，社會(huì)上也是議論紛紛、莫衷一是。

    然而，也正如房地產(chǎn)項(xiàng)目的成本可以調(diào)查清楚、房地產(chǎn)公司的利潤(rùn)可以審計(jì)出來(lái)一樣，從經(jīng)濟(jì)規(guī)律、歷史經(jīng)驗(yàn)和國(guó)家政策導(dǎo)向來(lái)看，房地產(chǎn)市場(chǎng)的一些關(guān)鍵問(wèn)題其實(shí)并非是一團(tuán)迷霧。

    一問(wèn)：漲價(jià)是否是硬道理

    “漲價(jià)才是硬道理”“房?jī)r(jià)上漲是顛撲不破的真理”……這些“狠話”大多出自房地產(chǎn)商之口。甚至有人預(yù)言，中國(guó)未來(lái)２０年房地產(chǎn)價(jià)格只會(huì)漲不會(huì)跌。

    的確，這些年來(lái)，大部分城市的房?jī)r(jià)一路上漲。今年１０月份的漲幅為６．６％，北京、深圳等特大城市的漲幅超過(guò)了１０％。但是，有一個(gè)負(fù)增長(zhǎng)值得人們關(guān)注。從２００５年１２月開(kāi)始，上海新建商品住房銷(xiāo)售價(jià)格就開(kāi)始出現(xiàn)了同比負(fù)增長(zhǎng)，一直持續(xù)至今：去年１２月份，下降２．１％，今年２月份下降４．１％，４月份下降６．２％，６月份下降５．４％，８月份下降２．２％，１０月份下降０．６％。 [10月份全國(guó)新房?jī)r(jià)格上漲6.6% 北京漲幅居首位]

    也許統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)并不直觀，那么我們看一個(gè)案例。在上海一家外資企業(yè)工作的小石，買(mǎi)的樓盤(pán)位于普陀區(qū)內(nèi)環(huán)線以?xún)?nèi)，２００５年中期房?jī)r(jià)達(dá)到最高峰時(shí)價(jià)格為１.６萬(wàn)元／平方米，現(xiàn)在價(jià)格已經(jīng)回落到１.４萬(wàn)元／平方米?！岸遥F(xiàn)在是有價(jià)無(wú)市，大家多在觀望。”小石對(duì)記者說(shuō)。

    經(jīng)濟(jì)的發(fā)展、高收入人群的增加、每年大量大學(xué)畢業(yè)生留城、投資者踴躍……這些房地產(chǎn)商口中的所謂剛性需求，其實(shí)在很大程度上是其牟取暴利的一種遮掩。

    首先，房?jī)r(jià)關(guān)系民生，國(guó)家不會(huì)允許房?jī)r(jià)過(guò)快上漲。其次，超過(guò)社會(huì)實(shí)際購(gòu)買(mǎi)能力、過(guò)快的上漲，其市場(chǎng)含有泡沫，難以持續(xù)。其三，房?jī)r(jià)漲跌有其自身經(jīng)濟(jì)規(guī)律，不可能只見(jiàn)漲不見(jiàn)跌，這一點(diǎn)國(guó)內(nèi)外有很多例證。

    其實(shí)，在經(jīng)濟(jì)景氣狀況良好的階段，房?jī)r(jià)穩(wěn)步上漲，可算是一種合理的經(jīng)濟(jì)現(xiàn)象。但以土地資源不可復(fù)制、剛性需求增大與有限供給不足等為由，為房?jī)r(jià)上漲辯護(hù)，并且斷言房?jī)r(jià)將永遠(yuǎn)上漲并且會(huì)狂漲，這種結(jié)論就需要人們冷靜思考一下了。如果有一天，沒(méi)有幾個(gè)人買(mǎi)得起房，那么房?jī)r(jià)還能漲嗎？

    二問(wèn)：從嚴(yán)土地管理是否會(huì)抬高房?jī)r(jià)

    “從嚴(yán)土地管理會(huì)抬高房?jī)r(jià)”，這是近來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)漲價(jià)預(yù)期的又一重要因素。

    隨著《國(guó)務(wù)院關(guān)于加強(qiáng)土地調(diào)控有關(guān)問(wèn)題的通知》的發(fā)布，新一輪土地調(diào)控措施正式出臺(tái)，土地“閘門(mén)”將進(jìn)一步收緊。但根據(jù)國(guó)土資源部評(píng)估，不同用途地價(jià)受到的影響不盡相同：工業(yè)用地的出讓價(jià)格將提高４０％到６０％，而房地產(chǎn)用地出讓價(jià)格將基本持平。

    “國(guó)家近期采取的一系列從嚴(yán)土地管理的措施，旨在抑制一些行業(yè)和地區(qū)固定資產(chǎn)投資過(guò)快增長(zhǎng)，遏制一些地方違法違規(guī)占用土地，不是收縮用地計(jì)劃，不會(huì)抬高房?jī)r(jià)。”國(guó)土資源部土地利用司副司長(zhǎng)束克欣明確表示。

    即使用地成本有所提高，也不會(huì)對(duì)房?jī)r(jià)產(chǎn)生太大影響。據(jù)束克欣介紹，從全國(guó)來(lái)看，土地出讓金僅占房?jī)r(jià)的１０％。而在北京等地，這一比例僅為６％到８％。因此，決定房?jī)r(jià)的不是地價(jià)。

    三問(wèn)：是否應(yīng)該只給有錢(qián)人蓋房

    “房子是給有錢(qián)人蓋的”“出現(xiàn)‘富人區(qū)’和‘窮人區(qū)’很正?！薄?jī)r(jià)居高不下、百姓望房興嘆之際，這種論調(diào)又出現(xiàn)了。

    不可否認(rèn)的是，市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)是以市場(chǎng)為主要手段配置資源的經(jīng)濟(jì)，市場(chǎng)自然有高端、中端和低端。但如果把市場(chǎng)需求的一部分放大成普遍現(xiàn)象，把某個(gè)特定階層的需求放大成普遍需求，那就站不住腳了。

    房地產(chǎn)業(yè)的確不是慈善事業(yè)，但房地產(chǎn)業(yè)的市場(chǎng)供給必須滿足市場(chǎng)需求。何況，土地來(lái)源由國(guó)家把握。國(guó)家政策導(dǎo)向非常明確，那就是確保普通居民的住房需求，抑制別墅、超大戶(hù)型的住房發(fā)展。

    過(guò)去一段時(shí)間，一些地方想方設(shè)法縮減經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)計(jì)劃和用地供應(yīng)，使國(guó)家的政策未能得到真正落實(shí)。為保證中低價(jià)位、中小套型普通商品房的供應(yīng)量，國(guó)家在今年５月出臺(tái)的《關(guān)于調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格的意見(jiàn)》，措施十分具體，而且出臺(tái)了量化指標(biāo)。國(guó)土資源部土地利用司副司長(zhǎng)束克欣指出，這些措施會(huì)起到改善住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)、穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格的作用。