下游數(shù)據(jù)

地塊限價(jià)回購(gòu)引發(fā)質(zhì)疑

2006年10月27日16:16   來(lái)源：西本資訊
摘要：

    一面是京城的開發(fā)商“找地都找瘋了”，一面是一塊地處CBD核心地段的白家莊地塊，10月10日掛牌至今，只有兩家競(jìng)買者。黃金寶地為何乏人問(wèn)津？

    一些開發(fā)商認(rèn)為，由于有關(guān)部門的掛牌文件中設(shè)立了以低于成本“限價(jià)回購(gòu)”的條款，令人卻步。

    專家表示，土地“招拍掛”在實(shí)施過(guò)程中需防止加入不合理的附加條件。若以保護(hù)某一利益方謀求私利，將導(dǎo)致土地出讓制度失去公平、公正。

    “限價(jià)回購(gòu)”讓利2億

    9月20日，北京土地儲(chǔ)備中心發(fā)出掛牌公告，擬出讓朝陽(yáng)區(qū)白家莊寫字樓及商業(yè)用國(guó)有土地使用權(quán)。位于東三環(huán)黃金地段的這一地塊，很快引來(lái)不少開發(fā)商的關(guān)注。

    公告標(biāo)書稱，使用性質(zhì)為寫字樓及商業(yè)的白家莊地塊，掛牌起始價(jià)為79654.84萬(wàn)元，總用地面積23709.623平方米，地上建筑面積87600平方米，其中商業(yè)用途5000平方米。這一地塊競(jìng)買須知中帶有“回購(gòu)約定”的條款，掛牌文件第十六條“關(guān)于限價(jià)回購(gòu)的約定”稱：

    在這塊地的開發(fā)總建筑面積中，同意恒世華融公司(該地塊的一級(jí)開發(fā)商)以人民幣12000元/平方米的價(jià)格，回購(gòu)5000平方米的地上商業(yè)用房(商鋪)和8000平方米的辦公用房(寫字樓)，用于該宗地原用地單位的拆遷補(bǔ)償安置。具體回購(gòu)方案及相關(guān)約定，由競(jìng)得人與恒世華融公司具體約定。

    SOHO中國(guó)市場(chǎng)部有關(guān)人士說(shuō)，查詢北京房地產(chǎn)信息網(wǎng)上今年內(nèi)的成交數(shù)據(jù)，參考沿三環(huán)商業(yè)用地的銷售價(jià)格可知，類似地段目前市價(jià)為：商業(yè)4萬(wàn)元/平方米、寫字樓2萬(wàn)元/平方米，如此低價(jià)回購(gòu)條款，意味著直接讓利2億元左右。

    誰(shuí)賺走了“回購(gòu)”利潤(rùn)

    北京市國(guó)土局最新解釋稱，回購(gòu)讓利系用于補(bǔ)償教育配套的嘉銘地產(chǎn)和該地塊原商業(yè)設(shè)施經(jīng)營(yíng)者京輝商貿(mào)。但一些業(yè)內(nèi)人士提出質(zhì)疑：嘉銘公司比原設(shè)定規(guī)劃增加了9521平方米教育配套用地，并將其全部無(wú)償交移朝陽(yáng)區(qū)教委，已獲約億元補(bǔ)償。如再進(jìn)行回購(gòu)，實(shí)際補(bǔ)償額高得離奇。

    一位知情人士透露，白家莊地塊在恒世華融接盤之前已被轉(zhuǎn)了兩手，被加價(jià)4000萬(wàn)元左右。而有公告顯示，北京恒世華融公司是嘉銘集團(tuán)的全資子公司。如此一來(lái)，限價(jià)回購(gòu)變成了兩家關(guān)聯(lián)公司間的補(bǔ)償行為。

    他表示，“限價(jià)回購(gòu)”的結(jié)果不外乎：其他公司望而卻步，一級(jí)開發(fā)商或其關(guān)聯(lián)公司以底價(jià)摘牌；其他公司摘牌，為轉(zhuǎn)移成本，抬高商鋪和寫字樓價(jià)格，導(dǎo)致房?jī)r(jià)飆漲。不論何種情況，一級(jí)開發(fā)商均可通過(guò)回購(gòu)面積產(chǎn)生新增利潤(rùn)，這與規(guī)定的一級(jí)開發(fā)利潤(rùn)不得超過(guò)開發(fā)成本的8%的原則背道而馳。

    “限價(jià)回購(gòu)”抬高房屋成本

    哪些力量在推動(dòng)房?jī)r(jià)高漲？潘石屹說(shuō)，通過(guò)這一案例其實(shí)也可看出些端倪：土地招拍掛前，被轉(zhuǎn)手多次，有各種灰色成本，而這些無(wú)法計(jì)入基準(zhǔn)地價(jià)。通過(guò)回購(gòu)，政府部門幫助一級(jí)開發(fā)商平衡前面土地轉(zhuǎn)手發(fā)生的各類費(fèi)用，但讓利部分會(huì)直接導(dǎo)致二級(jí)開發(fā)商受損。在此情況下，他們就采取不斷提高房?jī)r(jià)的方式彌補(bǔ)回購(gòu)差價(jià)的損失。而鏈條的末端——購(gòu)房者則成了利益鏈的買單者。

    SOHO中國(guó)有限公司董事長(zhǎng)潘石屹表示：“掩蓋高地價(jià)真相使得招標(biāo)雖公開但不公平。”他提出：“如果回購(gòu)算是一種交易行為，這種交易行為的價(jià)格如果遠(yuǎn)低于成本價(jià)，稅務(wù)局會(huì)認(rèn)為你是偷稅漏稅。假如這個(gè)價(jià)格賣到一百萬(wàn)元，現(xiàn)在成交價(jià)格是二三十萬(wàn)元，所交的營(yíng)業(yè)稅、所得稅、土地增值稅就會(huì)降低，這是否會(huì)導(dǎo)致國(guó)家稅收大量流失？”

    有專家提出，一級(jí)開發(fā)商究竟如何補(bǔ)償“拆遷戶”無(wú)從監(jiān)督，但他完全可以通過(guò)附加回購(gòu)條款的高門檻來(lái)排斥他人，獨(dú)霸二級(jí)開發(fā)。公平的做法是將全部成本轉(zhuǎn)換成土地底價(jià)，一級(jí)開發(fā)利益相關(guān)者身上不應(yīng)出現(xiàn)地價(jià)之外的附加權(quán)利。來(lái)源：新華社

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