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    在嚴(yán)格的房地產(chǎn)宏觀調(diào)控下，房地產(chǎn)企業(yè)的融資方式越來越多元化，而拿地方式則更加透明和單一。

    融資渠道多元化

　　業(yè)內(nèi)專家表示，隨著央行一再提醒房地產(chǎn)信貸的潛在風(fēng)險(xiǎn)，房地產(chǎn)企業(yè)通過銀行渠道間接融資的難度在提高，上市融資、私募融資、利用信托資金等方式越來越普遍，房地產(chǎn)的融資多元化趨勢(shì)更加明顯。 

　　“不管換什么招，最后要么是股權(quán)融資，要么是債權(quán)融資?！比A遠(yuǎn)集團(tuán)總裁任志強(qiáng)昨日在“2006年中國(guó)地產(chǎn)金融年會(huì)”上說，房地產(chǎn)融資方式越來越多，但概括起來只有這兩種。他表示，股權(quán)和債權(quán)融資的重大差別在于，股權(quán)融資要解決資本增加的問題，而債權(quán)融資要解決的則是短期資金的負(fù)債問題。

　　任志強(qiáng)說，有很多人不愿意把自己的股權(quán)讓出來一部分，或者當(dāng)別人用股權(quán)融資的時(shí)候認(rèn)為人們是賤賣，其實(shí)恰恰理解錯(cuò)了。股權(quán)解決的是自有資金，當(dāng)自有資金增加的時(shí)候，哪怕剩余的股權(quán)數(shù)量小了，但是資本增值了，一塊錢等于兩塊錢。如果這個(gè)公司百分之百都屬于你，但是由于資本不足，最后一塊錢的凈資本可能只值五毛。

　　雖然房地產(chǎn)融資歸根結(jié)底只分為股權(quán)和債權(quán)融資兩種方式，但各自又有不少細(xì)分的融資方式。

　　SOHO中國(guó)聯(lián)席總裁張欣認(rèn)為，從資金來源上說，SOHO中國(guó)的資金可以分為四類：自己存的錢、銀行借來的錢、客戶付的錢和華爾街的錢。其中成本最低、風(fēng)險(xiǎn)最小、占比最大的來源是客戶付的錢，也就是目前的期房預(yù)售制度中買房者的購(gòu)房款。

　　“客戶付的錢是最真實(shí)的市場(chǎng)融資方式，沒有利息，而且預(yù)售的房子已經(jīng)有主，就不是空置房，大大降低了市場(chǎng)空置的風(fēng)險(xiǎn)性?！睆埿勒f，預(yù)售制度是絕大部分國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)項(xiàng)目的運(yùn)作模式，SOHO中國(guó)在CBD開發(fā)的項(xiàng)目大部分是這類的，預(yù)售的速度遠(yuǎn)遠(yuǎn)比房子蓋的速度要快，一棟100米高的5萬平方米的房子，建設(shè)可能要一年半的周期，但在今年的市場(chǎng)來講基本是五到六個(gè)月就可以結(jié)束銷售，提前一年實(shí)現(xiàn)回款。

　　公開上市是正在逐步擴(kuò)大的融資渠道，今年以來，保利地產(chǎn)在A股上市，北辰股份繼H股之后，也實(shí)現(xiàn)A股上市，為奧運(yùn)項(xiàng)目融資。最新的案例是業(yè)務(wù)主要在上海的瑞安房地產(chǎn)本月在香港掛牌上市，融資62億元。

　　信托資金也是房地產(chǎn)企業(yè)重要的資金來源。很多房地產(chǎn)企業(yè)都用到了這種融資辦法，以股權(quán)投資的方式夾層融資或者貸款的方式，可以將民眾的資金直接投入到房地產(chǎn)開發(fā)里，同時(shí)也讓民眾通過這種方式分享房地產(chǎn)的利潤(rùn)。

　　盡管融資渠道越來越多元化，銀行信貸仍會(huì)是房地產(chǎn)企業(yè)最重要的資金來源。中國(guó)人民銀行公布的2006年二季度貨幣政策執(zhí)行報(bào)告顯示，6月末，商業(yè)性房地產(chǎn)貸款余額為3.4萬億元，同比增長(zhǎng)20.6%，比年初增加3952億元，其中房地產(chǎn)開發(fā)余額1.3萬億元，同比增幅為28.9%；購(gòu)房貸款余額為2.1萬億元，同比增長(zhǎng)15.9%。

　　用中國(guó)建設(shè)銀行副行長(zhǎng)范一飛的話來說，“商業(yè)銀行將一如既往地大力發(fā)展住房金融業(yè)務(wù)，無論質(zhì)量、效益，住房金融都符合銀行價(jià)值最大化的要求?！彼硎?，住房金融業(yè)務(wù)符合銀行業(yè)發(fā)展的趨勢(shì)，是商業(yè)銀行成長(zhǎng)性最好的業(yè)務(wù)，不良率遠(yuǎn)低于其他金融品種，收益率位列各金融品種之首。

　　不過，中國(guó)證監(jiān)會(huì)市場(chǎng)監(jiān)管部副主任胡冰提醒，房地產(chǎn)金融最大的障礙是房地產(chǎn)公司本身的誠(chéng)信問題，有很多房地產(chǎn)公司不規(guī)范。他表示，證券化是房地產(chǎn)回收資金的一個(gè)渠道，未來試點(diǎn)階段先做商業(yè)地產(chǎn)的證券化會(huì)更穩(wěn)妥一些。

　　由于投資房地產(chǎn)的高回報(bào)，房地產(chǎn)對(duì)外資的吸引力很大。世邦魏理仕大中華區(qū)董事總經(jīng)理蒲敬思說，不僅看好北京、上海，像天津、大連、青島、成都等城市，對(duì)外資來說正越來越具有吸引力。

　　拿地過程越來越“透明”

　　相比融資渠道的多元化，房地產(chǎn)企業(yè)的拿地方式越來越單一化。這幾年國(guó)土資源部門一直推行土地的“招拍掛”，這使得通過協(xié)議拿地的比例越來越小。目前，房地產(chǎn)企業(yè)增加土地儲(chǔ)備的方式主要是兩種，一是通過競(jìng)拍而得，另外一種方式是并購(gòu)其他房地產(chǎn)企業(yè)而獲得該企業(yè)的土地儲(chǔ)備。

　　媒體上一次次對(duì)于新“地王”的報(bào)道，說明“招拍掛”正成為房地產(chǎn)企業(yè)主流的拿地模式；而并購(gòu)則是剛剛開始，可謂方興未艾。如8月份轟動(dòng)一時(shí)的萬科全面收購(gòu)浙江著名開發(fā)商南都，一次性獲得項(xiàng)目資源269.2萬平方米，基本完成了在長(zhǎng)三角的布局。

　　房地產(chǎn)業(yè)的并購(gòu)活動(dòng)也受到了銀行等金融機(jī)構(gòu)的支持。中國(guó)建設(shè)銀行副行長(zhǎng)范一飛表示，目前房地產(chǎn)領(lǐng)域的并購(gòu)活動(dòng)非?；钴S，商業(yè)銀行應(yīng)該積極參與其中，這不僅是銀行防范風(fēng)險(xiǎn)的需要，并購(gòu)還可以成為新的業(yè)務(wù)增長(zhǎng)點(diǎn)。銀行可以提供顧問咨詢，甚至可以提供相應(yīng)的融資支持，并購(gòu)業(yè)務(wù)不但可以發(fā)生在同城市之間，也可以發(fā)生在異地之間。來源:中國(guó)證券報(bào)