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    時寒冰，生于1972年2月，MBA碩士。中國財經(jīng)傳媒人聯(lián)盟特邀觀察員，《上海證券報》評論版主編（曾兼任新華社所屬現(xiàn)代金報和現(xiàn)代快報評論主編），曾主編網(wǎng)刊《中國》，并曾作為中央人民廣播電臺特邀嘉賓發(fā)表時事評論。

    10月8日-10月15日，新浪財經(jīng)把一周的時間留給時寒冰。----編者按

    利益之爭阻礙了調(diào)控     10月15日  星期日

　　2006,中國房事困局黑皮書(之七)

　　當下，房子不僅成了事兒，而且成了天大的事兒。無論是平民百姓，還是政府官員，都不可不關(guān)心房事。房事集聚了天下眾多的資金，集聚了天下最會投機和最不會投機、短時間暴富和長期苦大仇深的人群，因而，時刻牽動著普通百姓和決策層的敏感神經(jīng)。

　　然而，房事除了帶給少數(shù)既得利益者的是快感之外，帶來更多人群的則是索然無味的苦悶、擔憂和痛苦。房事從來沒有像今天這樣影響乃是左右人們的生活，也從來沒有像今天這樣給眾多人群心理上留下如此之深的陰影。不可否認的是，目前，房事正在走入一場困局……

　　中央出臺的宏觀調(diào)控政策，目的在于促使房地產(chǎn)市場的穩(wěn)定、健康、持續(xù)發(fā)展，從長遠來看，這對地方政府和開發(fā)商并非沒有益處，關(guān)鍵在于，無論地方政府還是開發(fā)商，都深知房地產(chǎn)市場存在的泡沫何等嚴重，在短視思維的主導下，他們更關(guān)注眼前的利益，至于泡沫破滅前的最后一棒將由誰來接，他們并不關(guān)心。因而，地方政府和開發(fā)商，常常對中央的調(diào)控政策陽奉陰違，當面一套背后一套，對調(diào)控百般抵制。

　　房市調(diào)控，有一個很怪異的現(xiàn)象，凡是可能觸及相關(guān)利益集團切身利益的，總會遭遇重重阻力，難以真正貫徹下去，而諸如對二手房征稅這樣的措施實施起來卻雷厲風行。原因很簡單，即使調(diào)控失敗，地方政府也會因為增加了稅收而成為最大贏家，更何況，這部分增加的稅收很有可能再次被轉(zhuǎn)嫁到公眾身上？

　　現(xiàn)在，不少既得利益集團的代言人，又在積極鼓吹收物業(yè)稅。道理同上，與其他調(diào)控措施相比，征稅既不觸及地方政府的利益(它是征稅的受益者)、開發(fā)商的利益，也不觸及包括建設(shè)部、土地資源部等在內(nèi)的有關(guān)部門的利益，其實施的阻力會很小，即便調(diào)節(jié)失敗，政府也會因為開征新的稅種而增加收入。還有什么措施比這更令政府心儀的呢？但是，在房價已經(jīng)使公眾不堪重負、越來越多的人買不起房的情況下，在諸多調(diào)控措施未能有效發(fā)揮作用的情況下，將調(diào)控希望寄托于開征物業(yè)稅無異于一場政策賭博。

　　倘若動用物業(yè)稅來調(diào)控房價，房價沒有下跌反而上漲，憑空給公眾增加了新的負擔，而決策者卻變成了唯一的受益者，他們該如何面對公眾的質(zhì)疑？要知道，國民納稅的目的是換來政府提供的公共服務(wù)，而不是欺騙和掠奪。

　　以稅收的方式來調(diào)控房價，乃是南轅北轍之舉。房價為什么居高不下？根源在于相關(guān)利益集團的操縱和壟斷，在于相關(guān)利益集團以牟利為目的的掠奪過于殘酷和血腥。房市調(diào)控只有真正觸及這些既得利益集團的利益，才能取得實質(zhì)性效果，否則，繞開既得利益集團的調(diào)控，永遠都不可能起到作用。說得再直接一點，如果調(diào)控不觸及地方政府、開發(fā)商等既得利益主體的利益，還調(diào)控什么呢？為何調(diào)控了一年還沒有抓一些貪官更能觸動房價？這些都值得決策者深思。

　　由于調(diào)控本身就包含著有關(guān)部門之間激烈的利益博弈，不僅地方政府阻撓，開發(fā)商們抵制，負責調(diào)控的主體自身也常常出于眾所周知的利益因素，走出種種令人費解的棋路。二次房地產(chǎn)宏觀調(diào)控，最大的亮點是九部委出臺的“套型建筑面積90平方米以下住房(含經(jīng)濟適用住房)面積要占開發(fā)總面積的70%”的細則，這一規(guī)定對扭轉(zhuǎn)人們畸形的住房觀念將起到積極作用。它一度被認為是調(diào)控房價的利器，因為此規(guī)定極其具體和精確，幾乎沒有回旋的余地。然而，建設(shè)部有關(guān)官員在這一具體規(guī)定上面卻做足了文章。

　　6月13日，建設(shè)部房地產(chǎn)業(yè)司司長沈建忠指出，根據(jù)一般的測算，套型建筑面積和建筑面積大約相差10到15平方米。這就是說，90平方米的套型建筑面積約等于100到105平方米的建筑面積。同時，沈建忠說，70%的比例是一個地區(qū)的總量概念，具體到各個樓盤套型建筑面積90平方米以下的戶型占多少，要看各地區(qū)的實施細則。

　　這種說法率先為90平方米扒開了一個缺口，引起了許多地方進一步的發(fā)揮。90平方米從此開始變大。6月14日，成都市房管局相關(guān)人士針對成都市場情況解釋說，按照這種面積差，成都中小套型住房的建筑面積應(yīng)為110平方米以下。同時，該人士指出70%的比例是一個地區(qū)的總量概念。北京有業(yè)內(nèi)人士也指出：90平方米套型的建筑面積約為112.5平方米……

　　90平方米變得越來越大。對于如此要命的細節(jié)，建設(shè)部事先何以會忽略？在參與出臺細則的九部委中，建設(shè)部對房地產(chǎn)相關(guān)知識最專業(yè)，然而，它在制定政策時的表現(xiàn)卻很不專業(yè)或說過于“專業(yè)”，以至于留下了如此之大的爭議。有人懷疑這種漏洞是建設(shè)部故意預留的。6月19日的《中華工商時報》刊文指出：“有人識破這樣的規(guī)定體現(xiàn)了建設(shè)部的良苦用心，是預留了政策軟化的空間”；“‘國六條’細則是九個部委參與制定的，如果‘十五條’細則需要大家去猜，或者可以作多種解釋，或者每個部委都給自己留了空間，這樣的政策又該怎樣執(zhí)行呢？”

　　兩個月后，建設(shè)部興高采烈地簽發(fā)了《關(guān)于落實新建住房結(jié)構(gòu)比例要求的若干意見》，規(guī)定：90平方米套型建筑面積明確為單套住房的建筑面積，而70%比例要求適用于各城市年度新審批、新開工的商品住房總面積。

　　將70%的比例視為“一個地區(qū)的總量概念”，在事實上將已經(jīng)套在開發(fā)商脖子上的70%的“緊箍咒”給徹底解除。因為，所謂的總量70%一旦置于整個城市大背景下，是很難計算和掌控的。再加上70%的規(guī)定是針對“新審批、新開工的商品住房建設(shè)”的，新舊共存的局面，就為各地提供了充分的能夠自由發(fā)揮的空間，70%的規(guī)定將變得毫無意義。建設(shè)部官員難道不知道這其中的利害？

　　不過，在這一過程中，建設(shè)部卻不動聲色地成了最大贏家。雖然十五條細則為九部委聯(lián)合制定，但補丁卻是建設(shè)部自己簽發(fā)的——建設(shè)部因為這兩個數(shù)據(jù)的爭議成為惟一的主角，又因為拋出的這塊巨大的補丁成為房市調(diào)控政策的主導者，強化了自己在房市中的話語權(quán)。建設(shè)部官員向世人展現(xiàn)出了令人嘆為觀止的大智慧！

　　如果這一補丁的位置果真為建設(shè)部預留，建設(shè)部無異是先知先覺，它要偷著樂翻天了。事實上，建設(shè)部個別官員在調(diào)控中的表現(xiàn)，每每與中央的調(diào)控精神背道而馳。這幾乎是地球人都知道的秘密。

　　同樣，在關(guān)于取消預售房制度等方面，盡管有全國人大代表的聯(lián)名建議和人民銀行的建議，都遭到建設(shè)部的否決。今年3月，由白鶴祥領(lǐng)銜、共有33位全國人大代表簽名的議案提交全國“兩會”，建議修改城市房地產(chǎn)管理法，取消房地產(chǎn)預售制度。建設(shè)部的回應(yīng)是：取消商品房預售制度需要慎重、認真研究。理由同樣是，商品房交易實行預售制是現(xiàn)行法律規(guī)定。問題是，規(guī)定房地產(chǎn)預售制度的《城市房地產(chǎn)管理法》本身就有瑕疵，它對于開發(fā)商違反預售制度侵害消費者權(quán)益的行為很少有問責，存在如此巨大漏洞的法律沿用至今且不做任何修改，難道不奇怪嗎？倒是開發(fā)商們，因殘缺的法律而幸福地一而再、再而三地拿消費者開涮。

　　很難想象，作為調(diào)控主體之一的建設(shè)部持如此立場，能夠減少房地產(chǎn)市場中的風險。

　　國土資源部是房地產(chǎn)調(diào)控中的另一個主體，它在土地管理上無疑是最專業(yè)的，然而，它在一些具體問題上同樣表現(xiàn)得“過于專業(yè)”。別墅類房地產(chǎn)開發(fā)項目的土地供應(yīng)，國家已經(jīng)叫停好幾年了。驀然回首，別墅的概念卻突然成了謎團。4月8日，國土資源部土地利用司副司長李海洋在接受中央電視臺《經(jīng)濟信息聯(lián)播》采訪時透露，目前部分城市郊區(qū)的聯(lián)排、雙拼別墅以及Townhouse項目，并不屬于別墅，應(yīng)劃入高檔住宅的范圍(《北京娛樂信報》6月22日)。在2006年中國地交會上，國土資源部地籍司司長樊志全向記者這樣定義“別墅”：指獨門獨院、兩至三層樓形式。記者感慨：如果這是對“別墅”的最終定義，這將意味著現(xiàn)在常說的五種別墅中，除了獨棟別墅，其他形式的聯(lián)排別墅、雙拼別墅、疊拼別墅和空中別墅，都將躲過“別墅”的定義而不會被停止審批用地。

　　有人沿著樊司長的思路走下去，發(fā)現(xiàn)獨棟別墅也不一定是別墅，假如獨棟別墅不是“兩至三層樓形式”而是兩至四層樓或者更高，也不能說是別墅，因為這與樊志全先生“獨門獨院、兩至三層樓”的定義不符。倘若如此定義別墅，無疑將救活一大批別墅。早在2003年，國土資源部就發(fā)出緊急通知，要求各地清理各類園區(qū)用地，加強土地供應(yīng)調(diào)控，停止別墅類用地的土地供應(yīng)。但是，時至今日，別墅的概念竟然還沒有確定下來！

　　當大量土地被別墅占據(jù)，普通商品房、經(jīng)濟適用房和廉租房的土地供應(yīng)勢必會減少，房價必然上漲。對于這些簡單的道理，國土資源部的官員難道不明白嗎？

　　這僅僅是一些簡單的細節(jié)。有關(guān)部門打出的除此之外的令人費解的套路層出不窮，但有一點公眾是明白的，以如此搖擺的心態(tài)，以部門利益、自身利益至上的立場去調(diào)控房價，調(diào)控是很難出效果的。當調(diào)控因遭到地方政府、有關(guān)部門、開發(fā)商等主體的消極抵制而偏離中央既定的方向，不僅無助于化解房地產(chǎn)市場的風險，還可能進一步加大已有的風險，問題是，當風險到來，誰有能力承擔由此導致的后果呢？

　　寫在后面

　　《2006,中國房事困局黑皮書》之所以被稱為“黑皮書”，是因為這個系列文章是以反思為主題的，主要談?wù)摰氖菃栴}，目的是促使地方政府和有關(guān)部門以民族利益、公共利益為重，嚴格執(zhí)行中央的宏觀調(diào)控政策，化解房市中所潛伏的巨大風險。同時，也是為了喚醒房市中各個利益主體良知和責任感的回歸，以悲憫的情懷坦誠和認真地對待民生疾苦和民眾的心聲。

　　房市中，不全是成績，也不全是問題。筆者在表述部分觀點時可能言辭過于激烈，此所謂愛之愈深，恨之愈深，筆者惟一的希望是：我們的前輩和我們這一代人所承受的壓力和負擔不要延續(xù)到下一代人身上，無論房市還是別的，皆如此。

　　這些文字，字字充滿著對我們和我們的親人所生活的這片土地的摯愛，或許，是筆者過于理想化了，過于理想化乃是一種深刻而持久的疼痛。愿上天賜福給這片飽經(jīng)滄桑和苦難的土地上的人民！

　　我為自己所寫的每一個字負責。（新浪財經(jīng)）