下游數(shù)據(jù)

尹中立：反腐敗讓上海房地產(chǎn)商資金鏈吃緊

2006年10月08日11:01   來源：西本資訊
摘要：

    最近一段時間，讓上海房地產(chǎn)市場震動最大的不是房地產(chǎn)政策的變動，也不是金融形勢的變化，而是反腐敗案件的曝光。隨著上海社保案件的水落石出，地產(chǎn)價格走勢也出現(xiàn)了明顯的變化。
 
     種種跡象表明，反腐敗使上海地產(chǎn)商早已繃緊的資金鏈出現(xiàn)了裂痕。

　　上海個人房貸頹勢不減

　　從金融統(tǒng)計數(shù)據(jù)的分析中很容易看出端倪。央行于2006年2月13日公布的金融數(shù)據(jù)是：截至2005年末，上海市中資金融機構房地產(chǎn)貸款余額4088.8億元，比年初增加587.3億元，其中，個人住房貸款增加199.4億元，同比少增529億元。其中最受關注的是，上海去年個人住房貸款連續(xù)6個月負增長：7月～12月累計減少117億元。房地產(chǎn)開發(fā)貸款余額比年初增加387.8億元，同比多增86.5億元。

　　這種情況已經(jīng)延續(xù)到了2006年，盡管中間略有起伏，但是近期央行上海總部發(fā)布的2006年8月上海市貨幣信貸運行情況顯示,中資金融機構人民幣個人住房貸款增量繼續(xù)保持遞減態(tài)勢,比上月少增6億元。而在此前的7月,上海中資銀行新增人民幣個人住房貸款8.7億元,比6月少增29.3億元。

　　這是一組極有價值的信息，它表明上海市開發(fā)商的資金鏈在2005年已經(jīng)繃得非常緊。房地產(chǎn)與金融是緊密聯(lián)系在一起的，從房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)正常的資金循環(huán)看，自有資金只占20%左右，其余的資金靠銀行貸款和房屋預售款，預售是與個人住房貸款緊密聯(lián)系在一起的。如果個人住房貸款的增長速度跟不上開發(fā)商貸款的增長速度，那么，房地產(chǎn)開發(fā)商的資金循環(huán)就會出現(xiàn)問題，資金無法回籠。

　　拿2005年的數(shù)據(jù)舉例，上海去年個人住房貸款連續(xù)6個月負增長：7月～12月累計減少117億元，說明7月份之后，從銀行貸款買房的人數(shù)越來越少，導致全年個人住房貸款只增加199.4億元，同比少增529億元。這529億元的資金本應該循環(huán)到開發(fā)商賬戶上的，卻沒有按照預期的軌道去實現(xiàn)該循環(huán)，開發(fā)商如果還要按照2005年之前的再生產(chǎn)循環(huán)做下去的話，到2005年末它們就已經(jīng)出現(xiàn)529億元的資金缺口了（假設房地產(chǎn)開發(fā)的總資金利潤率是20%的話，資金的缺口大約在400億元左右）。

　　上述缺口需要靠三條途徑去彌補：一是增加銀行的貸款，包括到外資銀行去貸款；二是到資本市場去融資，發(fā)行股票或債券；三是地下融資或典當質押融資。從目前來看，主要是通過第一和第三種方式來解決房地產(chǎn)開發(fā)融資缺口。從銀行的統(tǒng)計數(shù)據(jù)看，2005年年末上海的房地產(chǎn)開發(fā)貸款余額比年初增加387.8億元，同比多增86.5億元。也就是說，通過銀行貸款彌補了86億元的資金缺口，另外還有300億元左右的資金缺口要靠地下融資解決，其中典當融資的規(guī)模有60億元左右，剩下還有至少200億元的資金缺口要靠地下市場去融資。據(jù)調(diào)查，上海地下金融市場的融資利率已經(jīng)高達15%以上，這與房地產(chǎn)商的融資缺口是有直接關系的。

　　從上述分析可以清楚看出，“國八條”出臺之后，上海房地產(chǎn)市場的資金逐漸趨緊，到2005年底，開發(fā)商的資金鏈已經(jīng)非常緊張，需要通過各種非正常的渠道補充資金。而恰恰在這個時候，上海發(fā)生了社保案件，涉案的資金正是和房地產(chǎn)有關，可謂是“屋漏偏遭連陰雨”。案發(fā)之后，除了涉案的資金必須從房地產(chǎn)市場退出外，很多類似的、還沒有曝露的資金也會悄悄從房地產(chǎn)市場撤除?？梢钥隙ǖ氖?，各種違規(guī)資金的總規(guī)模遠比已經(jīng)查出的社保資金的規(guī)模要大得多，這些資金的集中撤出，其結果是顯而易見的：開發(fā)商的資金鏈繃得更緊，融資環(huán)境進一步惡化，必須降價銷售回籠資金。 為什么反腐敗會導致房價下跌，原因就在于此。

　　退房效應推波助瀾

　　除此之外，上海市出現(xiàn)的退房事件也會直接影響到地產(chǎn)商的資金鏈。２００５年１２月底，位列上海地產(chǎn)十強的大華（集團）有限公司遇到了大麻煩：它所開發(fā)的樓盤“水岸藍橋”的８９名業(yè)主，將一份聯(lián)名解約“通牒”遞交給開發(fā)商、貸款銀行和貸款擔保公司，強烈要求退房，并聲明將集體停止償還房貸。上海先后有十幾個樓盤先后發(fā)生集體退房事件。目前，法院對這起案件已經(jīng)作出判決，原告勝訴，這意味著開發(fā)商要退還巨額購房款。法院對這起退房事件的判決結果不僅立即影響到開發(fā)商的資金循環(huán)，還影響到銀行對地產(chǎn)項目貸款的風險評估結果。在上海房地產(chǎn)價格逐漸上漲的過程中，幾乎所有的銀行都忽視了房地產(chǎn)價格下跌的風險，結果是銀行對房地產(chǎn)行業(yè)出現(xiàn)了“過度”貸款！退房事件無疑將使銀行重新認識房地產(chǎn)貸款的風險，收緊對開發(fā)商的貸款。

　　總之，未來的一段時間里，上海乃至其他城市的開發(fā)商的資金鏈會因為反腐敗的深入而吃緊，房價上漲的壓力會得到一定的緩解。來源：《中國經(jīng)營報》

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