下游數(shù)據(jù)

上海房地產(chǎn)稅收銳減40.5億

2006年09月10日13:40   來源：西本資訊
摘要：

    上海為遏止持續(xù)放緩的財政增收步伐開出了新的藥方：征收土地增值稅。據(jù)悉，針對部分房地產(chǎn)公司的調(diào)研和抽查已經(jīng)展開。

    今年上半年上海市財政收入825.5億元，增幅減少19.7%。原因之一是， 房地產(chǎn)稅收銳減40.5億元，這影響地方財政收入5.1個百分點。

    由于房地產(chǎn)稅收及土地相關(guān)收入占了上海財政收入的25%，在經(jīng)歷了兩輪地產(chǎn)調(diào)控之后，上海土地財政風(fēng)險開始露頭。

    征收土地增值稅？

    “如果上海市開始強制繳納土地增值稅，那么大部分的房地產(chǎn)公司都得關(guān)門?！币患颐駹I房地產(chǎn)公司的總裁說。

    土地增值稅，是轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)及房地產(chǎn)并取得收入的單位和個人，對土地增值部分繳納的稅收。現(xiàn)行稅法規(guī)定，土地增值稅實行四級累進(jìn)稅率，根據(jù)增值額超過扣除項目金額的比例，土地增值部分的收入將繳稅30%-60%不等。

    目前，房地產(chǎn)公司一般采用預(yù)提的方法，按照開發(fā)項目總價的1%，計提土地增值稅,但是在過去10多年中，這部分一直沒有上繳。上述房地產(chǎn)公司總裁稱，房地產(chǎn)公司的利潤主要來源于土地增值部分。如果對這部分征稅，等于剝奪了房地產(chǎn)公司的利潤。

    據(jù)悉，上海市財政部門正在就征收土地增值稅一事，對部分房地產(chǎn)公司進(jìn)行調(diào)研和抽查。

    在上海房地產(chǎn)企業(yè)50強中，一半以上是市區(qū)兩級政府的國企。上海市市中心的地塊幾乎都被這些企業(yè)控制，有的是因為拆遷困難，有的是因為他們坐等土地升值，一位地產(chǎn)業(yè)人士因此認(rèn)為，對這些企業(yè)收土地增值稅是合理的。

    房地產(chǎn)感冒 財政打噴嚏

    對房地產(chǎn)企業(yè)征收土地增值稅，可以說是上海市財政的“無奈之舉”。上海市財政收入當(dāng)中，有25%來自房地產(chǎn)及相關(guān)行業(yè)，包括土地出讓收益、房地產(chǎn)企業(yè)營業(yè)稅和所得稅等。

    2001年，上海政府先后出臺《上海市土地使用權(quán)出讓辦法》和《上海市土地使用權(quán)出讓招標(biāo)拍賣試行辦法》，明確六類經(jīng)營性土地使用權(quán)的出讓，都應(yīng)通過招標(biāo)拍賣方式進(jìn)行。

    還有一種說法是協(xié)議招標(biāo)。“具體操作就是房地產(chǎn)企業(yè)和政府事先商定價格，基本算是內(nèi)定?！币晃粯I(yè)內(nèi)人士說。

    據(jù)悉，協(xié)議招標(biāo)是上海市國有房產(chǎn)企業(yè)拿地的主要方法，價格要比競拍低很多。

    有數(shù)據(jù)表明，上海市2003年公開招標(biāo)的1200多公頃土地，每畝的平均價格達(dá)到105.4萬元，比2002年上漲了124.3%，溢價部分成為政府的重要收入來源。

    此外，工業(yè)用地“變性”為商業(yè)用地，也給上海市財政帶來了進(jìn)賬。

    一般來說 工業(yè)用地“變性”為商業(yè)用地來自各個區(qū)政府的招商承諾。政府在招商引資的過程中，對企業(yè)要求的工業(yè)用地以低廉價格出讓，而企業(yè)通常以出租廠房回收成本。而在工業(yè)用地轉(zhuǎn)換為商業(yè)用地的過程中，企業(yè)通常要按照商業(yè)用地價格增補地價，即使如此，仍然比公開拍賣價格低得多?！斑@中間的差價常常是幾倍。地方財政也從中獲得了很大的收入?！币晃粯I(yè)內(nèi)人士稱。

    復(fù)旦大學(xué)房地產(chǎn)中心副主任華偉說：“地方能用于建設(shè)的資金只能靠預(yù)算外資金，而土地收入又是預(yù)算外資金的主要來源?！苯衲晟习肽?，在上海房地產(chǎn)市級稅收當(dāng)中，營業(yè)稅為29.7億元、所得稅為16.3億元，契稅為4.5億元，剩下的大約140億元大部分是土地出讓金。

    從2000年開始，上海房產(chǎn)成交量大幅上揚，也使上海財政獲得可觀的收入。房地產(chǎn)公司一般需要按照銷售收入的5.5%繳納營業(yè)稅。

    變化始自2004年，首輪地產(chǎn)調(diào)控使上海成為風(fēng)暴中心，此后，上海房地產(chǎn)及相關(guān)收入增長開始放慢。

    首先是土地出讓金。從2004年起，上海大量推出市郊土地，并嚴(yán)格控制市區(qū)土地出讓量，進(jìn)入2006年，幾乎沒有市中心的地塊出讓。據(jù)上海中原研究咨詢部統(tǒng)計，2006年1-5月，新增經(jīng)營性項目土地出讓面積為677萬平方米，與去年同 期相比減少了22%。

    與之對應(yīng)的是，上海市市中心的土地出讓價格大約為2000萬/畝，是郊區(qū)的幾倍。

    房產(chǎn)交易的清淡也使相關(guān)稅收減少。據(jù)房產(chǎn)之窗網(wǎng)樓市行情監(jiān)測系統(tǒng)顯示，僅6月2日至29日的四周內(nèi)，商品房成交約15432套，面積186.4萬平方米，較5月同期跌幅超過1/3。

    “單價下降，成交清淡，房地產(chǎn)企業(yè)營業(yè)稅減少，個人所得稅也減少很多。這些都導(dǎo)致了財政收入的減少?！贝鞯铝盒腥耸糠Q。

    土地財政風(fēng)險

    上海市政協(xié)的調(diào)查顯示，2005年，上海市征收房地產(chǎn)稅收350.5億元，同比增長31.4%，增幅較上年回落19.8%。2005年第三、四季度，土地出讓金、營業(yè)稅和契稅的同比征收額甚至出現(xiàn)了負(fù)增長。

    今年上半年，上海房地產(chǎn)稅收僅完成191.9億元，同比下降17.4%。

    而上海地方財政對房地產(chǎn)的依賴并沒有減輕。上海市政協(xié)今年上半年發(fā)布的調(diào)研報告顯示，即使在房市低迷的2005年，房地產(chǎn)對上海區(qū)縣財政稅收和GDP的貢獻(xiàn)也很高，松江分別為18%和8%，徐匯為40%和20%。

    2005年,上海地方財政收入1433.9億元，比上年增長20.7%，增幅同比回落3.8個百分點。今年上半年，增幅回落近20個百分點。由于第二輪地產(chǎn)調(diào)控開始僅4個月，后續(xù)政策還在陸續(xù)發(fā)布，對財政影響到底有多大，還有待觀察。

    在這一背景下，上海市開始醞釀?wù)魇胀恋卦鲋刀悺?/P>

    “但是地方財政對房產(chǎn)行業(yè)的依賴并沒有解決?！鄙虾Ｘ敶笠晃唤淌谡f，“地方政府對任何單一行業(yè)的依賴都可能因這個行業(yè)利潤下滑，直接導(dǎo)致地方財政危機(jī)?！?來源：經(jīng)濟(jì)觀察報)

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