日本美女靠比一级片|久草手机免费播放平台|草草草草草在线观|欧美又粗又大又爽一级片|亚洲二级av黄一区|久久青青精品麻豆热|久久视频一区亚洲免费A|激情性爱aaaaa视频钢铁厂|超碰自拍偷拍在线|国产无码一级黄片

    一邊是房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策不斷加碼，山雨已來；一邊是以上海為首的一二線大中城市，房價有了初步降溫；然而，冰山之下的另一邊，大部分中國城市，特別是上一輪調(diào)控忽略的中小城市的實際房價，仍以遠高于統(tǒng)計數(shù)字的極大漲幅一騎絕塵，屢控不下。

    究竟是什么原因令更多的購房者無視政策信號，一頭扎進“負翁族”？究竟在這些城市，有怎樣的太極之手，在暗中與中央形成對抗？當我們的記者以解剖標本的耐心去解析這些三、四線城市房價逆市飆漲的奧秘時，我們不得不承認樓市調(diào)控的艱難：地方政府利益糾結(jié)下的政策“軟著陸”；購房者信心的逐漸散失；開發(fā)商的順勢“唱多”和托市——新的樓市危機在調(diào)控中隱性生長。

    “在一個1塊錢能買8個饅頭的地方，30萬元一套的房價對老百姓來說是個天文數(shù)字?！币晃粡纳虾硇熘菥蚪鸬姆康禺a(chǎn)代理商這樣描述自己眼里的徐州樓市。

    蘇北重鎮(zhèn)徐州，市區(qū)不過百萬人口。2002年開始，隨著外地大型開發(fā)商的進駐，徐州這個傳統(tǒng)的重工業(yè)城市進入了商品房開發(fā)與居住的新時代。人們驚奇于居然有如此漂亮的房子與環(huán)境，爭相購買。于是，不斷有千畝大盤刷新當?shù)氐牡貎r紀錄，不斷有輿論高唱樓市看漲的理由。

    “可以肯定，今年房價漲幅趨緩，不會大起大落?！?006年初，徐州地產(chǎn)專家對今年樓市的預判言猶在耳，但是隨后，房價在一二季度節(jié)節(jié)攀升，似乎一場鬧劇。

    8月12、13日，記者在徐州感受了一個普通雙休日的樓市瘋狂。

    “剛接到通知，你看好的這套房周一將在目前2990元單價基礎上上調(diào)100元/平方米，總價增加1.32萬元。”位于徐州東部的新盤綠地世紀城售樓人員告訴來看房的記者。為了防止定房人過多帶來的工作繁雜，綠地世紀城甚至規(guī)定，沒有定房環(huán)節(jié)，看好房直接付首付款，同時簽定購房合同。“如果可以定，房子早就被定光了?！?/P>

    另一個位于西南部的樓盤銷售經(jīng)理在周六晚打電話至售樓處，周一起單價上調(diào)20元/平方米。一個直接的結(jié)果是，幾位購房者連夜打電話要求簽定購房合同。

    “其實，這種做法只是為了將意向購房者‘逼’進市場。”這位銷售人員稱，“但是漲價也不是瞎說的。漲了照樣賣！現(xiàn)在咱們這里的房價，像坐上了火箭一樣，根本不受調(diào)控的影響?！?/P>

    不久前，徐州尚都國際開盤，上演購房人通宵排隊買房盛景。記者經(jīng)過現(xiàn)場時發(fā)現(xiàn)，這個項目剛剛露出地面，更不用談2/3或封頂?shù)念A售標準。

    “開發(fā)商通過預定方式先行吸進一部分資金是目前常用的方法，老百姓為了避免房價上漲帶來的損失，寧愿接受這種方式。而預定時間越長，風險越大?！睂＜冶硎?。

    “大家對政策已經(jīng)有免疫了。哪一項政策也沒把房價降下來，反而越推越高。今天不買明天漲，市場已經(jīng)有點購房恐慌的意思了?！币晃辉诘囟惒块T工作的市民羅先生表示。

    值得注意的是，這一切，全都發(fā)生在2006年8月，國家新一輪房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的高潮之中。

    房價標尺：國家、地方南轅北轍，到底該信誰？

    國家統(tǒng)計局、徐州房地局，兩個權(quán)威部門的權(quán)威數(shù)字，結(jié)論截然相反。一個是個位數(shù)的平穩(wěn)漲幅，一個卻是聚光燈下的飛速激增的水銀溫度計。

    根據(jù)國家統(tǒng)計局的數(shù)字，第二季度，徐州房屋銷售價格同比上升5.9%，新建住房價格同比上升8.4%。相比于深圳、大連、北京等地動輒10幾個百分點的漲幅，徐州看來是一個再普通不過的樓市：價格增幅平緩，市場健康。

    然而，另一個來自徐州房地資源局主辦的徐房指數(shù)報告（下稱“徐房指數(shù)”）卻有截然不同的統(tǒng)計結(jié)果。

    這份官方指數(shù)顯示，今年二季度，徐州住宅均值2667元/平方米，比上季度上漲12.67%，同比則上漲21.83%。其中北區(qū)、南區(qū)、西區(qū)、東區(qū)和中心五大區(qū)域的環(huán)比漲幅分別為20.90％、17.71％、10.29％、4.6％和2.38％。而去年二季度，以國八條為代表的上一輪調(diào)控過程中，徐房指數(shù)同樣上漲6.94％。以住宅開發(fā)為主的東區(qū)樓市甚至在最后三個月爆漲43.25％。

    為什么兩份報告統(tǒng)計結(jié)果差別如此之大？

    市場人士解釋，可能的原因是國家統(tǒng)計局將原為徐州市銅山縣，但即將劃入市區(qū)范圍的地區(qū)房價計入了統(tǒng)計范圍，進而拉低了均價。但是，這種拉低造成的差距是否如此之大，還是讓市場疑惑。或者即便統(tǒng)計無誤，又應該以哪一個數(shù)字為參照來看待真實的樓市發(fā)展呢？

    徐州不是個案。

    即便是在國家最近幾次公布的全國70個大中城市的房價漲跌榜中，排在漲幅前列的也大多是此前不被關注的二線甚至三、四線城市，比如呼和浩特、沈陽、廈門、青島、南充……

    上半年，大連房價有四個月連續(xù)以15%以上速度增長，青島市內(nèi)四區(qū)商品住房交易均價為6073元/平方米，同比增加26.95％，6月份四區(qū)商品住房平均價格同比漲幅高達34.49％……

    市民：“為房而生”的混亂與危機

    “房價一路走高，一想到還沒買房，就覺得一股寒意?！蹦铣涫忻褛w小姐稱。

    上海房地產(chǎn)評論員叢誠教授認為，地方中小城市與一、二線的大城市不同，雖然沒有大量的炒房群體推生房價泡沫，但是房價持續(xù)高漲同樣存在崩盤風險，高額的貸款也將令市民背負沉重的還貸壓力。

    此前，對于徐州等一些中小城市房價漲幅是否合理，當?shù)孛襟w和專家也多有討論。對于需求如此旺盛的原因，專家認為，一是中小城市由于樓市發(fā)展的滯后性，決定了房價的“補漲”。另外，一些城市之前大量的動拆遷工程也向市場輸送了不少剛性需求。

    市民改善住房的需求本無可厚非。但將積蓄大量投注住房產(chǎn)品中，必將導致其它類消費水平的降低。“徐州市民的收入水平確實逐步提高了，但提高的幅度遠沒有房價上漲的快。雖然一些效益較好的國有企業(yè)和工業(yè)企業(yè)職工收入不低，但多數(shù)百姓的月工資也就千把塊錢?，F(xiàn)在等于把全部積蓄投到房子上，還有什么其它的消費可言?！毙熘菔忻駶u先生告訴記者。

    開發(fā)商告訴記者，在上海等城市的自住性購房者越來越多地選擇多首付少貸款時，多數(shù)中小城市的自住者則采用最高貸款額度購房。另外，在開發(fā)商售房技術(shù)升級換代的同時，部分“先知先覺”的市民也開始頻繁討論之前流行于上海等地的炒房手段，以期套利。

    “因為大多數(shù)三、四線城市沒有采用統(tǒng)一的房地產(chǎn)交易紀錄聯(lián)網(wǎng)系統(tǒng)，只要能找到下家，開發(fā)商愿意配合更改合同，短期炒房完全是可以操作的，比大城市輕易得多。”不少銷售人員表示。

    市場陷入新的混亂與危機。然而，究竟是什么造成了調(diào)控的屢屢失效？

    政策：“一輪新政一輪漲”的樓市異相

    徐州、大連、廈門等很多城市的房價都體現(xiàn)了隨政策上漲的特征。這些城市房價的兩波漲幅一次發(fā)生在去年6月“國八條”后，一次發(fā)生在今年“國六條”后。每一個穩(wěn)定房價的新政最終形成了房價的新一輪上漲。

    其實，多數(shù)在今年坐上了“房價火箭”的中小城市在年初都有類似“房價平穩(wěn)”的預測。大多數(shù)人曾經(jīng)相信，宏觀調(diào)控已來，政策不會允許房價再有非理性上漲。

    誰知，一波一波政策頻出，房價卻一浪高過一浪。

    采訪中記者發(fā)現(xiàn)，房價總是出現(xiàn)隨著政策上漲的怪現(xiàn)象。難道，調(diào)控房價的政策在這里異化成了推高房價的手？

    “這些小城市的市民在短暫觀望后，發(fā)現(xiàn)政策力度遠不如想像中有效，房價卻持續(xù)未降，于是大量入市追捧，又反向催生房價更高幅度的上升?！贝筮B一家樓盤銷售人員介紹。

    據(jù)了解，“國六條”初期，大多數(shù)內(nèi)地城市的樓市經(jīng)歷了短暫調(diào)整，但是這個時間非常短。蘇州甚至出現(xiàn)一周時間房屋成交量上漲14.84％，成交均價上漲7.84％的局面；廈門在“國六條”短暫低迷后很快進入樓市銷售火爆期。樓盤紛紛上演搶購潮。

    一輪新政一輪漲，其原因又究竟何在呢？“大量宏觀政策在地方被多種力量化解于無形。”上海房地產(chǎn)評論員叢誠教授這樣解釋。

    比如二手房個稅的收取原則，據(jù)了解，江蘇全省執(zhí)行無原值憑證按全額1%征收。在實際操作中，交易人可以按照實際成本情況自行選擇。而全國大多數(shù)地區(qū)均采用這種方式。

    再比如限制外資炒房對于內(nèi)陸城市來說基本沒有意義，而住房結(jié)構(gòu)要求變成了總量控制，就對個別樓盤的結(jié)構(gòu)失去了效力?！爱斣絹碓蕉嗟恼呤В瑢е率忻駥φ哌M一步免疫，地方政府公信力可能進一步喪失，所謂的心理預期調(diào)控都將化為無形?！鄙虾Ｊ幸晃坏胤秸ぷ魅藛T表示。

    另外，地方媒體的輿論引導仍顯缺位。在采訪中，徐州開發(fā)商告訴記者，9月16日和10月1日分別有兩期徐州房展會。原本“五一”、“十一”兩屆房展會被硬性拉成了三屆。按照徐州傳統(tǒng)，當?shù)貓蠹埡碗娨暸_分別舉辦“五一”和“十一”兩期房展會，以展位和配套廣告的方式獲取收益。但是今年，看到如此好的樓市形勢，徐州當?shù)孛襟w將在9月16日增加一期房展會?！澳挠性谶@么短的時間內(nèi)同時參加兩次房展會的，但開發(fā)商哪個媒體都得罪不起。”開發(fā)商表示。

    根據(jù)媒體的廣告宣傳，今年的房展會將創(chuàng)歷年來參展樓盤的新高。

    記者了解到，大多數(shù)中小城市的市民，并未從媒體上獲悉充分的國家對經(jīng)濟適用房等保障性住宅的供應計劃的要求，以及各種宏觀調(diào)控政策可能帶來的樓市影響。

    買房，在媒體、開發(fā)商的鼓吹與政府的沉默中，連續(xù)瘋狂上演。

    政府：看得見的土地之手擺向何方？

    在中小城市，大量低價土地握在與地方政府關系良好的開發(fā)商甚至個人手中。他們要么沒有經(jīng)驗和實力開發(fā)，土地一直擱置，收回卻不可能。要么一旦開發(fā)，在千畝大盤的帶動下，幾倍的房價暴利就到手了。

    一邊是城市基礎設施建設等需要大量的地方建設資金，而市民買房情緒又空前高漲，一邊是國家宏觀調(diào)控要求調(diào)整住房結(jié)構(gòu)，嚴控樓市風險。地方政府何去何從，的確是個考驗。土地作為最有效的調(diào)控樓市的手段之一，其縱橫捭闔的微妙運用足以顯示地方政府的姿態(tài)。

    數(shù)據(jù)顯示，2005年，徐州市土地出讓成交總額26億元，是上一年（7.7億元）的3.4倍。全年出讓土地25宗，成交21宗，共計5015畝，是上一年的6.1倍。超過100畝的大地塊8宗，占總出讓面積的91.3%，其中不乏多個千畝大盤。

    徐州一位當?shù)亻_發(fā)商告訴記者，高地價和大塊出讓是目前土地出讓的特征之一。幾年前，他從政府手中拿地的成本是6萬塊一畝，而同樣區(qū)域的地塊，目前的招拍掛價格到了80萬元一畝。表面上，千畝大盤是貫徹國家對建設用地“成片開發(fā)、綜合利用為主”的政策，而實際中，不少人認為這變相推高了當?shù)胤績r。

    采訪中，中小城市的多數(shù)業(yè)內(nèi)人士認為，地方政府有效調(diào)控樓市其實并不難，一是加大保障類住房的供地，一是大力收回閑置土地，或利用高額閑置費督促開發(fā)商早日開工，保證住房供應量，緩解需求壓力。

    然而，中小城市的土地管理的難度也正在于此。據(jù)九部委新政，閑置兩年以上的土地無償收回，閑置一年以上收取高額閑置費，以催促更多滯留在市場的土地入市?！霸叫〉牡胤?，人頭越熟，隨便找個關系就可以規(guī)避政策限制，政策沒用的。”一位開發(fā)商稱。

    一邊利用招拍掛吸引外地開發(fā)商高價拿地，既賺“地錢”又拉高房價，另一邊大量土地處于閑置或低價運作狀態(tài)，市場最終呈現(xiàn)了房少價高的畸形發(fā)展。

    一個頗有意味的數(shù)字是，記者手頭一份尚未公開的江蘇省房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展“十一五”規(guī)劃，稱“未來我省房地產(chǎn)業(yè)仍有較大的拓展空間，房地產(chǎn)業(yè)作為國民經(jīng)濟主要的支柱產(chǎn)業(yè)地位將進一步鞏固。具體規(guī)劃為，房地產(chǎn)開發(fā)投資將實現(xiàn)年均增長15%。”

    地方政府依舊信心滿滿，動力十足。（上海證券報）