下游數(shù)據(jù)

小陽(yáng)春欠佳 樓市二季度仍需“跑量”

2014年03月31日09:22   來(lái)源：西本新干線
摘要：2014年3月，受樓市政策階段性收緊、銀行信貸緊縮等諸多因素影響，樓市“小陽(yáng)春”表現(xiàn)喜憂參半，但總體欠佳，整個(gè)市場(chǎng)在觀望與博弈當(dāng)中度過(guò)。盡管部分開發(fā)企業(yè)采取比較明智的大幅降價(jià)策略“以價(jià)換量”，但是，整個(gè)市場(chǎng)成交的氛圍尚沒(méi)有回歸到“量”的軌道上來(lái)。
2014年3月，受樓市政策階段性收緊、銀行信貸緊縮等諸多因素影響，樓市“小陽(yáng)春”表現(xiàn)喜憂參半，但總體欠佳，整個(gè)市場(chǎng)在觀望與博弈當(dāng)中度過(guò)。盡管部分開發(fā)企業(yè)采取比較明智的大幅降價(jià)策略“以價(jià)換量”，但是，整個(gè)市場(chǎng)成交的氛圍尚沒(méi)有回歸到“量”的軌道上來(lái)。

“小陽(yáng)春”熱力不足
此前市場(chǎng)就曾對(duì)于“小陽(yáng)春”有所擔(dān)憂。筆者認(rèn)為，樓市“小陽(yáng)春”總體欠佳主要有三方面原因：
第一，2013年11月前后，一、二線城市樓市調(diào)控拉開階段性“收緊”序幕，影響2014年樓市一季度“小陽(yáng)春”的市場(chǎng)表現(xiàn)。
第二，政策“階段性”的從嚴(yán)執(zhí)行，加上“錢荒”二次發(fā)力，導(dǎo)致樓市“小陽(yáng)春”市場(chǎng)短期表現(xiàn)仍然“馬力不足”。此外，“兩會(huì)”期間確定今年廣義貨幣M2預(yù)期增長(zhǎng)13％左右，意味著上半年流動(dòng)性會(huì)適度從緊，這或許并不利于整個(gè)市場(chǎng)銷售局面的展開。
第三，大多數(shù)開發(fā)企業(yè)采取觀望與博弈的市場(chǎng)策略，或者還處于制定應(yīng)對(duì)未來(lái)市場(chǎng)變化的策略過(guò)程中，導(dǎo)致整體市場(chǎng)表現(xiàn)在現(xiàn)階段相對(duì)保守。
那么，在此市場(chǎng)背景下，樓市“小陽(yáng)春”之后市場(chǎng)走勢(shì)將會(huì)如何？品牌開發(fā)企業(yè)的行為是否驅(qū)動(dòng)樓市再度走向火熱？2014年樓市將呈現(xiàn)什么樣的發(fā)展趨勢(shì)？在成交量“普跌”的市場(chǎng)背景下是一蹶不振還是繼續(xù)延續(xù)2013年火熱的市場(chǎng)行情？

房企“跑量”銷售回籠資金
當(dāng)前來(lái)講，銀行信貸緊縮已是既定的事實(shí)，對(duì)于大型企業(yè)來(lái)講，勢(shì)必會(huì)盡早采取措施以先發(fā)制人。從目前市場(chǎng)表現(xiàn)來(lái)看，北京、常州、杭州等地樓盤大幅降價(jià)的背后，都含有大型品牌開發(fā)企業(yè)的身影。
筆者認(rèn)為，在銀行信貸緊縮的市場(chǎng)背景下，對(duì)于大型企業(yè)來(lái)講，此時(shí)企業(yè)布局區(qū)域內(nèi)個(gè)別樓盤大幅降價(jià)，更多的是表現(xiàn)為戰(zhàn)略調(diào)整，而不是資金面短缺的市場(chǎng)表現(xiàn)。首先，大型企業(yè)會(huì)針對(duì)全國(guó)范圍內(nèi)布局項(xiàng)目進(jìn)行評(píng)估，對(duì)于布局不合理的城市、項(xiàng)目所在區(qū)域或板塊存在供大于求狀況、項(xiàng)目本身定位存在一定問(wèn)題的項(xiàng)目將率先采取降價(jià)措施，通過(guò)降價(jià)清盤盡快回籠資金，退出這些布局不合理的城市或區(qū)域板塊，然后將回籠的資金投資到優(yōu)勢(shì)區(qū)域。同時(shí)，通過(guò)拿地?fù)Q倉(cāng)謀求下一輪市場(chǎng)發(fā)展機(jī)會(huì)，最終實(shí)現(xiàn)公司布局戰(zhàn)略總體保持合理、健康。
從當(dāng)前降價(jià)特征來(lái)看，大型房企開始大幅降價(jià)的市場(chǎng)行為讓當(dāng)前的市場(chǎng)態(tài)勢(shì)更加明朗化。在當(dāng)前的市場(chǎng)博弈階段，能否真正降價(jià)到位是激活當(dāng)前的樓市成交量的關(guān)鍵，也是緩解各個(gè)房企及當(dāng)前市場(chǎng)庫(kù)存相對(duì)較大的關(guān)鍵。
不過(guò)，從當(dāng)前情況來(lái)講，大型品牌房企總體仍然呈現(xiàn)出“猶抱琵琶半遮面”的特征，但是，這樣的狀況應(yīng)該不會(huì)持續(xù)太久。從開發(fā)企業(yè)心態(tài)來(lái)講，目前大多數(shù)開發(fā)企業(yè)已經(jīng)比較現(xiàn)實(shí)，其對(duì)于當(dāng)前期望值也明顯沒(méi)有之前那么高，預(yù)計(jì)3月底及以后幾個(gè)月，大多數(shù)開發(fā)企業(yè)會(huì)采取比較現(xiàn)實(shí)的降價(jià)回籠資金的市場(chǎng)策略。
同時(shí)，對(duì)于開發(fā)企業(yè)來(lái)講，此時(shí)加快推盤節(jié)奏，加快回籠資金速度，對(duì)于其在土地市場(chǎng)拿地也是非常有利的。當(dāng)前，由于一、二線城市樓市調(diào)控政策階段性收緊，土地市場(chǎng)價(jià)格整體上有所回落，開始回歸理性。當(dāng)前仍然是相對(duì)比較好的拿地時(shí)機(jī)，在今年上半年，及時(shí)“跑量”回籠資金，然后將資金投入到土地市場(chǎng)拿地，換倉(cāng)謀求下一輪市場(chǎng)的發(fā)展機(jī)會(huì)仍然是大多數(shù)品牌房企戰(zhàn)略上的選擇。
總的來(lái)看，在銀行信貸緊縮及一二線城市樓市調(diào)控政策“階段性”收緊的市場(chǎng)背景下，樓市在3月“小陽(yáng)春”市場(chǎng)已經(jīng)難以出現(xiàn)大幅反彈的機(jī)會(huì)，開發(fā)商也不可能從價(jià)格上獲得相對(duì)不錯(cuò)的利潤(rùn)空間。
在2014年“小陽(yáng)春”以后的第二季度，開發(fā)企業(yè)仍然要堅(jiān)持“跑量”的基本原則，根據(jù)政策層面“階段性”的變化特征，一方面通過(guò)“跑量”回籠資金。另一方面，將資金投入到土地市場(chǎng)拿地，及時(shí)“換倉(cāng)”謀求下一輪市場(chǎng)的發(fā)展機(jī)會(huì)。那么，也就是說(shuō)，在2014年上半年樓市仍需在“量”上做文章，堅(jiān)持“跑量”回籠資金，而不應(yīng)在價(jià)格上做太多考慮。而到了下半年應(yīng)該因時(shí)而變，快速調(diào)整自己的銷售策略、布局策略，以實(shí)現(xiàn)逆勢(shì)擴(kuò)張與增長(zhǎng)的機(jī)會(huì)。

樓市中長(zhǎng)期依然看好
從市場(chǎng)供求關(guān)系來(lái)看，在大中城市，市場(chǎng)基本面仍然為供不應(yīng)求，比如北上廣深等一線城市和南京、合肥、南昌等二線城市市場(chǎng)基本面并沒(méi)有改變。在大中城市，品牌開發(fā)企業(yè)在春節(jié)之后積極推盤跑量，以實(shí)現(xiàn)業(yè)績(jī)的快速回升。當(dāng)前，整體銷售市場(chǎng)逐漸趨于平淡與品牌開發(fā)企業(yè)逆勢(shì)而動(dòng)并存。
此時(shí)，我們也堅(jiān)信，當(dāng)一個(gè)城市市場(chǎng)供求關(guān)系基本面不存在問(wèn)題時(shí)，那么，這些城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)交易狀況始終會(huì)回歸合理與健康。因此，總體來(lái)看，一線城市、大多數(shù)二線城市由于市場(chǎng)基本面仍然為供不應(yīng)求，市場(chǎng)中長(zhǎng)期仍然看好，并不會(huì)因?yàn)?014年年初短期內(nèi)因素導(dǎo)致的市場(chǎng)低迷而改變。

（作者為同策咨詢研究部總監(jiān)）
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